Ставки по жилищным кредитам падают вместе со спросом

Интерес россиян к ипотеке снижается вместе с доходами. Фото PhotoXPress.ru

В «Дом.рф» сообщают, что ставки по фактически выданным в октябре кредитам на новостройки снизились еще больше – до 8,84%. 

Значительный вклад в снижение ставки оказала растущая популярность программы «семейной ипотеки», ставки по которой составляют 5% и менее. Без учета этой программы ставки по кредитам на новостройки достигли 9,3%, а по кредитам на вторичном рынке ставки снизились до 9,67%.

При этом в Центробанке анонсируют дальнейшее снижение ставок на жилищные кредиты. Так, глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что снижение ипотечных ставок до уровня 7–8% годовых «вполне реально в среднесрочной перспективе». Такое мнение она высказала в интервью телеканалу «Россия 1». Ранее она говорила, что интервал для ипотечных ставок в 7–8% реален «в перспективе нескольких лет» и при условии инфляции на уровне 4%.

Аналитики центра «Дом.рф» прогнозируют, что ставки по жилищным займам опустятся до отметки в 8,5–8,7% в 2020 году. Российские банкиры не исключают, что ипотечные кредиты опустятся ниже 9% уже в этом году. Как считается, на дальнейшее снижение будет влиять снижение ключевой ставки Центробанком. Напомним, регулятор снижал ее трижды в этом году, до текущих 6,5% годовых. Аналитики не исключают дальнейшей коррекции, полагая, что ключевая ставка может опуститься до 6%.

К слову, дальнейшее снижение процентных ставок по жилищным кредитам прописано и в нацпроекте «Жилье и городская среда». Так, согласно проектировкам, средний уровень ставки по ипотеке в этом году должен составить 8,9%, а уже к 2024 году снизиться до 7,9%.

Подобные прогнозы и прямые заявления чиновников о том, что ставки по жилищным кредитам ждет дальнейшее падение, влияют на спрос сегодня. Зачем брать более дорогой кредит сегодня, если завтра он наверняка выйдет дешевле?

В итоге вкупе со снижением ставок наблюдается тенденция замедления роста выдачи новых ипотечных кредитов. Так, по данным Центробанка, за 10 месяцев этого года был выдан 1 млн кредитов (–14% к 10 мес. 2018-го) на сумму 2,23 трлн руб. (–6%). Снижение объемов выдачи связывают с сокращением объемов кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования. За 10 месяцев 2019 года, по оценкам «Дом.рф», на эти цели было выдано 52 тыс. кредитов на 116 млрд руб. (около 5% всей выдачи), в прошлом году – 145 тыс. кредитов на почти 300 млрд руб. (12% выдачи). Объемы выдачи «новых» кредитов также незначительно отстают по количеству от рекордных уровней прошлого года – за 10 месяцев было выдано около 955 тыс. «новых» кредитов на 2,12 трлн руб. (–7% по количеству и +2% по сумме к 10 месяцам 2018 года).

Только в октябре объем портфеля ипотечных кредитов увеличился на 0,5% месяц к месяцу и на 17,2% год к году (в сентябре было 1,5 и 18,3% соответственно), замечает директор аналитического департамента «Локо-Инвест» Кирилл Тремасов. «Для сравнения: портфель прочих кредитов населению увеличился в октябре на 1,1% месяц к месяцу и на 21,5% год к году. В сентябре было 1,7% месяц к месяцу и 22,5% год к году», – пишет он в Telegram-канале MMI. «Получается, что закручивание гаек на рынке потребительского кредитования пока достаточно умеренно повлияло на этот рынок, а вот ипотечное кредитование, напротив, тормозит весьма бодро», – делает вывод экономист. Он напоминает, что Минэкономразвития ранее призывало ЦБ агрессивней снижать ставку и зажимать потребкредитование, заявляя, что в этом случае банки начнут активней выдавать ипотечные кредиты и кредитовать корпоративный сектор. «Пока этот прогноз МЭР не оправдывается», – замечает Тремасов.

Что примечательно, снижение темпов выдачи новых кредитов происходит на фоне роста интереса россиян к ипотечным каникулам. Напомним, ипотечные каникулы начали действовать с 1 августа, ими могут воспользоваться заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации. К таким ситуациям относят: потерю работы, инвалидность, временную нетрудоспособность, резкое снижение дохода, а также рождение и усыновление детей. Новая опция позволяет заемщикам на год-два снизить ежемесячные платежи по ипотеке.

По данным ЦБ, только за два месяца действия каникул ими воспользовались около 10 тыс. заемщиков. Эксперты предрекают дальнейший рост интереса к ипотечной отсрочке. «В 2020 году рост числа заявлений на предоставление ипотечных каникул скорее всего будет сохраняться из-за тенденции к снижению реальных доходов населения на фоне бума ипотечного кредитования в 2018 году, а также роста информированности граждан о данной опции», – считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Руководитель рейтинговой службы Национального рейтингового агентства Сергей Гришунин среди причин указывает также повышение закредитованности россиян. Так, доля заемщиков, у которых одновременно оформлены ипотека и другой кредит, уже превысила 40%, обращает внимание Эльвира Набиуллина.

«Сокращение стоимости кредита не оказало положительного влияния на спрос, и от месяца к месяцу мы фиксируем сокращение активности покупателей в годовом выражении», – подтверждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее мнению, для оживления на рынке потребуется более радикальное снижение ставок. «Примерно до 7–8% годовых, потому что за прошедший год доходы населения в очередной раз сократились, а цены на жилье выросли на 10%. В такой ситуации, чтобы вернуть спрос на уровень прошлого года, уже недостаточно достичь ставки в 9–9,5% годовых», – считает она.

Происходит насыщение платежеспособного спроса, объясняет гендиректор компании «ЕвроТрансСтрой» Сергей Ракчеев. «У населения есть заинтересованность в приобретении жилья, но нет средств», – говорит он. По мнению эксперта, дальнейшее снижение ставок может увеличить продажи на рынке новостроек. «Но это также приведет и к росту долговой нагрузки, которая и сейчас довольно высока. Рано или поздно регулятору придется принимать меры для недопущения на рынке ипотеки пузыря», – полагает Ракчеев.

«Мы бы не стали так категорично говорить о стремительном снижении спроса на ипотечные кредиты, – не соглашается партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. – Да он замедлился в октябре по отношению к аналогичному месяцу прошлого года, но это также можно отнести к временному спаду покупательской активности на фоне общего удорожания жизни». Эксперт уверен, что со следующего года на фоне пересмотра ставок большинством крупных банков можно будет ожидать повышения спроса на ипотечное кредитование.