Граждане еще не скоро разберутся, что такое эскроу

Строителей на эскроу-счетах в российских банках уже ждут миллиарды рублей. Фото Интерпресс/PhotoXPress.ru

С начала июля в России формально запрещено долевое жилищное строительство. Этот запрет в теории должен исключить появление новых обманутых дольщиков. Но за снижение рисков долгостроя придется заплатить – скорее всего покупателям жилья и, возможно, застройщикам. Ведь в новую систему жилищного строительства включаются банки, которые будут хранить деньги покупателей на специальных эскроу-счетах и передавать их строителям только после сдачи дома. Застройщики задолго начали рассказывать об увеличении в связи с этим себестоимости жилья и, как следствие, цен на квадратные метры. Однако глава Минстроя Владимир Якушев назвал рост цен новостроек с 1 июля маркетинговым ходом.

«Экономические основания повышения стоимости квадратного метра в уже строящихся домах не могут быть связаны с переходом на проектное финансирование», – заявил в понедельник глава Минстроя Владимир Якушев. С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Суть новшества – покупатель несет деньги не напрямую застройщику, а в банк-посредник, который размещает их на специальном счете, называемом эскроу. Если в течение пяти лет жилье не построят, то банк вернет деньги покупателю, а если все пойдет хорошо – их получат строители.

Эта схема позволяет не плодить дальше такое позорное (как выразился на недавнем совещании президент Владимир Путин) явление, как обманутые дольщики. По данным Минстроя, на начало года в стране было около 900 недостроенных объектов, а число договоров долевого участия (ДДУ) обманутых дольщиков – 98 тыс.

Закон, однако, не проводит резкую черту по 1 июля 2019 года. Для раскачки дано еще время, и полный переход на финансирование долевого строительства через счета эскроу должен состояться в течение двух лет. По «дорожной карте» правительства, к середине 2019 года сделок по новой форме должно быть не менее 30%, а к концу 2020 года – до 95%. Минстрой сообщал, что около 70% строящегося жилья в РФ будет завершено по старым правилам за два-три года (87 млн кв. м из 123,5 млн кв. м).

Семь уполномоченных российских банков по состоянию на 17 июня открыли более 3,8 тыс. счетов эскроу с остатками на них в 11 млрд руб., сообщил в понедельник ЦБ РФ. Причем более 3 тыс. счетов эскроу открыты в Сбербанке, на них привлечено около 7 млрд руб. Около 100 счетов уже «раскрыто», то есть по ним застройщики уже выполнили свои обязательства перед дольщиками и получили средства (200 млн руб.). Пока нет точных данных о том, какие проекты уже начали работу по эскроу, а какие будут продаваться по старым правилам, пишет в понедельник на своем сайте аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru».

Во время подготовки к 1 июля чиновники и участники рынка пугали потенциальных покупателей неизбежным повышением цен на жилье из-за того, что теперь застройщики должны будут пользоваться не бесплатными деньгами клиентов, а банковским кредитом, который выдается под проценты. Об этом предупреждали первый вице-премьер, министр финансов РФ Антон Силуанов и вице-премьер Виталий Мутко.

Ставка по проектному финансированию для застройщика зависит от того, сколько денег он привлек на счета эскроу, поясняла пресс-служба ВТБ. Чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка. Это может быть 2,5–4 процентных пункта плюсом к ключевой ставке ЦБ (7,5% с 17 июня), то есть 10–11,5%.

Кроме того, с начала года увеличен на два процентных пункта, до 20%, налог на добавленную стоимость, плюс администрирование. В любом случае расходы на строительство возрастают, и это не может не отразиться на стоимости квадратного метра. Как теперь уже понятно, переход на проектное финансирование с применением эскроу-счетов 1 июля не произошел лавинообразно, рынок к этой дате подготовился основательно, растянув «удовольствие» на несколько лет, но цены на квадратные метры тем не менее выросли.

«За последний год в России мы наблюдаем плавное повышение цен на первичную недвижимость, в среднем на 7–10%», – рассказала ТАСС директор инвестиционного департамента «Интеко» Людмила Корнева. По словам эксперта, рынок заблаговременно отреагировал на изменения. Некоторые девелоперы воспользовались переходом на эскроу как предлогом, чтобы повысить цены на жилье. Цены росли, поскольку многие спешили купить, пока не стало дороже, считают в IRN.RU. «Все, кто ожидал повышения цен, старались купить квартиры до вступления закона в силу», – отмечает руководитель отдела Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. По мнению экспертов компании «Метриум», стоимость новостроек, реализация которых будет идти по новым правилам, вырастет на 12–15%. Но для еще большего роста есть и ограничитель – падение реальных доходов населения страны вот уже пять лет подряд. «Снижение реальных доходов не позволяет девелоперам перекладывать рост себестоимости на конечную стоимость квартир», – считает руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков (НОЗА) Кирилл Холопик допускает, что себестоимость проектов в некоторых случаях может даже снизиться. По его мнению, это может произойти за счет выстраивания более стабильных отношений с подрядчиками.

Основной эффект перехода на эскроу не в росте себестоимости строительства, а во влиянии на объемы предложения, говорят в IRN.RU. «Если бы эти законодательные изменения «вырезали» с рынка существенную часть новостроек, то объем предложения снизился бы, что могло привести к росту цен. Но апрельские послабления привели к тому, что подавляющее большинство проектов сможет продаваться по старым правилам, а значит, существенного сокращения объемов предложения не произойдет», – объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Правительство в апреле разрешило не использовать эскроу-счета в тех проектах жилищного строительства, где степень готовности многоквартирного дома превысила 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет минимум 10% от количества жилых и нежилых помещений в доме. От необходимости переходить на эскроу-счета освобождены также застройщики, включенные в список системообразующих организаций и получившие разрешения на строительство домов общей площадью от 4 млн кв. м на территории четырех субъектов РФ.

Схеме нужно еще время на отладку и улучшения. В интервью ТАСС в понедельник Якушев так объяснил резкий – почти на треть – рост объемов ввода новых домов в мае 2019 года, притом что с нового года статистика показывала, напротив, падение. «Не думаю, что застройщики специально придерживали ввод жилья, но мне кажется, на рынке возникла определенность, реформа долевого строительства уже не так пугает бизнес, как год назад, нет такой паники, – сказал министр. – Все это время мы пошагово снимали все острые вопросы – один расчетный счет на один дом, уход от котлового метода, одно разрешение на строительство, переход на проектное финансирование, открытие эскроу-счетов».