Нацпроект "Жилье" грозит обрушить банки

Премьер Дмитрий Медведев обязал Минстрой разработать нормативы стоимости квадратного метра жилья. Фото РИА Новости

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил Минстрою в срок до 5 сентября проработать методику определения норматива стоимости квадратного метра жилья, а также вопрос об изменении норматива цены строительства, по которому рассчитываются субсидии субъектам РФ на создание объектов капстроительства. Ранее утвержденные нормативы предполагали подорожание метра жилья на 4%, тогда как коммерческие цены растут чуть ли не на 10% в год. В паспорте нацпроекта «Жилье» также предполагается подорожание метров при одновременном росте объемов строительства. Но увеличивать ввод ипотечного жилья для исполнения президентского майского указа без угрозы банковской системе практически невозможно, предупреждают эксперты. Для того чтобы предотвратить возможный коллапс, потребуется выпуск ипотечных бумаг по аналогии с теми, что привели к финансовому кризису 2008 года в США.

«Минстрою России совместно с заинтересованными высшими должностными лицами... субъектов РФ представить в правительство РФ предложения по доработке методики определения норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по РФ и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ», – поясняется в тексте поручений. Как отмечается, доработать методику необходимо в части определения размера средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья в отношении субъектов РФ, на территории которых на первичном рынке жилья эта стоимость не определена. Также Медведев поручил Минстрою и федеральным органам исполнительной власти, ответственным за нацпроекты, в срок до 5 сентября проработать вопрос об изменении формирования норматива цены строительства, по которому рассчитываются субсидии из федерального бюджета, выделяемые субъекту РФ.

Отметим, нормативы средней стоимости квадратного метра жилья Минстроя обычно чуть ниже реальных рыночных и применяются при расчетах размеров социальных выплат для приобретения жилья участниками государственных жилищных программ.

Месяц назад Минстрой утвердил норматив стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения по России на второе полугодие 2019 года в размере 45 133 руб, что на 4% превышает норматив, утвержденный на первое полугодие этого года. Кроме того, министерство установило показатели средней рыночной стоимости квадратного метра и отдельно по субъектам РФ на третий квартал. Так, для Москвы он составил 99,4 тыс. руб., Санкт-Петербурга – 76,1 тыс. руб., Якутии – 71,3 тыс. руб.

Минстрой регулярно рассчитывает стоимость жилья. Средняя рыночная цена за квадратный метр вычисляется на основе среднерыночных цен на первичном и вторичном рынках, а также средней фактической стоимости строительства одного квадратного метра.

Однако цены на квартиры на первичном рынке России растут, опережая нормативы Минстроя. 

Эксперты связывают это с переходом рынка новостроек на работу по эскроу-счетам.

Что примечательно, в правительстве в целом ждут дальнейшего роста цен на жилье. Так, по итогам 2019 года средняя стоимость жилья должна составить почти 69 тыс. руб. за 1 кв. м, в 2021-м уже 81,5 тыс. руб., а в 2024 году – 88 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из нацпроекта «Жилье и городская среда». Заметим, по итогам 2018 года средняя стоимость метра в стране составила 61,8 тыс. руб., что на 6,3% выше, чем годом ранее, и в 1,5 раза выше стоимости строительства квадратного метра жилья, следует из данных Росстата.

Кроме того, нацпроект ставит своей целью и масштабный рост объемов жилищного строительства. Так, с базового показателя в 79,2 млн кв. м жилья объем должен увеличиться до 120 млн к 2024 году. Пока что динамика жилищного строительства заметно отстает от планов властей. По итогам 2018 года было введено всего 75,7 млн кв. м жилья, что ниже базового показателя властей. В Минстрое также признавали, что цели нацпроекта мало исполнимы (см. «НГ» от 10.04.19).

Увеличивать ввод ипотечного жилья без угроз для банковского сектора будет сложно. Фото агентства "Москва"

Однако такой «жилищный бум» таит в себе немало угроз, предупреждают экономисты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). «При достижении предусмотренных нацпроектом целевых показателей по объемам выдачи ипотечных жилищных кредитов, совокупная величина долга по ипотеке возрастет с 7,1 трлн руб. на начало 2019 года до примерно 21 трлн руб. на конец 2024 года», – рассказывают эксперты, подчеркивая, что в случае консолидации этого долга на балансе банков, доля ИЖК в банковских активах увеличится с 6,8% на начало 2019-го до 13,4% на конец 2024 года.

При этом при выдаче ипотечных кредитов российские банки сталкиваются со значительным процентным риском, продолжают в ЦМАКП. «Это связано с тем, что в России ипотека выдается по фиксированной ставке на средний срок от 15 до 17 лет, а средний срок средств, привлекаемых банками на внутреннем рынке для фондирования своих операций, составляет 1–1,5 года», – объясняют они, напоминая, что в случае повышения ключевой ставки Центробанком банки не имеют права увеличивать ставки по уже выданным долгосрочным кредитам. Это несет в себе определенные риски для всей банковской системы.

Экономисты ЦМАКП Олег Солнцев и Артем Дешко отмечают, что допустимый уровень процентного риска банковского портфеля – не более 20% чистого процентного дохода каждого банка. Они рассчитали, что для предотвращения принятия российским банковским сектором избыточного процентного риска доля ипотечных жилищных кредитов в совокупных активах банковской системы в будущем должна стабилизироваться на уровне 9%. «В абсолютном выражении это соответствует примерно 14 трлн руб. к концу 2024 года, что почти на 7 трлн руб. меньше предполагаемой, исходя из параметров нацпроекта, величины рынка ипотечных жилищных кредитов (около 21 трлн руб.)», – говорят в ЦМАКП.

То есть, продолжают они, для достижения целей нацпроекта потребуется трансфер процентного риска с баланса банков другим, более защищенным от этого риска участникам финансового рынка. Оптимальный инструмент такого трансфера – секьюритизация ипотечных активов, то есть выпуск облигаций, обеспеченных портфелями закладных с гарантией института развития в жилищной сфере. Фактически эксперты призывают к созданию долговых ипотечных бумаг по аналогии с теми, что привели к финансовому кризису в США в 2008 году.

«Если развитие рынка пойдет по этому пути, то к концу 2024 года величина портфеля кредитов, переданных в обеспечение по ипотечным ценным бумагам, будет эквивалентна 3,5% величины совокупных банковских активов. В результате на секьюритизированный портфель ипотеки будет приходиться примерно треть всего ипотечного долга», – говорят авторы обзора ЦМАКП, сообщая, что для этого будет необходимо выпустить ипотечных бумаг как минимум на сумму в 8 трлн руб. до 2024 года. Развивать же рынок секьюритизации необходимо начинать уже сегодня. «С учетом высокого потенциала роста ипотечного кредитования острая потребность в перераспределении процентных рисков с баланса банков может возникнуть уже через два-три года», – пишут Солнцев и Дяшко.

Эксперты, опрошенные «НГ», согласны с оценками ЦМАКП. «Без развития рынка ипотечных ценных бумаг банкам будет сложно обеспечить рост объемов ипотечного кредитования, заложенный в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда». Проблема упирается в пределы процентного риска, который могут принять на себя банки, и в источники фондирования, сопоставимые с выдаваемыми ипотечными кредитами по срокам и стоимости», – замечает эксперт-аналитик компании «Финам» Алексей Калачев. Он напоминает, что ипотечные кредиты выдаются на длительный срок и по фиксированной ставке, тогда как значительная часть фондирования банков – это краткосрочные депозиты с рыночной ставкой. «Финансирование длинных кредитов короткими деньгами мешает устойчивости банков», – говорит он, замечая, что секъюритизация ипотечных портфелей действительно могла бы решить эту проблему.

Кроме того, продолжает преподаватель РАНХиГС Наталия Рогожина, ценные бумаги позволяют банкам привлекать более дешевые ресурсы в отличие от средств, которые они привлекают на депозиты, потому что это гарантированные ценные бумаги с гарантированным получением дохода. «Развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволяет снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, а значит, работает на развитие рынка ипотеки», – отмечает она.