Площадь квартир ужимается вместе с доходами

Фото агентства городских новостей "Москва"

Средняя площадь строящихся в России квартир уже несколько лет не достигает даже 50 кв. м. Возводимые сейчас квартиры примерно на 10% меньше, чем было, например, в 2016 году, следует из данных Единого ресурса застройщиков. Как пояснили эксперты, это прямое следствие многолетнего падения доходов населения. Если существенно увеличивать площадь квартир или даже оставлять ее прежней, тогда стоимость жилья станет еще недоступнее для большинства граждан, несмотря на государственные программы стимулирования спроса.

По состоянию на май 2020 года средняя площадь строящихся в России квартир составила 49,9 кв. м. Это на 0,8% больше, чем в мае 2019-го. Такой результат можно оценить как незначительное, но все же улучшение ситуации.

С середины 2017 года средняя площадь возводимых в стране квартир не достигала даже 50 кв м., теперь она к этой отметке вплотную приблизилась.

Однако по сравнению, например, с маем 2016 года сейчас средняя площадь строящихся квартир оказалась на 10% меньше – тогда она составляла 55,4 кв м. Такие данные содержатся в обзорах, опубликованных на сайте Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Ситуация по регионам значительно разнится, разброс от 38,6 до 91 кв м. средней площади квартир.

Росстат приводит другие данные: средний размер квартир в РФ составил около 70 кв. м общей площади (последние доступные данные – за 2018 год).

Как пояснили «НГ» специалисты ЕРЗ, нужно учитывать разницу методологий. Росстат дает статистику по уже введенному в эксплуатацию жилью. «Наши расчеты базируются на информации об объектах, в отношении которых в совокупности выданы разрешения на строительство и опубликованы проектные декларации либо застройщиком предоставлены копии разрешений на строительство и анкеты с описанием потребительских характеристик объектов», – пояснили специалисты ЕРЗ.

Кроме того, в случае ЕРЗ речь идет о квартирах, возводимых профессиональными застройщиками. А Росстат, как следует из пояснений в его публикациях, учитывает не только многоквартирные дома, дома гостиничного типа, общежития, квартиры в нежилых зданиях, но и построенные населением индивидуальные жилые дома.

Росстат дает возможность сопоставить свои данные по числу и размеру квартир в России с другими странами: в Венгрии «средняя общая площадь построенных квартир» составляет 100 кв. м, в Германии – 105, в Норвегии – 129 и т.д. (это последние доступные для сопоставления данные: за 2017 год).

В конце прошлого года эксперты РИА Новости сообщили, что в стране приходится 25,8 кв. м общей площади жилых помещений на одного человека. «Аналогичные показатели в европейских странах – 40–50 кв. м, в США – 80 кв. м», – сказала «НГ» завкафедрой Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.

На протяжении нескольких лет средняя площадь строящихся в стране квартир не превышает 50 кв. м.  Источник: Единый ресурс застройщиков

Хотя часть экспертов предостерегли от простого сравнения данных по РФ с другими странами. Гендиректор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова указала на «существенные различия как в структуре рынка (разная доля многоквартирных домов и индивидуального жилищного строительства, городского и загородного жилья, классовости), так и в платежеспособном спросе, условиях и ставках ипотечного кредитования».

«Площадь строящихся квартир зависит от экономических и демографических параметров: плотность населения, миграция, естественный прирост или убыль и т.д. Сказывается уровень платежеспособности граждан, – согласился руководитель отдела аналитики НДВ-Супермаркет недвижимости Сергей Ковров. – Скажем, Южная Корея при гораздо большей средней зарплате (порядка 3,5 тыс. долл. в месяц) имеет крайне ограниченный земельный фонд, из-за чего средняя площадь квартир существенно уступает российским, а приобретение жилья для многих корейцев – куда большая роскошь, чем для россиян».

Но с чем большинство экспертов согласилось, так это с тем, что уменьшение площади возводимых квартир в России – объективная тенденция, ставшая отражением ситуации с платежеспособным спросом населения.

Коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева напомнила, что «в России нормы предоставления жилья составляют 33 кв. м на одного человека, 42 кв. м на семью из двух человек и 18 кв. м на каждого члена для семьи из трех и более человек».

Но рынок недвижимости, по словам эксперта, зависит в первую очередь «не от нормативов по жилищной площади, а от спроса». «А предпочтения покупателей во многом определяются уровнем жизни в стране. Так, во время кризиса спрос смещается в пользу компактных квартир с низким бюджетом покупки. Соответственно средняя площадь жилья уменьшается», – пояснила Юрьева.

По ее данным, по сравнению с 2014 годом в 2019-м «средняя площадь приобретаемой квартиры массового сегмента сократилась с 58 кв. м до 53 кв. м, продаваемой – с 62 кв. м до 58 кв. м».

«При той финансовой ситуации, в которой находятся большинство жителей России, увеличивать площадь строящихся квартир в два раза нецелесообразно – их просто не будут покупать», – подтвердил Таганов.

«Исключительно нормативным регулированием вопрос тесноты жилых помещений не решается. Даже если власти попытаются на нормативном или законодательном уровне прописать жесткие минимумы для площади квартир, в реальности это не будет работать: рынок проигнорирует нововведения», – считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Чтобы адаптировать продукт под кошелек потенциального клиента, застройщику приходится минимизировать издержки и опираться на эффект масштаба: строить много этажей маленьких квартир, – продолжила она. – Сейчас покупательскую способность поддерживает относительно дешевая ипотека, но даже привлечение таких средств под низкий процент уже не позволяет россиянам приобретать более просторное жилье из-за низких доходов».

Чтобы исправить эту ситуацию, по мнению Литинецкой, необходимо: проводить экономическую политику, направленную на рост доходов населения; снижать стоимость ипотечного кредитования; упрощать земельный оборот, подключение к коммуникациям; не перекладывать на застройщиков обязанность возведения социальных объектов; способствовать внедрению в строительстве новых технологий, снижающих себестоимость.