Анатолий Комраков
Новый компенсационный фонд не поможет существующим недостроям.
Фото агентства «Москва»
В России создается специальный компенсационный фонд, который будет помогать будущим обманутым дольщикам по принципу «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Вчера Госдума приняла в первом чтении законопроект, который запрещает госрегистрации договоров долевого участия (ДДУ) без оплаченных взносов в новый фонд. Этот фонд задуман как некая страховка на случай недостроя: если строители не справятся со своими обязательствами и окажутся банкротами, то участникам долевого строительства вернут средства из компенсационного фонда. Либо из этих денег можно будет дать заем застройщику или жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) для того, чтобы закончить строительство многоквартирного дома.
Нет сомнений, что расходы по этим страховым взносам застройщики переложат на покупателей квартир. В соответствии с законом о долевом участии первоначально планировалось, что взносы составят не более 1% от суммы договора долевого участия. Но чиновники, видимо, опасаются, что денег не хватит на «закрытие» всех проблем, и Минстрой предложил установить на переходный период до 1 июля 2018 года тариф для застройщиков в размере 1,2%. Казалось бы, разница небольшая, всего 0,2%, но для покупателей она будет весьма существенной.
Например, руководитель столичного комитета по инвестпроектам в строительстве Константин Тимофеев сообщал, что в 2016 году средняя цена договора долевого участия в столице составляла 10,2 млн руб. Если цены на жилье в этом году вырастут не сильно, значит, среднему участнику строительства по ДДУ в Москве придется выложить для взноса в фонд около 120 тыс. руб. Причем никто не обещает, что в случае беспроблемной застройки эти деньги ему вернутся. До конца также не ясно, кто будет контролировать целевое использование средств фонда.
С критикой законопроекта выступил комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Его возражения связаны с возможностью непрозрачного расходования средств фонда. «Учитывая прогнозируемую в самом законопроекте недостаточность средств фонда для обеспечения исполнения обязательств застройщиков, представляется целесообразным исключить возможность их предоставления на безвозвратной основе», – говорится в тексте заключения комитета.
Необходимо иметь в виду, что новый компенсационный фонд не будут использовать для решения проблем дольщиков, возникших до создания фонда. «Фонд не будет распространяться на те объекты, которые являются проблемными, и не будет решать проблем тех граждан, которые уже стоят в реестре», – пояснил ранее замглавы Минстроя Никита Стасишин. Он добавил, что министерство насчитывает 776 таких проблемных объектов. Стасишин объяснил такое ограничение тем, что при использовании средств фонда для уже заключенных договоров организация сразу обанкротится.
В пресс-службе Минстроя «НГ» сообщили, что в ведомстве прогнозируют заключение около 170 тыс. ДДУ за первый год действия закона. По данным Росреестра, средняя цена одного договора составляет в России 2,5 млн руб. Таким образом, при ставке 1,2% это принесет фонду около 4,5 млрд руб. Контроль за целевым использованием этих средств вызывает много вопросов у опрошенных «НГ» экспертов.
«Необходимо отметить значительную коррупционную составляющую законопроекта, – заявил «НГ» представитель Общественной палаты Артем Кирьянов. – Фонд должен взять на себя функции и государства, и страхового, и банковского бизнеса. Такой конструкции до сих пор не было, и, на наш взгляд, государство не должно брать на себя все гарантии по сделкам, необходимо разделить ответственность между государством и субъектами рынка».
«Профессиональное сообщество к идее фонда относится настороженно, – сказал «НГ» президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов. – Сама идея фонда очень хорошая, однако существуют определенные риски. Законопроект отменяет обязанность застройщика страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ либо получать поручительство банка за надлежащее исполнение застройщиком этих обязательств. Возможна ситуация, когда и фонд работать не будет, и других защитных механизмов уже не будет».
Директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман считает, что при условии установления должного контроля со стороны государства можно быть вполне уверенными в целевом использовании средств фонда. «В настоящее время сделки по покупке квартир в новостройках на стадии строительства от застройщиков страхуются узким кругом надежных страховых фирм. Этот фонд, по сути, будет выполнять аналогичную функцию, плюс еще некоторые опции, необходимые для развития строительного рынка в целом, поэтому не вижу большой разницы в затратах для застройщиков и покупателей новостроек, если это будет в пределах 1,2% от цены ДДУ», – сказал «НГ» Гутман. В то же время он призывает не рассчитывать на возврат взносов после удачного завершения строительного проекта. «Вариант частичного возврата взносов можно назвать существенным плюсом для застройщиков. Однако не стоит рассчитывать на возврат очень значительной части средств, так как недостаток средств в фонде может плохо отразиться на общей идее его создания – попросту говоря, необходимо, чтобы там оставались деньги на случай банкротства застройщика. Идея фонда заключается в некой коллективной ответственности застройщиков перед дольщиками и друг перед другом».
«Планируется, что перечисление денежных средств в фонд будет осуществляться до государственной регистрации ДДУ, который вступает в силу только после такой регистрации, и оплата которого дольщиком производится после такой регистрации и часто не в полном размере, а в рассрочку в течение всего периода строительства. Предложенная схема вынуждает застройщиков или платить взносы за свой счет и кредитовать дольщиков, или требовать с дольщиков оплаты до передачи ДДУ на гос регистрацию. В первом случае это приведет к удорожанию строительства, во втором - к узаконенному новому риску дольщика потерять деньги еще не став дольщиком, - сказал «НГ» адвокат Андрей. Гордон. - Согласно изменениям появляется орган, уполномоченный приостанавливать деятельность застройщиков по привлечению денежных средств дольщиков. Учитывая практику госорганов быстрого приостановления и медленного снятия приостановок деятельности, создается основа для коррупционных проявлений и фактически вынуждает застройщика или останавливать строительство или привлекать заемные денежные средства».
Гордон поясняет, что создается структура федерального уровня, при этом законопроект не раскрывает ни принципы формирований его отделений в субъектах РФ, ни механизм получения этими территориальными отделениями соответствующих денежных средств из федерального фонда.
Проект также не содержит конкретных механизмов расходования средств компенсационного фонда. В нем не установлен орган, уполномоченный принимать решение о виде компенсаций (выплаты дольщикам или оплата достройки объекта), и о производстве соответствующих выплат.
«Законопроект умалчивает о каком либо "отборе" застройщиков и критериях такого отбора, что заведомо или создает поле для широкого усмотрения чиновников, или заведомо обрекает фонд на банкротство, - говорит Гордон. - Деятельность фонда не будет способствовать кардинальному улучшению положения дольщиков, учитывая условия выплат - в случае банкротства застройщика производство в судах по таким делам длятся годами. Кроме того, согласно законопроекту дольщики-граждане имеют приоритет перед дольщиками-организациями, что очевидно станет ограничивать их инвестиционную активность».
