Жилье окончательно разделило россиян

Интерес к строительству собственного дома среди россиян растет. Фото Интерпресс/PhotoXPress.ru

В России официальная статистика фиксирует бум индивидуального жилищного строительства. За девять месяцев этого года более половины всего строительства пришлось на частные дома. При этом средняя площадь возводимых частных домов приближается к отметке в 140 кв. м, что выше докризисных уровней. Средняя площадь квартир за последние 10 лет, наоборот, «похудела» на 10 кв. м. С одной стороны, такие тенденции являются еще одной иллюстрацией продолжающегося расслоения в обществе, указывают эксперты. С другой – строительство частного дома россиянину зачастую выходит дешевле, чем ипотечная кабала за небольшую клетушку.

Экономисты и участники рынка фиксируют в последние месяцы рост интереса граждан к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). За девять месяцев этого года динамика ИЖС опередила рост многоквартирного строительства. В целом с января по сентябрь в стране было введено в эксплуатацию почти 49 млн кв. м жилья, что почти на 7% больше показателей прошлого года. При этом населением за тот же период было построено около 25, 2 млн кв. м, что на 11,4% выше показателей 2018 года. То есть по итогам девяти месяцев 2019 года доля индивидуального жилищного строительства в стране превысила многоквартирное. Впрочем, в Росстате отдельно подчеркивают, что с августа текущего года учитывают в своих данных также показатели по строительству населением жилья на садоводческих участках.

При этом еще в прошлом году на ИЖС приходилось 43% от общей площади вводимого жилья в России. В абсолютных цифрах в 2018 году было введено 32, 4 млн кв. м частного жилья и 43,3 млн кв. м многоквартирного.

Средний размер вводимых индивидуальных жилых домов в отличие от квартир растет три года подряд и в 2018‑м достиг максимального значения с 2000 года. К такому выводу, в частности, пришли в Аналитическом центре при правительстве, проанализировав тенденции в секторе жилищного строительства. В результате, следует из их данных, по итогам прошлого года средний размер домов, построенных населением, составил 139 кв. м. Для сравнения: в 2010 году средний размер частного жилья составлял 132 кв. м, притом что в общем и целом было введено 25, 5 млн кв. м индивидуального жилья.

Исследователи отмечают, что за последние пять лет доля ИЖС находилась в диапазоне от 39, 6 до 43% от общего объема вводимого жилья. При этом средний размер вводимых индивидуальных домов в отличие от многоквартирных растет три года подряд и в 2018 году достиг 139 кв. м, что является максимальным значением с 2000 года. «Такая площадь жилья сравнима с домами, вводившимися в докризисные 2006–2007 годы», – продолжают они.

По мнению ученых, индивидуальный дом, находящийся на отдельном участке и в среднем превышающий площадь квартиры в 2, 7 раза, во многих случаях становится оптимальным решением для большой семьи. «ИЖС является хорошей возможностью для улучшения жилищных условий не только для сельской местности, но и для городов, в которых отсутствует дефицит земельных ресурсов. При должном развитии местной инфраструктуры и транспортного сообщения индивидуальный жилой дом является более комфортным местом проживания, чем квартира», – рассуждают в центре.

Кроме того, продолжают экономисты, ИЖС острее и с меньшей задержкой реагирует на изменение текущей экономической ситуации по сравнению с многоквартирным строительством. 

На рынке многоквартирного строительства наблюдается обратная тенденция. По итогам 2018 года было введено 43, 2 млн кв. м жилья, а средняя площадь квартиры составила 51,3 кв. м. Для сравнения: в 2015‑м было введено свыше 50 млн кв. м многоквартирного жилья, а средняя площадь квартиры составила 54,2 кв. м. Это более чем на 10 кв. м меньше показателей 2010 года. Тогда средняя площадь квартиры превышала 62 кв. м.

«В условиях затяжного падения реальных располагаемых доходов население все больше отдает предпочтение жилью меньшего размера. В таком случае меньший метраж квартиры в многоквартирном доме является компромиссом между желанием получить новое жилье и ограниченностью финансовых возможностей», – говорят в Аналитическом центре.

Тенденция к снижению площади квартир в стране видна невооруженным взглядом. Все большим спросом при покупке пользуются однокомнатные квартиры или квартиры‑студии. Активно обсуждалась в СМИ новость о появлении на рынке квартир площадью 11 кв. м. Эксперты тогда замечали, что еще семь лет назад общая площадь самого малогабаритного варианта жилья в продаже составляла 33 кв. м. При этом стоимость малогабаритных квартир, подогреваемая повышенным спросом, наоборот, продолжает увеличиваться.

Замедление на рынке многоквартирного строительства заметно и через снижение выдачи ипотеки. Так, по данным Центробанка, по итогам девяти месяцев этого года в стране было выдано менее 890 тыс. жилищных кредитов, что на 14% меньше показателей прошлого года. Объем выдачи ипотеки сократился на 5%, до 1,96 трлн руб., следовало из данных регулятора. Независимые эксперты сообщали о большем падении. Из исследования бюро кредитных историй «Эквифакс» следовало, что за первые три квартала текущего года выдача новых ипотечных кредитов упала более чем на 13%, до 350 тыс. ссуд. «Подобная ситуация отмечается впервые после кризиса 2014–2015 годов, когда банки были вынуждены сократить объемы кредитования», – указывали аналитики.

Снижение интереса к многоквартирному жилью, вероятно, скажется на планах властей по сдаче жилья. «Планово должно быть введено 88 млн кв. м жилья, но, по нашим прогнозам, будет введено около 75‑78 млн кв. м», – напоминают в Минстрое, сомневаясь, что их удастся достичь. Отметим, при текущей динамике ввода жилья более реально выглядит цифра в 64 млн кв. м жилья по итогам года.

Эксперты же «НГ» отмечают, что даже рост ИЖС фактически говорит нам о не слишком хорошем финансовом положении россиян. Проще говоря, в какой‑то мере это еще один способ сэкономить.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая напоминает, что в части регионов РФ именно ИЖС развито более широко. «У местных жителей есть выбор из двух сценариев. Первый: покупка тесной квартиры в городе в ипотеку с перспективой 100‑процентной переплаты ее стоимости за 15 лет в силу высоких ставок по кредитам. Второй сценарий, альтернативный: постепенно вести ИЖС низкими темпами своими силами и завершить строительство дома стоимостью примерно 3, 5–4 млн руб. за пять лет без всяких переплат», – указывает она. В этом случае, продолжает эксперт, объект получится большей площади, чем трехкомнатная квартира в многоквартирном доме. «Более того, процесс строительства можно приостанавливать или ускорять в зависимости от состояния семейных финансов, то есть это более гибкий и менее рискованный вариант решения жилищного вопроса, чем ипотека», – объясняет она.

ИЖС затевается гражданами для личного проживания, поэтому к дому предъявляются совсем другие требования, чем к квартире, которая является также и инвестиционным инструментом, считает партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. По его мнению, увеличение средней площади ИЖС и рост спроса на малогабаритные квартиры говорят также о нарастающем расслоении общества по доходам. «Частные дома большей площади требуют больших расходов на эксплуатацию и облагаются более высокими налогами, но состоятельная часть граждан все равно может их себе позволить, в то время как наименее состоятельная часть среднего класса отказывается от идеи купить однушку и даже готова жить в малогабаритных квартирах площадью от 11 кв. м. Это расслоение является следствием длительного падения реальных доходов, а также двух девальваций рубля», – резюмирует он. 

Люди же, решающиеся на строительство собственного дома вместо покупки квартиры, изначально нацелены на более просторное жилье, считает Репченко. К тому же разница в бюджете при увеличении площади оказывается не такой большой, замечает эксперт.