Ипотека чересчур обнадеживает чиновников

Кредиты на недвижимость становятся кабалой для многих заемщиков. Фото Аркадия Южного/PhotoXPress.ru

Российские банки увеличили выдачу ипотечных кредитов в первом полугодии на 44%. Об этом свидетельствуют данные Центробанка (ЦБ). Ранее оптимистичные данные озвучивали и в правительстве, указывая, что не в последнюю очередь на рост повлияла программа ипотеки с господдержкой. Однако наряду с ростом числа ипотечных кредитов в стране увеличивается и просрочка по ним. Задолженность по жилищным кредитам на фоне уже двухлетнего падения реальных доходов населения может не лучшим образом отразиться на экономике в будущем, заявляют некоторые эксперты. Они предупреждают о надувании ипотечного пузыря: не все граждане, взявшие сегодня кредит, смогут его потом вернуть.

Российские кредитные организации в первом полугодии 2016 года предоставили заемщикам 389,8 тыс. ипотечных рублевых жилищных кредитов на общую сумму 664,5 млрд руб., свидетельствуют данные, опубликованные на сайте ЦБ. И по сравнению с первым полугодием 2015 года прирост предоставленных средств составил 44,2%.

Ранее об успехах ипотечного рынка недвижимости говорил и премьер Дмитрий Медведев. В частности, напоминает он, с 2005 года объемы выдачи ипотеки выросли более чем в 20 раз. А в 2014 году был поставлен рекорд, когда ипотечных кредитов было выдано почти на 2 трлн рублей.

Текущие успехи ипотеки премьер связывает с действием госпрограммы льготной ипотеки, которая позволяет покупать жилье на первичном рынке по ипотечной ставке не выше 12% годовых. «В результате за 2015 год каждый третий ипотечный кредит у нас был взят в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». С начала 2016 года рост рынка ипотеки превысил 40%», – сообщал премьер. Напомним, изначально программа ипотеки с госсподдержкой была запущена весной 2015 года, а затем продлена до конца текущего года (см. «НГ» от 11.02.16).

Поддерживать ипотечное кредитование потребовалось после валютного шока и резкого повышения ключевой ставки Центробанка в конце 2014 года. В 2015 году всего было выдано около 700 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 1,1 трлн руб. «Количество предоставленных жилищных кредитов в рублях уменьшилось по сравнению с 2014 годом в 1,4 раза при сокращении объема кредитования на 34%», – поясняли в ведомстве Эльвиры Набиуллиной. Так что сейчас мы имеем дело не столько с ростом ипотечного кредитования, сколько с восстановлением тех объемов, которые были до валютного шока. Это больше похоже на наверстывание упущенного.

Одновременно с этим растет задолженность по жилищным долгам. По состоянию на 1 июля задолженность по предоставленным кредитам составила 4,8 трлн руб., увеличившись по сравнению с началом года на 6%, а с предыдущим месяцем – на 0,9%. При этом просроченная задолженность выросла на 1% за месяц и на 15% за полугодие, составив 45,5 млрд руб, сообщают в ЦБ. Рост просрочки по жилищным кредитам подтверждают и в Объединенном кредитном бюро (ОКБ): по итогам второго квартала 2016 года доля просроченных счетов в общем количестве открытых кредитов составила 18%. «Общее количество просроченных кредитов за квартал выросло на 88 тыс. и превысило 13,71 млн кредитов», – поясняют в ОКБ. При этом количество ипотечных кредитов с просрочкой платежей выросло за квартал на 3% (2,8 тыс. кредитов) и по итогам июня составило 102 тыс. кредитов, или 3,8% от общего количества открытых ипотечных кредитов. «Объем просроченного долга по ипотеке вырос за квартал на 6% (9 млрд руб.) и достиг значения в 157 млрд руб., или 4,5% общего объема ссудного долга по ипотеке», – резюмируют в ОКБ.

Рост просрочки по ипотеке происходит на фоне уже двухлетнего падения реальных доходов населения. По данным Академии народного хозяйства и госслужбы (РАНХиГС), у 40% тех граждан, которые выплачивают жилищный кредит, средств хватает только на еду и одежду. А у трети домохозяйств, выплачивающих ипотеку, не хватает денег даже на еду. Получается парадоксальная ситуация: власти стимулируют ипотечное кредитование, устанавливая льготные ставки, и тем самым создают риски новых банкротств среди россиян. Прельстившись льготной ставкой, кредит берут в том числе те граждане, которым ипотека скорее всего уже скоро окажется не по силам – на фоне кризиса и падения доходов.

Все это может закончиться катастрофой, предупреждают некоторые эксперты. В частности, как ранее сообщала в СМИ исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди, рост задолженности по жилищным кредитам – тревожный показатель, способный в будущем привести к кризису, похожему на тот, который случился в 2007–2008 годах в США. И, по ее мнению, отказ от продления льготной программы по субсидированию ипотеки в 2017 году может несколько выровнять ситуацию. Она признает, что тогда упадет спрос на жилье, но перестанут расти плохие долги.

Впрочем, у Полиди немного сторонников. «Говорить о каком-то перегреве рынка рано, российский рынок ипотечного кредитования – это чуть более 4 трлн руб., что меньше 1% от ВВП страны», – указывает доцент кафедры Российского экономического университета им. Плеханова Лазарь Бадалов. Для сравнения: в США во время ипотечного кризиса этот показатель достигал 73% к ВВП, а граждане отдавали на погашение ипотечных ссуд 60–70% своего ежемесячного дохода, уточняет он.

Об угрозе возникновения ипотечного пузыря не позволяет говорить ни текущий уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам (4,5% от всего объема выданных кредитов), ни адекватность существующих требований к заемщикам, ни банковский риск-менеджмент по данному направлению в целом, продолжает зампредправления компании БКС Станислав Новиков. «Ипотечный рынок при нынешних ставках и подходу к оценкам надежности заемщика вряд ли может спровоцировать пузырь. Цены на недвижимость упали, но падение не было очень сильным, а спрос пока остается слабым. Грубо говоря, сейчас спрос даже не может догнать предложение, и эта ситуация будет сохраняться еще несколько лет как минимум. В таких условиях пузырь просто не может образоваться», – соглашается эксперт банка «Югра» Дмитрий Шиляев.

Текущий рост рынка ипотечного кредитования обусловлен влиянием эффекта низкой базы, напоминают эксперты. «В реальности даже с учетом роста спроса на ипотеку говорить о восстановлении рынка жилой недвижимости до докризисных уровней нельзя. Мы имеем дело с краткосрочным периодом стабилизации», – полагает аналитик компании «Алор Брокер» Алексей Антонов.

Несмотря на то что большинство опрошенных «НГ» экспертов отрицают возможность появления ипотечного пузыря, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков обращает внимание на те изменения, которые происходят на фоне кризиса с заемщиками. «С начала кризиса в 2014 году примерно на 20% выросло число потенциальных заемщиков, которые не располагают достаточным доходом для оформления кредита или имеют негативную кредитную историю», – сообщает он.

Эксперт также обращает внимание на то, что достаточно много заявок поступает от граждан, которые не соотносят свои доходы с расходами. «Например, хотят взять такую сумму кредита, при которой их ежемесячный платеж будет составлять более половины совокупного дохода, притом что у них может быть один кредит», – указывает Новиков. «Таких заемщиков становится все больше, и банки в ряде случае их одобряют, просто снижают размер кредита. В результате не исключено, что по мере роста рынка ипотеки будет увеличиваться и  размер задолженности, поскольку платежеспособность населения падает, а кредиты становятся доступнее», – считает Новиков. Конечно же, нельзя сказать, что ипотечный пузырь надут и скоро лопнет, но предпосылки для этого есть, резюмирует он.

К слову, ситуации с ипотечными ставками вчера касался и президент Владимир Путин. В беседе с главой Сбербанка Германом Грефом он отметил привлекательность текущих ставок жилищного кредитования. В свою очередь, глава Сбербанка указал, что в случае продолжения тренда по снижению ставок по ипотеке господдержка жилищному кредитованию может не понадобиться уже в следующем году.