Стройку пытаются сделать локомотивом экономики вместо нефтянки

Жилищное строительство, несмотря на усилия властей, пока стагнирует. Фото агентства «Москва»

Стагнирующее сегодня жилищное строительство власти собираются поддержать вливанием 50 трлн руб. Такой план на ближайшее 10-летие объявил вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин. По итогам восьми месяцев этого года жилищное строительство сократилось почти на 10% без учета индивидуального домостроения. А выделение льготной ипотеки уже спровоцировало заметный рост цены каждого квадратного метра новостроек.

Так, по итогам второго квартала 2020 года Россия в мировом рейтинге цен на жилую недвижимость переместилась с 19-го на 14-е место. Об этом говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank, которая представила результаты глобального индекса цен на жилую недвижимость Global House Price Index (GHPI). Согласно этим данным, в России стало быстрее дорожать жилье. Если во втором квартале 2019 года рост цен на жилую недвижимость составил 6,9%, то во втором квартале 2020-го он ускорился до 8,1%.

За первое полугодие квадратный метр в рамках старых границ Москвы подорожал в среднем примерно на 5%, а за год – на 8,4%. Но есть и примеры, когда в августе цены новостроек увеличивались на 15% в течение двух недель, сообщает портал.

Но, несмотря на опережающий рост цен, объемы ввода жилья продолжают снижаться. Так, по данным Росстата, по итогам восьми месяцев этого года было введено 38 млн кв. м жилья (без учета жилых домов на садоводческих участках), что на 9,7% меньше, чем годом ранее. Всего в январе–августе 2020 года было возведено 4,1 тыс. многоквартирных домов. При этом населением было построено 155,41 тыс. жилых домов, из которых 20,8 тыс. – на садоводческих участках. Общая же площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых дома х составила 21 млн кв. м (из них 2 млн кв. м – на личных земельных участках граждан), или 52,4% от общего объема жилья, введенного в январе–августе 2020 года. И этот пример показывает, что денежное стимулирование далеко не всегда гарантирует увеличение объемов строительства.

Тем не менее власти намерены поддерживать стагнирующее строительство рекордными финансовыми вливаниями. О таких планах заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «Перед нами стоит задача максимально активировать сектор жилищного строительства. В ближайшие 10 лет ожидается около 50 трлн руб. вложений в этот сегмент. Для этого предполагается развивать все рыночные инструменты и механизмы», – сказал Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 24».

По его словам, одним из эффективных механизмов может стать поддержка ипотеки. «Опыт введения льготной ипотеки под 6,5% в этом году позволит нам достичь плановых годовых показателей, сейчас важно подумать о повышении доступности ипотеки в будущем», – отметил Хуснуллин. По его словам, для поддержки отрасли необходимо выйти на объем выдачи около 2–3 млн ипотечных кредитов ежегодно. «Кроме того, мы рассчитываем, что более эффективно будет работать система эскроу-счетов, что также позволит повысить объемы ввода жилья», – добавил вице-премьер. Хуснуллин подчеркнул, что конечная и главная задача, стоящая перед правительством, – повышение доступности жилья для граждан России. «Важно понимать, что жилищное строительство является драйвером развития территорий и запуска многих экономических процессов», – пояснил он.

Такие планы выглядят удивительно, если учесть, что стагнирует не только ввод жилья, но и количество заключаемых сделок купли-продажи. Как сообщают в Росреестре, по итогам восьми месяцев этого года было зарегистрировано на 26,5% меньше сделок на первичном рынке, 409,3 тыс. против 556,9 тыс. Количество сделок на вторичном рынке за тот же период также снизилось – на 8%, до 2,1 млн зарегистрированных договоров купли-продажи. И это несмотря на то, что август действительно продемонстрировал взрывной рост. Так, число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в России в августе выросло на 43% в годовом выражении. На вторичном рынке недвижимости рост составил 18%, до 374,9 тыс. сделок, сообщили в Росреестре.

Понятно, что в первую очередь этот рост вызван увеличением числа ипотечных кредитов в стране. Как сообщили в Центробанке РФ, в августе российские банки увеличили выдачу ипотечных кредитов на 8% по сравнению с июлем. Всего было выдано ипотечных кредитов на 392,3 млрд руб. По объему выданных кредитов август нынешнего года стал рекордным за всю историю российского ипотечного рынка. Это и немудрено: средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию в августе опустилась до рекордных 7,16%.

По итогам восьми месяцев этого года российские банки выдали жилищных займов на колоссальные 2,2 трлн руб., что на 27,4% больше, чем годом ранее. Количество выданных кредитов также увеличилось на 15,2% (901,6 тыс. кредитов в 2020 году против 782,8 тыс. в 2019 году). Увеличился и средний размер выдаваемого кредита. В августе он составил 2,66 млн руб., что почти на 2% выше значений марта этого года, и на 12% выше годовых показателей, сообщали в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ).

Многие эксперты признают: ипотечный рынок вышел из кризиса и объемы жилищного кредитования не только вернулись к своим докарантинным значениям, но уже даже превысили их. В то же время многие экономисты предупреждают: лимиты роста ипотеки фактически исчерпаны, так как не поддерживаются увеличением благосостояния населения. Глава Счетной палаты (СП) Алексей Кудрин указывал на продолжающийся рост бедности в стране. Количество россиян, которые не могут обеспечить себя даже самым необходимым, за первое полугодие текущего года увеличилось более чем на миллион и превысило 20 млн человек, заявил он.

Делая ставку на дальнейшее развитие ипотечного рынка, власти, видимо, забывают, что число граждан, способных оплачивать многие годы жилищный кредит даже по самому низкому проценту, – конечно. И как стимулировать жилищное строительство тогда, когда последний желающий купит квартиру? Собственно, многие россияне, несмотря на все усилия властей, по-прежнему не намерены вступать в ипотечную кабалу. Такого мнения, в частности, придерживаются свыше 60% граждан, следует из результатов опроса фонда «Общественное мнение». При этом 80% сообщали, что не смогут купить жилье из-за отсутствия финансовых возможностей (см. «НГ» от 12.08.20).

О том, что люди покупают квартиры в кредит не от хорошей жизни, свидетельствуют и данные ЦБ о том, что в стране растет доля тех, кто оплачивает первый взнос на ипотеку потребительским кредитом. В частности, если в конце 2019 года доля таких займов составляла 5,4%, то в начале 2020 года – 5,5% (см «НГ» от 28.09.20). Не исключено, что коронакризис только ухудшил эту картину.

Строительная отрасль, таким образом, фактически становится локомотивом производства в России, отмечают эксперты «НГ». «Нефтегазовые компании уже не могут обеспечивать тот же процент ВВП, как еще пять лет назад, энергетика также не самый интересный выбор для большой ставки на прогресс, особенно учитывая тот факт, что зеленая и солнечная энергетика в России пока находятся в зачаточном состоянии», – отмечает эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Другое дело, продолжает он, что строительная отрасль превращается в неуправляемую «прачечную» для государственного бюджета. «И этому способствуют и банки, и проектное финансирование, и цены на жилье, и сами застройщики», – говорит эксперт.

Предполагается, что за счет поступления 50 трлн руб. будет повышена доступность жилья, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Однако без положительной динамики доходов населения экономический рост невозможен, отмечает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

о мысли эксперта, оба этих процесса – улучшение благосостояния граждан и повышение активности в строительстве – должны идти параллельно. «Когда говорят: «Надувается пузырь, давайте прекратим или снизим ипотечное кредитование» – это путь в никуда, потому что снижение кредитования означает уменьшение экономической активности и, как следствие, доходов», – считает он.

Литинецкая указывает, что программа льготной ипотеки себя оправдала. «Только с января по апрель доля сделок с использованием ипотеки на первичном рынке Москвы составляла 54%. После запуска программы значение возросло до 65% в мае и 67% в июне. В следующих месяцах доля заемщиков стала ниже (июль – 58%, август – 60%), однако все равно превышает показатели до старта льготной ипотеки», – сообщает она, полагая, что программа расширила список потенциальных приобретателей жилья.

Владимир Щекин указывает, что других отраслей, куда бы власти могли направить триллионы рублей, не так уж и много. «Очевидно, что цены на нефть не отскочат, как это было после кризиса 2008 года, поэтому необходимо искать новые источники роста экономики. В инновационной сфере мы пока отстаем, поэтому власти пытаются перезапустить базовые отрасли экономики, которые всегда и везде являлись драйверами роста (строительство, транспорт и т.п.)», – рассуждает он. И здесь у РФ есть потенциал. «В стране нужно решать проблему ветхого жилого фонда, наращивать объем ипотечного кредитования. Доля ипотеки в ВВП у нас меньше 10%, тогда как во всех развитых странах она измеряется десятками процентов или даже превосходит годовой ВВП», – обращает внимание эксперт.

«Предположение об инвестициях 50 трлн руб. в жилищное строительство в течение 10 лет – вполне реально. Это не выглядит «наполеоновскими планами», поскольку речь идёт не только и не столько о вложениях из бюджета, а о всех источниках финансирования. В том числе средствах самих строительных компаний, инвестфондов, предприятий и населения, включая покупки по ипотеке. Итак, нужно в среднем в год направлять на данные цели 5 трлн руб», - рассуждает главный аналитик ТелеТрейд Марк Гойхман. Он отмечает, что только ипотечные кредиты предоставляются в месяц примерно на 250 млрд руб., или 3 трлн в год. «Да, частично они идут на рефинансирование предыдущих заимствований, а также на вторичный рынок. Но при грубой оценке, на первичный рынок, на строительство может идти 1-1,5 трлн руб. в год только по ипотеке, с перспективами увеличения данных сумм на горизонте 10 лет», - указывает экономист.