Почему необходим системный закон о жилищной кооперации?

В российском гражданском законодательстве появились нормы о потребительских кооперативах, которые могут быть применены к потребительским кооперативам в жилищной сфере, – они дают возможность объединениям потребителей покупать готовые квартиры на первичном и вторичном рынках. Жилищное законодательство было дополнено нормами о жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) – прежде всего прописан безусловный порядок возврата паевых средств членам кооперативов в случае их выхода из кооперативов.

Появился также отдельный закон о жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК) – кооперативах с чертами финансового института, они должны быть зарегистрированы в специальном реестре ЖНК, который ведет Центральный банк России. Несколько лет назад приняты нормы о государственной финансовой поддержке отдельных категорий ЖСК.

Только что обеими палатами парламента принят закон о компенсации пайщикам ЖСК, участвующим в долевом строительстве, как обычным дольщикам – из Фонда защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика.

Нормы, как видим, достаточно разрозненные, принимавшиеся по случаю. И хотя их суммарно достаточно для того, чтобы жилищные кооперативы создавались и развивались, трудно назвать созданную законодательную базу системной. Другими словами, создана достаточная законодательная база, но пока не создана необходимая для масштабного развития этого института.

Это одна из причин, почему на российском рынке на ЖК приходится покупка доли процентов объектов недвижимости, в то время как на германском, например, рынке – 10%. Германия – страна развитой жилищной кооперации. После Второй мировой войны именно кооперативы позволили найти социально ориентированное решение жилищной проблемы в стране. И то, что германская ипотека – одна из самых дешевых в мире, заслуга конкуренции со стороны ипотечного сектора.

Принятие системного закона о жилищной кооперации станет шагом вперед в развитии жилищной кооперации – в том числе и в силу специфической правовой и административной культуры, свойственной России. Специальный закон будет символизировать особое государственное внимание к жилищной кооперации, что позитивно скажется на ее развитии.

Что должно быть в этом законе? Общие правила, касающиеся всех жилищных кооперативов, виды жилищных кооперативов со специфическими требованиями к ним и ограничениями.

Прежде всего кооперативы должны последовательно поддерживаться как некоммерческие организации – освобождаться от налога на имущество по всей России (сейчас такое освобождение действует во многих регионах – на основе региональных законов, но далеко не во всех). Они должны иметь льготы при оказании им банковских и иных услуг.

Кроме того, должны быть зафиксированы единые принципы работы кооперативов, обязательные для всех ЖК. Например, право жилищных кооперативов работать с объектами недвижимости в любой точке страны. Ограничений, которые вводят некоторые ЖК, создаваемые при застройщиках, – покупка квартир только в домах этих застройщиков или даже в одном конкретном доме, – быть не должно.

Кооператив должен приобретать любую квартиру, которую захочет пайщик, – естественно, если она проходит юридическую проверку и независимую оценку. Кооператив может работать в любом регионе – где бы он ни был зарегистрирован.

Приоритет должна получить покупка готовых объектов жилой недвижимости – как менее рискованная для пайщиков кооперативов. В последнее время большое внимание государством уделяется ЖСК – кооперативам, строящим новое жилье или вкладывающих в такое строительство. Понятен интерес государства: это форма прямого финансирования жилищного строительства.

Но получается, что одной рукой мы защищаем дольщиков с помощью системы эскроу-счетов, а другой стимулируем создание рискованных механизмов финансирования долевого строительства с помощью ЖСК и создаем риски для пайщиков таких кооперативов. Это как минимум нелогично.

Финансирование нового строительства при покупке готовых квартир косвенное, а не прямое, но может быть весьма обильным. И при этом оно безопасно для пайщиков.

В отношении готовых квартир или индивидуальных домов таких рисков нет вообще: это готовые квартиры, зарегистрированные в Росреестре, – они как минимум не дешевеют, в основном дорожают. Если пайщик по каким-то причинам решил выйти из кооператива, они при необходимости могут быть проданы кооперативом на открытом рынке, чтобы вернуть ему пай.

Важнейший раздел, который должен быть в законе, – формы государственной поддержки. Это могут быть и льготы на товары и услуги, и прямое финансирование паевых фондов кооперативов. В Германии финансирование паевых фондов государством доходило до 25%.

Все формы государственных дотаций – материнский капитал, дотации военнослужащим, увольняемым в запас, другие формы дотаций – должны приниматься в качестве первоначального взноса в кооператив. Сегодня они принимаются, но на стадии, когда квартира для пайщика уже куплена, однако потребность в них наиболее велика в период аккумулирования средств на покупку.

Сейчас над законопроектом о жилищной кооперации работают несколько депутатов Государственной думы. Но закон далек даже от нулевой стадии. Подготовку этого законопроекта для развития жилищной кооперации в России необходимо ускорить.