В России появится новый вид жилищных кредитов

Количество индивидуальных строек власти хотят увеличить за счет ипотеки. Фото PhotoXPress.ru

Желающие построить индивидуальный загородный дом смогут получить ипотечный кредит уже в следующем году. Программу ипотечной поддержки индивидуального строительства Минстрой разработал еще весной и внес в правительство в августе. Во вторник президент Владимир Путин поручил разработать меры, направленные на предоставление ипотеки россиянам на строительство индивидуальных жилых домов. Срок выполнения поручения – 1 июля 2021 года.

«С учетом ранее данных поручений разработать меры, направленные на поддержку индивидуального жилищного строительства, в том числе на предоставление гражданам ипотечных кредитов на строительство индивидуального жилого дома», – говорится в тексте поручения, опубликованном по итогам расширенного заседания президиума Госсовета, сообщается на сайте Кремля.

В феврале прошлого года Путин, выступая с Посланием Федеральному собранию, поручил правительству проработать программу поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К 2024 году ежегодный объем ввода индивидуального жилья должен превысить 40 млн кв. м.

Разработанная программа поддержки ИЖС Минстроя предусматривает меры по стандартизации рынка ИЖС, повышению качества и ликвидности частного жилья, снижению рисков кредиторов, стимулированию ИЖС с привлечением специализированных подрядчиков, расширению рынка за счет вовлечения в оборот новых земельных участков. Однако до сих пор банки весьма неохотно предоставляют кредиты под индивидуальную застройку, на них приходится всего 1% от общего объема ипотечных кредитов.

Минстрой критикует банки за торможение программы. Замглавы Минстроя Никита Стасишин сообщал, что для развития программы необходимо участие банков, которое в настоящее время минимально.

ИЖС – это не дачки-курятники в садовых товариществах вокруг городов, это серьезный рынок. Во-первых, как показало августовское исследование ВЦИОМа, построить собственный дом на наделе земли хотели бы 33% россиян. Во-вторых, многие это делают: по данным Минстроя, ИЖС занимает почти половину от общего количества ежегодно вводимого жилья. Например, в 2019 году в стране было введено 38,5 млн кв. м частных домов, что составило 47% совокупного ввода. В госструктурах этот рынок называют стихийным и думают, как его структурировать.

Возможно, банки отпугивают как раз стихийность, непрозрачность и нестандартность этого рынка. Кроме того, у всех перед глазами негативный опыт многих банков, у которых на балансе остается загородный недострой – как памятник эйфории в недвижимости 10-х годов.

Но строителей очень вдохновляет история с льготной ипотекой на многоэтажное строительство. Объединенное кредитное бюро (ОКБ) зафиксировало рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в России в сентябре. Их количество превысило на 16% показатель августа и на 65% – прошлого сентября. Все большую роль в этом играет льготная ипотека под 6,5% годовых, которую премьер-министр Михаил Мишустин продлил до 1 июля 2021 года.

Правда, у этой эйфории тоже есть своя негативная сторона. В Барнауле Алтайского края, например, несмотря на эпидемию коронавируса и последовавший за ней экономический кризис, квартир на вторичке почти не осталось, сообщил директор алтайского офиса оператора недвижимости «Перспектива 24» Дмитрий Дворядкин. Но это курьез, перекос рынка. Хуже, что ажиотажный спрос увеличил цены на квадратные метры и рост стоимости съедает льготность ставки (см. «НГ» от 20.10.20).

«Программа Минстроя отложена до середины следующего года, на мой взгляд, из-за того, что сейчас не самое удачное время для ее запуска, – сказала «НГ» старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк. – В связи с эпидемиологической обстановкой слишком много неопределенности. Банки проявляют беспокойство по поводу возврата кредитов по обычной ипотеке, ведь доходы населения не растут, непонятно, как малый бизнес переживет вторую волну эпидемии и т.д. Необходимо переждать, выдержать паузу, ощутить почву под ногами, прежде чем запускать новый масштабный проект, затрагивающий огромную долю населения».

В Минстрое не находят причин для опасений. Стасишин заявил во вторник, что не видит предпосылок для возникновения в России ипотечного пузыря, так как риски его возникновения нивелируются высоким первоначальным взносом (15%). Тем не менее президент предпочел взять паузу на восемь месяцев. И это время потребуется банкам также для того, чтобы приспособиться к особенностям огромного, но слабо структурированного рынка.

«Мы можем все что угодно делать, но пока банки не научатся принимать и воспринимать на этапе стройки предмет залога в виде домокомплекта, мы массово не сдвинем развитие индивидуального жилищного строительства без ипотеки», – говорил ранее Стасишин.

Он добавил, что для этого нужно, чтобы заводы и домостроительные компании, которые занимаются ИЖС, в том числе возводят деревянные дома, были четко оценены банками. По его словам, без развития ИЖС в России достичь показателей по вводу 120 млн кв. м жилья к 2030 году будет невозможно.

«Для банков сегодня является критичным отсутствие рынка девелопмента в ИЖС. Ведь дома в основном строятся хозспособом: с кем сравнивать кого рассматривать, как оценивать? Это сегодня белое пятно во всей нашей деятельности. Сегодня цивилизованных решений для развития индустриального развития ИЖС просто нет», – говорил член общественного совета при Минстрое Олег Бетин.

Некоторые эксперты уже готовы дать свои рекомендации, как организовать взаимодействие с банками. В основе их предложений – кредитование под согласованные с банком проекты, выделение средств только по этапам строительства и жесткий контроль всей стройки банковскими специалистами.

«Если смотреть комплексно, то процесс должен выглядеть следующим образом: заемщику открывается кредитная линия на покупку участка и для строительства под проект дома, который должен быть подготовлен заранее и проверен банковским сотрудником или фирмой на аутсорсе, – предлагает эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. – Помимо этого проверять нужно не только заемщика, но и подрядчика, возможно, даже с разделением ответственности в случае доказанных фактов махинаций».

Это может значительно поднять стоимость кредитов, соглашается эксперт, но благодаря такому шагу с рынка получится убрать мошенников. «Помимо, условно, квартальных платежей, заемщик должен показывать ход строительства, и кредитная линия может быть управляема банком . Выдана часть кредита – завершен первый этап – выдается вторая, и так далее до завершения строительства. И после этого до момента погашения кредита собственность становится залоговой, как дом, так и участок. Такой сценарий вместе с субсидируемой кредитной ставкой в районе 5–7% годовых может выступить стимулом для развития загородного строительства», – считает Кричевский. 

«Прежде чем начинать работать с ИЖС, основным вопросом, которым необходимо озадачиться - это ознакомление с генеральным планом развития территории. И тут в принципе и кроется причина большого количества недостроя и банкротства. По факту территории рядом могут осваиваться слабо, вследствие чего отсутствуют возможности дальнейшего развития такого проекта», - сказал «НГ» старший преподаватель кафедры «Банковское дело» Университета «Синергия» Антон Рогачевский.

По словам эксперта, банки хотят отгородиться от риска невозврата таких кредитов путём создания программы поддержки индивидуального жилищного строительства. При этом рассматриваются способы повышения качества данного рода жилья и предоставления ипотеки на его строительство (что само по себе также снижает риски банка).

«Программа будет направлена на совершение данного рода сделок в будущем, а вот уже имеющиеся банкроты навряд ли смогут исправить данную ситуацию», - говорит Рогачевский.