Анатолий Комраков
Строительство многоквартирных домов на садовых участках запретят. Фото РИА Новости
Правительство утвердило предложения Минстроя, которые ограничат административный снос недвижимости и отделят индивидуальное строительство от возведения многоквартирных домов.
«Уточняется понятие самовольной постройки как таковой, – сообщил глава Минстроя Михаил Мень. – Из числа самовольных построек исключаются объекты, которые созданы с нарушением установленных ограничений, если данные объекты построены на основании необходимых согласований, разрешений и т.д. И собственник объектов не знал или не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».
Законопроект ограничивает возможность строительства многоквартирных домов на площадках, которые предусмотрены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
«Эта проблема распространена в южных регионах страны, где покупаются участки под ИЖС, а потом на них начинают возводиться многоквартирные дома», – рассказал министр. Он пояснил, что по новому закону объект индивидуального жилищного строительства будет определяться как отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 м. При этом дом не должен будет состоять из квартир и блок-секций, чтобы исключить попытки подменить ИЖС многоквартирным домом.
Законопроект также расширит функции государственного строительного надзора, добавил министр. Стройнадзор сможет проводить проверку даже на объектах ИЖС. «Если Стройнадзор увидит, что там вместо ИЖС начинают «свечку» строить, как я сам наблюдал в Геленджике, тогда у Стройнадзора появляются определенные полномочия, и тем самым мы пресечем такое незаконное строительство», – подчеркнул Мень.
Изменения коснутся и зон с особыми условиями использования территории. Всего таких зон 23, в том числе зона охраны объектов культурного наследия, охранная зона объектов электроэнергетики, охранная зона железной дороги, придорожные полосы, охранная зона объектов трубопровода.
«Законопроект предусматривает запрет на принятие решения о сносе в административном порядке в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). То есть если в реестре есть объект либо по нему ранее состоялось решение суда, то никакими административными решениями нельзя принять решение о сносе данного объекта», – сказал министр, добавив, что этот вопрос крайне важный, поскольку сегодня «вокруг этого идут определенные дискуссии».
«Дискуссии» – это очень мягко сказано. У всех перед глазами московские «ночи острых ковшей», во время которых с 2014 года снесли около 2 тыс. объектов. Конечно, можно спорить, если речь идет о «расширенной» трактовке предпринимателем разрешения на строительство торговой точки. Как правило, в таких случаях самострой определить несложно, если в документах речь шла о легкой конструкции, а возвели капитальную.
Но когда речь идет о выселении тысяч людей из их жилья, иногда единственного, притом что у них на руках есть разрешительные документы, – это похоже скорее на войну.
А сообщения о таких случаях приходят не так уж и редко. И, кстати, очень часто по поводу охранных зон трубопроводов. Наводя порядок в своем хозяйстве или просто осуществляя обычную хозяйственную деятельность, газовики вдруг выясняют, что им мешают дачные поселки, целые деревни или микрорайоны городов. Увеличили, например, давление в трубе – автоматически расширилась охранная зона, а в нее-то и попали возведенные по всем правилам дома. У всех жильцов на руках свидетельства о собственности, но суды предписывают – выселить, здание снести за счет жильца. Такие истории происходят во многих регионах от Тюменской и до Калининградской областей, от Вологодской до Дагестана.
Также распространены случаи, когда власти выдают разрешение на строительство, граждане получают свидетельства о собственности, и вдруг чиновники просыпаются – и объявляют дом самостроем. Так произошло недавно в Краснодаре, там в случае сноса жилья лишатся 50 семей. Здесь, конечно, дискуссиями не обойдешься.
«Это очень долгожданный закон, проблем накопилось много – как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. Необходимо защитить законопослушных граждан, не по своей воле оказавшихся нарушителями. С другой стороны, закон не должен дать послабления для тех, кто осознанно нарушает правила, – сказала «НГ» зампред комитета Торгово-промышленной палаты Марина Карпова.
«Целая статья 222 в Гражданском кодексе РФ посвящена определению понятия самовольная постройка, которая как раз может быть узаконена решением суда в случае строительства на участке допускающем размещение построенного объекта, сам объект соответствует требованиям соответствующих нормативных документов, и сохранение постройки не нарушает прав других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью иных лиц. Трудно представить, что где-то без судебного решения производится административный снос чьей-то собственности, права на которую зарегистрированы государством - это за гранью. Надеюсь, такое невозможно. Знаменитые сносы в Москве осуществлялись по множеству судебных решений, без которых сам снос является нарушением закона», - сказал «НГ» адвокат Андрей Гордон.
«Исключение из числа самовольных тех построек, которые возведены с получением всех необходимых согласований и разрешений, но с нарушением установленных ограничений, вполне разумно. Это позволит значительно сократить объемы самовольных построек и упростит процесс их легализации. Также важным моментом является запрет на административный снос тех построек, права на которые закреплены в ЕГРН. Это вполне логично – административные решения не могут стать основанием для сноса здания, право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. В целом эти изменения позитивно скажутся на отрасли. Что касается судебной практики, то в настоящее время она неоднородна, и суды нередко принимают разные решения по аналогичным делам», – сказал «НГ» адвокат Олег Сухов.
В пресс-службе Минстроя не взялись оценить точную площадь зданий, которые по тем или иным причинам являются самовольно возведенными постройками, предположив лишь, что их количество «весьма велико». Министерство также привело данные службы судебных приставов РФ по состоянию на ноябрь 2016 года: тогда в исполнительном производстве было 1089 дел по вопросам самовольного строительства.
В министерстве напомнили о постановлении пленума Верховного Суда РФ №10, пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, согласно которым наличие зарегистрированного права на самовольную постройку не исключает возможности ее сноса. Кроме того, есть определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О, в соответствии с которым само по себе существование государственной регистрации права на объекты недвижимости, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса относятся к самовольным постройкам, не исключает возможности принятия уполномоченным органом решения об их сносе – при том что лицу, чье право зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, гарантирована возможность обжалования принятого решения в суде. «Такая ситуация существует сегодня, до принятия разработанных законопроектов», сообщили «НГ» в Минстрое.
Большинство конфликтов вокруг самовольно возведенных объектов, как считают в Минстрое, возникают в том момент, когда застройщиком уже вложены значительные средства в строительство и при сносе объекта или при его приведении в соответствие с градостроительными требованиями, застройщик не только оплачивает стоимость сноса, но еще и теряет уже вложенные в строительство средства. «Причем зачастую на момент принятия судебного решения о сносе, такое здание полностью или частично оказывается в собственности у физических лиц, которым под видом квартир продали «жилые помещения». Законопроектом такие случаи исключаются, поскольку уже на раннем этапе строительства органы местного самоуправления, при обнаружении самовольно возводимого объекта или объекта не соответствующего градостроительным регламентам, направляют застройщику предписание об устранении нарушений и приведении строящегося объекта в соответствие с законодательством. Также законопроектом четко уточнено определение «индивидуального жилого дома», что позволит избежать ситуаций, когда под видом ИЖС фактически возводились многоквартирные дома. Таким образом подавляющее большинство правонарушений, связанных с самовольным строительством будет пресекаться на самом раннем этапе, что несомненно благоприятно скажется на количестве самовольно возведенных объектов.
Законопроектом предусмотрено, что органы Госстройнадзора смогут, по заявлениям о возможном правонарушении в области самовольного строительства, осуществлять выездные проверки. В настоящее время таких полномочий у Госстройнадзора нет. Это также позволит пресечь самовольное строительство на раннем этапе».
