В российских городах могут появиться районы-призраки

Не все построенные квартиры найдут своего покупателя. Фото Евгения Зуева (НГ-фото)

Росстат зафиксировал двухлетний спад жилищного строительства. Занятые в отрасли организации надеются, что в 2018-м строительная отрасль перейдет в зону экономического роста. А Минстрой ожидает, что пересмотр статданных улучшит прошлогоднюю картину. Правда, если отрасль действительно начнет расти на фоне падающих доходов населения, тогда не исключено массовое появление в городах незаселенных районов-призраков, полагают некоторые эксперты. В правительстве надеются на ипотечное кредитование. Как сообщил «НГ» Минстрой, в 2017-м было выдано ипотечных кредитов на рекордную сумму – около 2 трлн руб.

По итогам 2017 года в стране введено в строй более 1 млн квартир общей площадью 78,6 млн кв. м, сообщает Росстат. Это почти на 2% меньше, чем в 2016-м. Тем самым спад жилищного строительства продолжается в России как минимум два года подряд. В 2016-м было введено 80,2 млн кв. м жилья, снижение по отношению к 2015-му – на 6%.

Ранее Росстат фиксировал спад жилищного строительства в том числе по итогам 2015-го – на 0,5%. Затем он пересмотрел задним числом данные. Выяснилось, что в 2015-м отрасль не падала, а росла – на 1,4%: в строй было введено 85,3 млн кв. м жилья.

Судя по всему, вскоре то же самое произойдет с данными за 2017 год. «Эти показатели скорее всего будут скорректированы в большую сторону», – сообщили вчера «НГ» в пресс-службе Минстроя. В ведомстве Михаила Меня напомнили, что «в начале 2017 года с учетом данных регионов Минстроем прогнозировалось снижение объема ввода жилых помещений на 4–5%, но не менее 75 млн кв. м, однако прошедший год для отрасли жилищного строительства стал достаточно успешным».

Как поясняют в Минстрое, падение ввода жилья связано в первую очередь со снижением индивидуального жилищного строительства. «Ввод индустриального многоквартирного жилья, которое и является сферой ответственности ведомства, составил 44,4 млн кв. м. Это на 11,2% выше показателя прошлого года и составляет 56,4% от общего объема ввода», – сообщили в Минстрое.

Правда, по Росстату, в прошлом году индивидуальное строительство как раз росло: индивидуальными застройщиками введено 241,1 тыс. жилых домов общей площадью 32,7 млн кв. м, это на 2,8% больше, чем в 2016-м. «Доля индивидуального домостроения в общей площади...  составила в целом по России 41,6%», – добавляет Росстат. В 2016-м она была 39,6%.

В Минстрое особо указывают на успехи отрасли: «Если в 2005 году было введено всего 35 млн кв. м жилья, то последние три года ввод жилья не опускался ниже отметки 75 млн кв. м, что превышает показатели рекордных советских лет».

Между тем Центр конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ) сообщает: «Исходя из данных Росстата и результатов конъюнктурных опросов, строительная отрасль в настоящее время сохраняет статус самой проблемной среди всех базовых видов экономической деятельности».

«По данным последнего предпринимательского опроса, примерно 16–17% от общего числа обследованных подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии», – говорится в мониторинге, посвященном деловому климату в строительной отрасли за четвертый квартал 2017 года. В мониторинге анализируются результаты ежеквартальных опросов более 6 тыс. строительных организаций.

Кроме того, специалисты ВШЭ указывают на «крайне слабый спрос на строительные услуги со стороны основных инвесторов подрядной деятельности: государства, корпоративного сектора и населения». Судя по опросам, в конце 2017-го 34% строительных компаний жаловались на высокие налоги, 30% – на высокую стоимость материалов и конструкций, 29% – на недостаток заказов, 27% – на неплатежеспособность заказчиков.

Правда, исследователи заметили и некоторые позитивные сигналы. «Можно с осторожностью предположить, что строительство ближе к середине второго квартала 2018 года... перейдет в зону экономического роста. При этом основным драйвером… для отрасли в целом скорее всего станет ее жилищный сегмент», – отмечает ВШЭ.

Опрошенные эксперты расходятся в оценках перспектив строительной отрасли. «Полагаю, что мы переживаем остаточные эффекты кризиса 2014–2015 годов, когда резкое ухудшение экономической обстановки привело к приостановке и откладыванию многих проектов. Данный провал спустя два года нашел отражение в снижении ввода нового жилья, но думаю, что уже в текущем году строительная активность либо возрастет, либо удержит позиции прошлого года. Значительных отклонений от отметки 80 млн кв. м в сторону понижения ожидать не следует», – считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Но, как говорит главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник, сейчас не стоит ждать от жилищного строительства какого-либо роста. «В последние три года снижался объем нового строительства, а значит, через год-два должен снизиться и объем ввода. Но одновременно растягивались сроки строительства многих объектов, поэтому вводились стройки, начатые до 2015 года, что сгладило тенденцию к снижению объемов ввода. Но не отменило ее. Еще два-три года ввод будет снижаться с темпом 2–5% в год», – прогнозирует аналитик.

Строительство хуже других отраслей перенесло удар кризиса, продолжает Стерник. «Здесь сказались и закредитованность застройщиков, и удорожание для них кредитов, но главное – падение доходов населения, до сих пор основного источника финансирования строительства. Второй источник – ипотечное кредитование – бьет рекорды по объемам и сглаживает падение платежеспособного спроса, но не более того, – поясняет Стерник. – Третий источник – кредиты банков, которые, по замыслу властей, должны стать основным, – пока не работает: банки опасаются работать с застройщиками по понятным причинам». «Затоваривание рынка, случившееся в 2015–2016 годах, сохраняется, предложение все еще выше спроса», – добавляет Стерник.

Многие эксперты признают, что они не обладают точными данными, сколько новостроек в России остаются нераспроданными и незаселенными. Но, как считает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын, «цифра должна быть очень существенной». «На рынке стандартного жилья спрос отстает от предложения, его существенную часть от первичного рынка перетягивает вторичный (в самых доступных сегментах он становится серьезным конкурентом для новостроек), – поясняет Колосницын. – Ипотечная ставка снижалась на протяжении всего года. К сожалению, доходы населения при этом не растут, и по большому счету мы говорим скорее о преждевременном спросе и его истощении на фоне появления новых качественных проектов».

«Главное препятствие на пути развития строительного сектора – низкий потребительский спрос, который связан с невысоким уровнем доходов россиян и недостаточно дешевым ипотечным кредитованием, – соглашается Литинецкая. – Поэтому на крупных региональных рынках новостроек наблюдаются признаки затоваривания. Это создает риски для застройщиков, успех которых полностью зависит от темпов продаж в проектах». Эксперт уточняет: «Спрос на жилье имеет разную активность в зависимости от региона. К примеру, в Москве до 80% квартир в новостройках распродаются еще до завершения строительства, но в других регионах ситуация хуже».

Хотя, как замечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, «дома могут оставаться незаселенными по разным причинам – например, в замороженных проектах, ведь случаи долгостроя до сих пор наблюдаются». «С другой стороны, квартиры могут быть распроданы, но не во всех живут, поскольку часть лотов приобреталась людьми в инвестиционных целях», – поясняет эксперт.

В пресс-службе Минстроя при этом сообщили, что в прошлом году Россия скорее всего поставила рекорд по ипотечному кредитованию. «Доступность жилья и рост его объемов связаны в первую очередь с доступностью ипотеки, ставки по которой находятся на минимальных значениях: на новостройки они опустились до 9,8%, на вторичном рынке – до 10%, – пояснили в ведомстве. – Окончательные итоги года будут подведены позже, но уже одно то, что по состоянию на 1 декабря 2017 года выдано 935 632 ипотечных кредита на общую сумму 1 730 933 млн руб., дает нам основания рассчитывать на рекордные показатели, которые по прогнозам составят 1,9–2 трлн руб. Предыдущий рекорд 2014 года – более 1 млн кредитов на 1,8 трлн руб. – будет перекрыт».