Инвестиционный спрос ушел на склад

Пустые из-за пандемии офисы пока не привлекают инвесторов. Фото РИА Новости

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос за девять месяцев 2020-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 40%, составив 2,2 млрд евро, сообщают игроки рынка. По итогам года объем инвестиций в отрасль достигнет 3 млрд евро. Это удивительно, если учесть, что в текущем году офисные пространства простаивают. Снижается интерес и к торговым объектам. Эксперты бурный рост объясняют завершением сделок, начатых еще в 2019-м, а также повышенным интересом инвесторов к складской недвижимости.

В консалтинговой компании Cushman & Wakefield столь существенный рост инвестиций в коммерческую недвижимость объясняют «хорошим началом года, несмотря на пандемию». «Под инвестициями понимается приобретение недвижимых активов, которые уже построены и функционируют.

Длительность сделки составляет 6–18 месяцев, поэтому те сделки, которые заключались во втором и третьем кварталах, были запланированы еще до пандемии», – поясняет руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов, полагая, что пандемия тем не менее приведет к инвестиционной паузе в четвертом квартале текущего года и в первом квартале 2021 года.

Более половины из общей суммы инвестиций сегодня приходится на офисы (33%) и индустриальную недвижимость (27%). Участки под застройку заняли в общей структуре инвестиций 21%, ретейл – 15%.

«Рост объемов инвестиций наблюдался в третьем квартале 2020 года, но его пока нельзя назвать показателем восстановления рынка, так как в этот период завершались сделки, которые находились в процессе подготовки еще до наступления кризиса», – подтверждает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. По ее словам, более показательным будет четвертый квартал, в котором заключается большинство сделок за год.

По итогам девяти месяцев 2020 года наблюдается незначительная положительная динамика рынка инвестиций в недвижимости по сравнению с первым–третьим кварталами прошлого года, соглашаются в компании CBRE. Как замечают эксперты, во многом это произошло благодаря сильному первому кварталу. «Объем вложений составил 180 млрд руб. против 166 млрд руб., увеличившись на 8%», – рассказывает старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. По ее мнению, по итогам года объем инвестиций в недвижимость приблизится к 250 млрд руб., что «не будет ощутимо ниже значения прошлого года».

По итогам третьего квартала объем инвестиционных сделок на всем рынке недвижимости России вырос в годовом выражении на 18% – с 0,95 до 1,12 млрд долл., что является самым высоким показателем за последние четыре года, отмечают в компании JLL. Столь высокие значения прошедшего квартала также эксперты объяснили отложенными сделками первого полугодия.

Другой тренд – рост инвестиций в складскую недвижимость. В структуре сделок за третий квартал 2020 года по 28–29% инвестиций приходится на складской, офисный и жилой сегменты. При этом на складском рынке закрыто сделок более чем на 320 млн долл., что стало наибольшим квартальным значением в этом сегменте с конца 2013 года. И участники рынка ожидают сохранения этого тренда и в будущем. «В четвертом квартале 2020 – начале 2021 года мы ожидаем сохранение повышенного интереса инвесторов к этому сегменту недвижимости: уже сейчас анонсированы потенциальные крупные сделки со складскими объектами, которые могут быть закрыты в ближайшем будущем или которые будут закрыты, когда объекты будут достроены», – сообщили в компании JLL.

Инвесторы проявляют высокий интерес к складскому сегменту, доля которого в объеме вложений в третьем квартале 2020 года составила 33% и была максимальной за последние пять лет, подтверждают в компании CBRE. В свою очередь, в сегменте торговой и офисной недвижимости наблюдается негативный тренд, отмечает Ушакова. «Объем инвестиций в объекты торговой недвижимости за девять месяцев 2020 года составил около 18 млрд руб., что на 36% ниже значения в январе–сентябре 2019 года. В сегмент офисной недвижимости было инвестировано примерно 64 млрд руб. за девять месяцев этого года, что на 59% превосходит объем вложений в аналогичном периоде 2019 года», – заявляют в CBRE, подчеркивая, что основной прирост был сформирован за счет первого полугодия, в то время как в третьем квартале произошло ощутимое падение объема инвестиций в офисный сегмент.

Полугодовая самоизоляция, несомненно, ударила по рынку коммерческой недвижимости, подчеркивают эксперты. «Компании перевели своих работников на удаленную работу, многие из них и сейчас продолжают работать в дистанционном формате. Стандартные офисы пустуют, потому что компании стараются оптимизировать свои траты и предпочитают более гибкие варианты аренды. Арендодатели не хотят сейчас вкладываться в ремонт офисов, закупку мебели и т.д.», – отмечает соучредитель ProfitRooms Виталий Паймуков.

Одним из последствий пандемии стало то, что резко упала цена коммерческой недвижимости в России, указывает гендиректор компании «Городские инновационные технологии» Сергей Минко. «Стоимость квадратного метра офисной недвижимости снизилась на 15% в среднем по стране, торговая недвижимость потеряла 25% стоимости, тогда как складские и производственные площади потеряли в цене меньше всех – 3–5%», – рассказывает он. Именно с этим обстоятельством и связан активный рост инвестиций в коммерческую недвижимость, продолжает эксперт. «Инвесторы используют момент, когда приобрести объекты можно с большим дисконтом. И совершенно очевидно, почему наибольшим спросом пользовались при этом складские и индустриальные площади – производство и склады будут востребованы всегда, даже если пандемия снова заставит большинство граждан России сидеть по домам», – уверен Минко.

Эксперты напоминают: обороты онлайн-торговли в этом году на фоне карантинных мер выросли в разы. «И востребованность онлайн-продаж будет только расти», – говорит Минко. Что же касается офисной и торговой недвижимости, то понятно, почему такие объекты не привлекли большего числа инвесторов: во время пандемии граждане активно уходят на удаленную работу и гораздо меньше посещают торговые центры.

В Cushman & Wakefield ожидают, что инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости в 2021 году составят примерно 3,5 млрд евро. «Формально российская экономика находится в списке наименее пострадавших от пандемии. Ожидается, что по итогам года ВВП снизится примерно на 5%, в то время как Западная Европа демонстрирует двузначные темпы падения», – сообщают в компании, подчеркивая, что долгосрочные прогнозы не такие радужные. «Несмотря на ожидаемый рост цен на нефть и низкую безработицу, экономический рост в 2020–2024 годах не превысит 3%. Иными словами, отставание России от глобальной экономики будет увеличиваться», – уверены аналитики. «При отсутствии дополнительных негативных факторов объем инвестиций в коммерческую недвижимость России снизится на 15–20% в 2020 году и составит около 230 млрд руб.», – оценивает Широкова.

Тенденции, наблюдаемые на российском рынке коммерческой недвижимости, тем удивительнее, что во всем мире наблюдается прямо противоположная тенденция. Так, в том же отчете компании Cushman & Wakefield указывается, что дно рынка коммерческой недвижимости будет достигнуто лишь во второй половине 2021 года. «Доля свободных площадей в мире вырастет с 10 до 15%. Полномасштабное восстановление спроса на офисы в мире ожидается не ранее 2022 года», – говорится в отчете. В компании при этом уверены, что только в следующем году офисные площади сократятся почти на 10 млн кв. м.

Аналитики указывают, что на рынке офисной недвижимости в противоположных направлениях действуют две тенденции: переход на удаленную работу (и сокращение офисов) и разуплотнение офисов (увеличение площади на одного сотрудника на 10–20%) в связи с новыми представлениями о безопасности. Однако рынок в любом случае пострадает из-за того, что не будут достигнуты ранее планировавшиеся темпы роста, заявляют эксперты.