Анастасия Башкатова
Спрос на загородную недвижимость продолжает падать. Фото Reuters
Потребительский кризис добрался до обеспеченных граждан. Платежеспособные покупатели больше не готовы отдавать сотни миллионов рублей за огромные особняки или же вкладываться в обустройство участков, сообщают специалисты компании «Инком-Недвижимость». По их оценкам, в сложившихся кризисных условиях треть коттеджей и половина участков без подряда в коттеджных поселках рискуют не найти покупателя. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен на загородную недвижимость – на 10–15% по итогам года. Хотя не все представители рынка поддерживают такой пессимизм.
В условиях кризиса желающих жить в престижных коттеджных поселках становится меньше. Об этом можно судить по исследованию, проведенному специалистами компании «Инком-Недвижимость». Как они вчера сообщили, сейчас около 20% представленных на рынке Подмосковья таунхаусов (малоэтажных жилых домов на несколько квартир) и до 30% коттеджей скорее всего продать не получится. Речь идет о первичном рынке загородного жилья. Кроме того, по оценкам исследователей, не получится реализовать около 50% выставленных на продажу участков без подряда.
В пресс-службе компании пояснили «НГ», что в основу проведенного исследования легли результаты регулярного мониторинга рынка, а также опросы покупателей.
Основная причина низкой ликвидности перечисленных объектов – несоответствие их характеристик требованиям рынка. «Под этим подразумеваются прежде всего неконкурентоспособные цены, слишком большие площади домовладений и участков, несовременные строительные материалы, устаревшие архитектурные решения и т.д.», – поясняется в исследовании.
Но у падающего спроса есть и более глобальная причина. На рынке загородной недвижимости сказалось общее падение платежеспособности населения, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Если сравнивать начало 2017-го с прошлым годом, то реализованный спрос сократился примерно на 10%, – сообщил «НГ» эксперт. – При этом 60% покупок – это участки без подряда, самый доступный формат на рынке загородной недвижимости (средняя стоимость реализации – 1,6 млн руб.)». Такие участки удобны тем, что на них можно начать строительство в любое время. «Правда, реальность показывает, что часто земельные участки так и остаются в «первозданном виде», а продать их из-за перенасыщенности рынка бывает очень нелегко», – добавляет Таганов.
В некоторых случаях сами застройщики даже не надеются продать свои объекты. «Сейчас появилось много поселков с участками без подряда, которые девелоперы фактически не стремятся полностью реализовывать. Это проекты, создаваемые с целью продать хотя бы несколько участков и получить таким образом средства на дальнейшее выживание. Сами по себе они особой ценности не имеют», – приводят пример исследователи.
Покупатели стали более взыскательными: теперь если застройщик не провел в поселок электричество и газ, то даже существенные скидки не помогут продать участки. В случае коттеджей и малоэтажного жилья покупатели теперь стремятся выбрать объекты меньшей площади: 100–150 кв. м, максимум 250 кв. м, а все, что свыше 300–400 кв. м, реализовать уже непросто, следует из исследования.
Специалисты компании прогнозируют, что «возможным вариантом развития событий для неуспешного поселка может стать снижение цен, полное или частичное переформатирование, повышение строительной готовности или перевод части домовладений в аренду». «Судя по динамике рынка в последние годы, 2017-й не станет знаковым для рынка загородной недвижимости. Спрос будет сохраняться на низком уровне, цены продолжат снижаться, но не более чем на 10–15%», – говорит Таганов.
Некоторые выводы этого исследования частично подтверждаются аналитическими отчетами других компаний. Например, специалисты «Метриум Групп» ранее сообщали, что за 2016 год застройщики коттеджных поселков снизили среднюю стоимость предлагаемого на рынке дома на 10% по сравнению с 2015-м. Причем, как следовало из их данных, в некоторых случаях падение цен было более существенным. Например, средние цены на домовладения на Сколковском шоссе снизились за 2016 год на 16%, на Рублево-Успенском – на 20%, Новорижском – на 21%, Минском – на 19%.
Также в «Метриум Групп» указывали, что средний бюджет покупки на загородном рынке (первичном и вторичном) Московского региона сократился в 2016 году на 51% – до 91,5 млн руб. Такое сокращение эксперты объясняли тем, что покупатели выбирали меньшую площадь домовладения. Правда, по их оценкам, наибольшим спросом пользовались объекты площадью 450–500 кв. м с участком не более 20 соток.
Однако по поводу 2017 года специалисты «Метриум Групп» не поддержали пессимистичные прогнозы. Например, за первый квартал 2017 года средний бюджет покупки составил на загородном рынке уже 101,6 млн руб. Кроме того, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов сообщил вчера «НГ», что сейчас на рынке загородной элитной недвижимости Московского региона наблюдается не падение, а, наоборот, рекордный рост спроса.
«Согласно нашей статистике, в январе-феврале 2017 года продажи элитных загородных домов выросли на 34% относительно аналогичного периода прошлого года. В марте показатели были чуть скромнее. Рост спроса относительно марта 2016-го составил около 30%. Еще одна яркая тенденция – увеличение числа первичных обращений клиентов, ориентированных на высокий ценовой сегмент (свыше 5 млн долл.), что было нехарактерно для начала и в целом всего 2016 года», – говорит Менжунов. По его мнению, рынок сейчас ощутил на себе как раз отложенный спрос, который накопился за последние два года затишья.
