Анатолий Комраков
|
|
Снижение процентов по ипотечным кредитам подтолкнуло спрос на них и цены на жилье. Фото PhotoXPress.ru |
Спрос на ипотеку на первичном рынке жилья вырос с начала 2020 года в 2,5 раза, сообщили во вторник в финансовой компании ДОМ.РФ. А по сравнению с октябрем прошлого года – почти в 3 раза. Ранее глава ДОМ.РФ Виталий Мутко сообщал, что за первые три квартала 2020 года в России выдали более 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2,7 трлн руб. Из них в сентябре – 180–185 тыс. кредитов почти на 0,5 трлн руб. Для сравнения, за весь 2019 год было выдано 1,3 млн кредитов на 2,8 трлн руб.
По словам Мутко, такого результата удалось достичь благодаря программе льготной ипотеки, на которую пришлось свыше 90% всех кредитов на новостройки в сентябре. Он также отметил рост спроса в рыночном сегменте, где уровень ставок находится на отметке исторического минимума в районе 8%.
В Росреестре отмечали, что с начала действия программы льготной ипотеки со ставкой 6,5% к началу октября зарегистрировано 86,8 тыс. сделок. Если за май было оформлено 9,3 тыс. сделок, то в следующие месяцы показатель стабильно рос и достиг уровня 20 тыс. сделок в августе и в сентябре. Большинство таких сделок оформлено в Приволжском федеральном округе, регионами-лидерами стали Татарстан, Башкирия и Чувашия.
Глава кабмина Михаил Мишустин говорил, что программа льготной ипотеки стала одной из самых успешных антикризисных мер: по ней в России выдано более 220 тыс. кредитов на сумму 630 млрд руб. А замминистра финансов Алексей Моисеев уточнял, что по состоянию на 8 октября банки одобрили по этой программе около 500 тыс. заявок.
ДОМ.РФ выступает оператором государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5%, которая была запущена по поручению президента Владимира Путина в конце апреля 2020 и должна была действовать до начала ноября. Программу по ходу дела модифицировали: сначала увеличили объем кредитов для Москвы с 9 млн до 12 млн, а для регионов вдвое – с 3 до 6 млн.руб., изначальный лимит программы в 740 млрд руб. летом был повышен до 900 млрд.
Причем субсидии выдаются не гражданам-заемщикам, а банкам: ДОМ.РФ возмещает кредиторам недополученные доходы до размера «ключевая ставка + 3 процентных пункта». С учетом того, что во вторник, например, ключевая ставка ЦБ РФ составляла 4,25, банкам будут возмещать разницу между 7,25 и 6,5%.
В середине октября Минфин озвучил вариант продления программы льготной ипотеки до конца 2021 года с увеличением объема с нынешних 900 млрд до 2,8 трлн руб. Однако на прошлой неделе президент и правительство приняли предварительное решение продлить срок действия льготной ипотеки только до середины 2021 года.
Строители, банки и главы регионов, где идет строительство, безусловно, рады такой программе, просьбы продлить ее были от вице-премьера Марата Хуснуллина, министра строительства Владимира Якушева и губернатора Подмосковья Андрея Воробьева. Но для потребителей в итоге программа выходит боком, так как сильно растут цены на жилье. За июль–сентябрь в 70 городах России цены на новостройки (а именно на них выдают кредиты под 6,5%) увеличились в среднем на 3%, а с начала года – на 9%, подсчитали специалисты федерального портала «Мир квартир». Средняя цена квадратного метра новостроек по всем городам составила 64,8 тыс. руб., поднявшись с начала года на 9,3%, а средняя цена квартиры – 3,71 млн руб. (+10%).
Эксперты отмечают в связи с этим, что на российском рынке недвижимости наблюдается аномалия: стоимость квадратных метров растет, несмотря на то что спрос и доходы населения сокращаются. По данным ВШЭ, несмотря на усилия по поддержке денежных доходов населения, реальные располагаемые денежные доходы населения упали в первом полугодии 2020 года на 8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
«Рост цен в среднем на 3% в квартал и на 9% за год – это слишком много, – сказал «НГ» доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Плеханова Алиев Аяз Аладдин оглы. – Сумма ипотеки из-за растущей стоимости квартиры превращается из 6–7 млн руб. в 8 млн, если рассматривать эконом-вариант. Население вынуждено платить больше процентов, повышается долговая нагрузка и процентная и базовая».
Подорожание жилья обнуляет эффективность большинства жилищных программ в России, в том числе льготной ипотеки под 6,5%, поэтому рост цен необходимо ограничивать, предлагает депутат Госдумы Сергей Миронов. По его словам, ипотека не работает на территориальное развитие и строительство нового жилья. «Там, где жилье худо-бедно строится, застройщики немедленно задирают цены, как только государство заявляет о субсидировании ставки», – сказал он. Миронов предположил, что авторы программы хотят поддержать строительный бизнес и банки. При этом задача обеспечить россиян комфортным и доступным жильем, как и задача территориального развития России, воспринимается ими как второстепенная.
Глава «Справедливой России» предположил, что авторы программы хотят поддержать строительный бизнес и банки. При этом задача обеспечить россиян комфортным и доступным жильем, как и задача территориального развития России, воспринимается ими как второстепенная. «Выгодоприобретателями программы льготной ипотеки помимо застройщиков и банков стали множество компаний, которые так или иначе относятся к сегменту жилищного строительства: различные подрядчики, проектные и инженерные компании, производители и продавцы строительных материалов и оборудования, – сказал «НГ» директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. – В строительной отрасли задействовано множество контрагентов и поэтому ее поддержка дает мультипликативный эффект для смежных отраслей экономики».Ключевыми факторами роста цен, по словам эксперта, оказались сокращение и сдвиг сроков реализации части проектов застройщиками в начале действия ограничительных мер по борьбе с пандемией на фоне падающего спроса. «Это нормальная практика для любой отрасли, такие меры позволяют не допустить избыточного предложения. При этом надо учитывать, что остановить или отменить реализацию проекта достаточно просто, а для того чтобы его запустить заново требуется время и ресурсы. Существенную роль также сыграла реализация отложенного спроса на квартиры в период с апреля по июнь. Совокупность данных факторов и привела к росту цен на первичную недвижимость летом этого года», – говорит Диваков. Этот эффект не будет носить долгосрочный характер на фоне падающих доходов населения, считает эксперт. «Уже по итогам сентября 2020 года спрос практически не вырос по отношению к августу, увеличившись всего на 3%, тогда как с июня по сентябрь средние темпы роста спроса на новостройки были около 25% в месяц», – говорит он.
Эксперт уверен, что рост цен «съедает» часть льготной ипотечной ставки. «По нашим расчетам «запас прочности» льготной ипотечной ставки в размере 6,5% по отношению к средним ценам на момент начала действия программы составлял около 20%. В настоящий момент по отношению к июню 2020 года он уже составил 10% в среднем по рынку. Если цены вырастут еще на 10%, то нивелируют весь позитивный эффект от программы», – говорит Диваков.
комментарии(0)