Сбербанк: Без роста предложения жилья и ослабления банковского регулирования жилищный вопрос не решить

Фото Pixabay.com

Банк России пришел, на первый взгляд, к парадоксальному выводу о том, что рост доступности ипотеки может приводить к снижению доступности жилья. Об этом написал "Коммерсант" со ссылкой на аналитическую записку регулятора. В Сбербанке подтверждают, что такой подход может иметь все основания, однако отмечают, что у ЦБ есть все возможности за счет регуляторных мер улучшить ситуацию.

По словам главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова "Коммерсанту", к концу 2019 года в течение двух лет средняя ипотечная ставка снизилась с 9,8% до 9,2% годовых, средний срок ипотечного кредита вырос с 187 до 218 месяцев. Однако при росте объема предоставленных в ипотеку средств на 20% число выданных кредитов сократилось почти на 2%. "Статистика января 2020 года говорит о том же: рекордно низкая ставка сочетается с сокращением числа выданных кредитов", - говорит аналитик. При одной и той же сумме кредита средний платеж за два года мог бы сократиться с 19,9 тыс. до 18 тыс. руб., однако он увеличился до 22 тыс. руб., почти на 11%. "Произошло это из-за роста средней стоимости кредита, которая, в свою очередь, увеличилась из-за роста цен на недвижимость", - считает Матовников.

"В последнее время активизировалась дискуссия о повышении доступности жилья за счет снижения ставок по ипотеке. Для оптимизма есть основания: ставки уже сильно упали, достигнув в январе 2020 года рекордно низких в 8,79%. Конечно, главным фактором дальнейшего снижения стоимости ипотеки будет динамика ключевой ставки, но есть и достаточно много регуляторных возможностей. Как минимум, важно снять ограничительные меры банковского регулирования, уже действующие и планируемые к введению в отношении ипотеки", - сказал главный аналитик Сбербанка в комментарии "НГ".

В частности, по его словам, речь идет о внедрении в полной мере в России положений Базель 3,5 по отношению к ипотеке для банков и на стандартном, и на продвинутом подходе, возможно сократить риск-веса по ипотеке со 100-200% до более типичных для других стран 25-50%. В результате можно в 3-4 раза сократить долю капитала, используемого при ипотечном кредитовании, - а это самый дорогой ресурс, сильно влияющий на ценообразование, подсчитали в Сбербанке: только этот фактор можно оценить в среднем в 0,5 процентных пункта.

Матовников напомнил, что в 2019 году ЦБ ввел повышенный коэффициент риска - 200% - для ипотеки с первоначальным взносом заемщика менее 20%: "А это около половины всего спроса! Кстати, риск-вес для ипотеки на уровне 200% - это мировой рекорд, подобного рода ограничений не принимала ни одна страна мира, даже столкнувшаяся с реальным кризисом на рынке ипотеки, как США в случае сабпрайм ипотеки или Венгрия в случае валютной ипотеки". По мнению аналитика, стоит снизить порог для применения повышенных риск-весов по ипотеке с 20% до 10% первоначального взноса - это улучшит доступность кредитов без существенного влияния на риски портфеля.

Кроме того, в Сбербанке призывают отказаться от планов ЦБ применить показатель долговой нагрузки (ПДН) к ипотечным кредитам, поскольку методика расчета ПДН такова, что ее недостатки наиболее ярко проявляются именно в ипотечном кредитовании. Важно также развивать инструменты секьюритизации ипотечных кредитов, подчеркивает Матовников: "С 2015 года Банк России не включил в ломбардный список ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, даже гарантированных Дом.рф - а это 78% рынка! В результате спрос на эти ценные бумаги для управления ликвидностью отсутствует, и они не включаются Банком России в список высоколиквидных активов для целей расчета нормативов ликвидности".

Главный аналитик Сбербанка также призывает изменить и требования закона "Об ипотечных ценных бумагах" об исключении из пула закладных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. "Вполне достаточно ограничения на уровне 10%, - полагает Матовников. - В целом возможно смягчить и другие квалификационные критерии и требования к отбору ипотечных ссуд в целях секьюритизации, предусмотренные законом".

Способствовать снижению ставок, по его мнению, вполне могли бы некоторые ограничения для заемщиков, например, на досрочное погашение в начальный период: банки часто не успевают окупить издержки на выдачу таких кредитов, ограничение могло бы подвигнуть их на предоставление более низкой ставки. А вот автоматическое снижение стоимости уже выданных ипотечных кредитов до уровня текущих ставок было бы вредным - тогда у банков пропадут стимулы снижать ставку.

Говоря же о том, что снижение ипотечных ставок может снижать возможности населения по покупке квартир, Матовников подчеркнул: без роста предложения жилья просто за счет повышения доступности кредитов жилищный вопрос не решить. В отсутствие реформ на строительном рынке и без повышения предложения жилья рост доступности ипотеки приводит к такому росту цен, что в результате квартиры не становятся доступнее ни в ипотеку, ни, тем более, без использования заемных средств, заметил главный аналитик Сбербанка.

"Что же делать? Как ни странно, в текущей ситуации осторожный подход к развитию ипотеки, возможно, был бы более правильным, - полагает Матовников. - Изначально меры должны быть направлены именно на строительный рынок - на формирование предложения жилья. И уже на жилье, которое строится и продается через эскроу-счета, надо предлагать покупателям дешевые ипотечные кредиты. Это более долгий, но единственно работающий путь".

"Таким образом удалось бы решить сразу несколько задач. Сдержать темпы роста цен на недвижимость. Увеличить предложение строящегося жилья. Поддержать строительный рынок, в том числе за счет дешевой ипотеки, перенаправив часть спроса на покупку именно строящегося жилья, а не жилья на вторичном рынке. А заодно поддержать всех смежников строительного сектора: металлургов, производителей строительных материалов, а в дальнейшем - и производителей товаров для ремонта. Такая цепочка будет реальным драйвером экономического роста", - уверен главный аналитик Сбербанка.