Строительство остается самой непрозрачной сферой

Строительство жилья продолжает оставаться в зоне турбулентности. Фото агентства «Москва»

Во вторник председатель Центробанка Эльвира Набиуллина рассказала президенту Владимиру Путину о проблемах с внедрением новой схемы финансирования жилищного строительства, которая формально начала действовать с 1 июля. Пока банкиры и застройщики в основном присматриваются к новой схеме с так называемыми эскроу-счетами. Многие просто не хотят брать на себя риски проектов, плохо подготовленных на региональном уровне. По мнению экспертов, разборки между банками, застройщиками и региональными властями – это лучшее, что может быть на рынке, познавшем такое унизительное понятие, как обманутые дольщики.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина сообщила главе государства, что процесс перехода жилищного строительства на новый механизм финансирования через эскроу-счета идет не без проблем. Например, работать со счетами эскроу в финансировании застройщиков выразили желание только 39 из 95 уполномоченных банков.

На начало сентября из 120 млн кв. м строящегося жилья около 57% будут достроены по старой схеме, где уже достаточно высокая готовность. 14%, по словам Набиуллиной, уже предусмотрели переход на эскроу-счета, а вот по 30% схема финансирования не определена, что требует особого внимания, сказала Набиуллина.

В общей сложности, по словам Набиуллиной, на счета эскроу сейчас привлечено всего около 35 млрд руб. При этом уже заключено более 340 кредитных договоров на сумму более 300 млрд руб. на кредитование застройщиков.

По ее словам, регулятор анализирует причины отказов в предоставлении кредитов. По данным ЦБ, 42% отказов связаны с нехваткой оформленной разрешительной документации. Как пример она привела отсутствие разрешений на использование земельного участка, которые должны делать муниципалитеты. Она также сообщила, что 30% отказов связаны с характеристиками застройщиков, с их недостаточной, по мнению банков, финансовой устойчивостью. Набиуллина обратила внимание на то, что особенно ярко выражена эта проблема в малых городах, где большие затраты по обустройству инфраструктуры ложатся бременем на застройщиков, и поэтому банк может отказать в финансировании.

В связи с этим Владимир Путин попросил председателя ЦБ внимательно следить за процессом перехода жилищного строительства на новый механизм финансирования, а также координировать работу всех вовлеченных в механизм сторон.

Российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан с 1 июля 2019 года. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Однако правительство, по сути, дало многим застройщикам отсрочку, оговорив, что по старой схеме можно достроить проекты, если степень готовности многоквартирного дома составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия охватывает не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

«Счет эскроу – обеспечительный инструмент, для защиты как покупателя, так и застройщика при долевом строительстве. Использование таких счетов в долевой застройке со временем может стать альтернативой ипотеке (внесение средств покупателем на счет до полного выкупа жилья практически без процентов)», – пояснила «НГ» вице-президент РФИ банка Елена Чижевская. Но такая схема, предупреждает эксперт, на первых порах не лишена привлекательности для мошенников и нелегальных застройщиков, ведь банки, выступая в качестве эскроу-агентов, следят только за финансовой частью сделки, а не за ходом и качеством строительства.

Эксперты считают, что трудности переходного периода вполне понятны. При этом они обращают внимание на то, что трудности застройщиков в получении кредитов или банков – в организации работы нового механизма меркнут на фоне проблем, которые существовали на рынке обычного долевого участия, когда покупатели жилья участвовали, по сути, в рулетке, отдавая деньги малознакомым людям.

«Темпы реализации новых подходов пока не такие быстрые, как изначально закладывалось в модель самого ЦБ РФ, что для меня лично неудивительно», – сказал «НГ» руководитель аналитического департамента Международного финансового центра  Роман Блинов. «Как мы и предполагали ранее, при введении новых правил на рынке ипотечного кредитования и финансирования строительства жилой недвижимости у большинства игроков этой сферы (а в первую очередь именно у банков и застройщиков) возникли «трудности перевода» законодательных прав и обязанностей с бумаги на бизнес-практику, что неудивительно. У многих банков вполне естественно возникают вопросы и к самим застройщикам, и к их проектам, особенно в малых городах. У банков возникают вопросы к конечной рентабельности строительства, а у самих застройщиков возникают проволочки с документацией. И если раньше на все это закрывались глаза, то сейчас с этим просто так не «прокатишься».

«Банки отказываются от кредитования новостроек, когда они не хотят нести на себе риски, что дом не будет достроен или что объемы продаж жилья не оправдают в итоге ожиданий, но это куда лучше прежней ситуации, когда все эти риски несли на себе исключительно сами граждане-дольщики, покупавшие жилье, – сказал «НГ» шеф-аналитик ГК TeleTrade Петр Пушкарев.

Эксперт напоминает, что раньше были весьма распространены случаи, когда без разрешения рубили лес, возводя целый жилой комплекс, договариваясь на все эти безобразия исключительно устно и, разумеется, небескорыстно с местными властями.

«Сейчас подобные варианты застройки, как и стройки с сомнительным финансовым обеспечением со стороны застройщика, когда он планировал строить исключительно на собранные с покупателей деньги, ничего не имея за душой, а то и создавал заведомо мошенническую схему и не планировал строить по факту вовсе, – все это как раз и отсекается на уровне банков, – говорит Пушкарев. – У банка куда больше возможностей прощупать застройщика и на предмет его намерений, и на предмет его финансовой состоятельности, чем у частных покупателей-дольщиков. Отлично, что сейчас положение дел в строительстве станет более рыночным. Да, небольшим компаниям построиться будет сложнее, но жилищная сфера настолько деликатная, что сюда и не должны быть допущены фирмы сомнительной устойчивости, даже если допустить у их владельцев самые лучшие намерения. Это не приведет к дефициту жилья, а приведет к порядку на рынке и снижению до минимума рисков для покупателей недвижимости».

Вице-премьер Виталий Мутко в начале сентября заявлял, что застройщики, которые хотят продолжить работу по прежним правилам долевого строительства, должны подтвердить соответствие своих проектов критериям строительной готовности и привлеченных средств дольщиков до 1 октября. 

Директор Академии управления финансами и инвестициями Арсений Дадашев обращает внимание, что строительство – это инвестиции на крайне длительный срок, а законодательство в этой сфере постоянно и кардинально меняется, что создает абсолютно ненужную нервозность на рынке и отпугивает банкиров, привыкших к стабильности. «Складывается впечатление, что отрасль просто не успела перестроится под изменения. Например, в регионах часто продолжают игнорировать закон и по прежнему строят объекты на денежные средства граждан», – говорит Дадашев. По его словам, надо радоваться тому, что введение эскроу счетов не обрушило рынок строительства. «Большинство строящихся зданий введут в эксплуатацию в 2021-2022 году, а отдельные девелоперы могут позволить себе работать по старой схеме и до 2030 года, так что время на подготовку к изменениям все еще есть», – говорит эксперт.
Впрочем, вице-премьер Виталий Мутко в начале сентября заявлял, что застройщики, которые хотят продолжить работу по прежним правилам долевого строительства, должны подтвердить соответствие своих проектов критериям строительной готовности и привлеченных средств дольщиков до 1 октября.