Неравные доли

Схема приобретения недвижимости через договор долевого участия изначально настораживала очевидными рисками, однако даже громкое банкротство СУ-155 не остановило поток желающих стать дольщиками. Причины вполне понятны – в стране более половины населения жаждет улучшить жилищные условия, а ничего более доступного, чем договоры долевого участия (ДДУ), современная строительная отрасль предложить не смогла. Застройщики использовали средства дольщиков вместо банковского кредита, а сэкономленные на процентах средства позволяли сделать квадратные метры более доступными для миллионов соотечественников.

В этом году очередное громкое банкротство – Urban Group оказался колоссом на глиняных ногах, а количество проблемных объектов в Подмосковье выросло до 38. Но и это не снизило покупательскую активность. Напротив, в результате снижения ипотечных ставок количество таких сделок даже выросло до рекордных значений.

По-прежнему пользуются спросом квартиры в жилых комплексах, уже уличенных в срыве сроков ввода в эксплуатацию. Почему же так происходит? Проблемы есть у всех застройщиков, но не все они поступают одинаково, а ситуации у каждого «проблемного» жилищного комплекса (ЖК) могут быть разными. И подкованные покупатели эту разницу видят.

Самый мрачный сценарий воплощается у дольщиков Urban Group – на объектах компании идет процедура банкротства, уже назначены конкурсные управляющие. И несмотря на страхование застройщика и другие нормативные правовые инструменты, у покупателей кладовок, машино-мест и другой нежилой недвижимости уже почти не осталось надежды получить ее в собственность. Рассчитывать на более-менее благополучный исход можно лишь в отношении самих квартир. Но стоит ли при этом всерьез ожидать высокого качества жилья, которым кичился рухнувший Urban Group, – вопрос открытый. Эти объекты передадут новым инвесторам, а те, в свою очередь, начнут сокращать издержки. При этом плотность застройки будет увеличена, чтобы восстановить экономику проекта, и вместо школы во дворе покупатели могут получить еще один многоэтажный жилой корпус.

Таким образом, процедура банкротства дает надежду жителям получить хоть что-то, но о нежилых помещениях и должном качестве жилья мечтать уже не приходится.

В тех ЖК, где, несмотря на срывы сроков, оснований для банкротства нет, развитие может получить более благополучный сценарий. Как ни странно, именно небольшие девелоперские компании проявляют наибольшее упрямство в исполнении своих обязательств, несмотря на макроэкономические трудности.

С другой стороны, на ситуацию может позитивно повлиять и руководство Московской области, которое, очевидно, решительно взялось за нормализацию строительной отрасли. Команда Андрея Воробьева честно и открыто ведет диалог с дольщиками, оказавшимися в сложной ситуации, и демонстрирует очевидные успехи в разрешении проблемных ситуаций. Опыт работы подмосковных властей в сфере регулирования накопившихся конфликтов дольщиков и строительных компаний, вне всяких сомнений, является передовым в нашей стране.

Например, ЖК «Новокосино-2» – далеко не самый скандальный объект, однако достройку этого комплекса руководство области взяло под свой контроль.

Сам губернатор, когда летом лично приехал проконтролировать ход строительства ЖК в Новокосине, отметил, что власти Подмосковья стараются найти разные способы решения проблем с долгостроем: «Где-то это деньги, где-то мы предлагаем нашим новым партнерам достроить объект. Где-то горе-строитель убежал, и объект находится в таком состоянии, что нет документов. Мы большие усилия прилагаем, чтобы соблюсти юридическую чистоту и достроить объекты».

Теперь «Новокосино-2» планируется достроить уже в 2019 году. И, что характерно, продажи ЖК остаются открытыми – внимание руководства региона явно пошло ему на пользу.

Другой пример из списка проблемных ЖК – «Пятницкие кварталы» рядом с Красногорском, которые справляются с неблагоприятной ситуацией самостоятельно. Здесь осталось достроить ряд домов второй очереди, в то время как первая очередь из 16 корпусов и таунхаусов заселена и уже живет полной жизнью. Работает детский сад, построены спортивные и детские площадки, открываются магазины, салоны красоты, развивается инфраструктура. Однако из-за перебоев в финансировании в 2015–2016 годах сроки строительства были увеличены в среднем на год.

Несмотря на попадание в список проблемных объектов, «Пятницкие кварталы» продолжают бороться за свое будущее и, надо признать, вполне успешно. В 2017 году в компании – застройщике проекта ООО «САБ-УРБАН» началась глобальная оптимизация. Ключевым решением новых владельцев компании стало полное обновление топ-менеджмента. Новая команда приступила к оптимизации бизнес-модели «Пятницких кварталов», привлекла проектное финансирование и новых подрядчиков. Сейчас стройка набирает обороты, и ЖК уверенно возвращается на конструктивные рельсы.

Эти примеры отлично подтверждают недавнее исследование компании «Метриум», показавшее, что в 2018 году покупатели перестали доверять крупным застройщикам с яркими логотипами и огромным количеством строящихся объектов. Теперь актуальны не колоссы на глиняных ногах, а небольшие девелоперы. В портфеле у них не так много объектов, но они готовы бороться за свои проекты до последнего.