Анастасия Башкатова
Красивая жизнь некоторых состоятельных семей напрямую зависит от спроса на рынке недвижимости. Фото Reuters
Инвестиции в недвижимость перестали быть надежным способом сохранения и приумножения средств. Среди обеспеченных россиян наиболее пострадавшими от кризиса 2014–2015 годов оказались крупнейшие рантье: они лишились до 70% доходов. В числе пострадавших и те богачи, которые пытались спрятать собственность, регистрируя ее на подставных лиц. А лучше всего кризис переживают топ-менеджеры госкорпораций. Об этом говорят авторы исследования Russian Wealth Report, посвященного экономическим стратегиям состоятельных россиян.
В период кризиса каждая состоятельная семья несчастлива по-своему. Как показывает исследование Russian Wealth Report, сейчас в стране можно выделить три основные модели обеспеченных семей в зависимости от рода деятельности основного кормильца: семья предпринимателя, семья рантье и семья топ-менеджера.
Исследование российского богатства проводилось среди московских семей с годовым доходом от 15 до 100 млн руб. Непосредственное участие в опросах приняли около 20 тыс. человек. Сбором и интерпретацией данных занималась компания NICA Multi Family Office совместно с экспертами из Aspire Lifestyles, Savills и Tranio. Ru. Вчера в Москве была представлена краткая версия отчета, который полностью будет презентован только осенью.
Наиболее многочисленная группа – предприниматели, на которых в опросах приходится около 60% всех ответов. Доля ответов рантье и топ-менеджеров составляет примерно по 20%. Состоятельных чиновников в исследование решили не включать из-за их высокой скрытности и настороженности. Зато в следующем году планируется опросить также самых богатых профессионалов: артистов, спортсменов, юристов, врачей.
Один из ключевых выводов касается вложений в недвижимость, которые перестали рассматриваться как надежный способ сохранить и увеличить богатство. Как пояснил «НГ» управляющий партнер NICA Multi Family Office Кирилл Николаев, «в 2015 году больше всех потеряли в доходах рантье – до 70%». Под рантье понимаются люди, которые существуют исключительно за счет сдачи в аренду собственных активов – в основном коммерческой недвижимости.
Многие рантье, принявшие участие в опросах, живут за границей, а в Москве бывают лишь наездами. «Расходы у них в основном в валюте, а центр высокого пассивного дохода, как правило, находится в России», – уточняет Николаев. После девальвации рубля, случившейся в конце 2014 года, доходы таких семей упали в два раза. Кроме того, из-за общего ухудшения экономической ситуации арендные ставки пришлось снижать. А многие объекты вообще лишились арендаторов.
Чуть лучше ситуация у семей богатых предпринимателей. В этой группе падение доходов достигало 50%, сообщил Николаев. Причем исследователи разделяют сокращение «входящего денежного потока» в виде дивидендов или зарплат и ежемесячное обесценение того бизнеса, которым владеет предприниматель. У семей предпринимателей основная потеря приходится как раз на стоимость бизнеса, в некоторых случаях она упала на 80–90%. И продать такой бизнес все сложнее.
Наиболее завидное положение оказалось у семей топ-менеджеров. Здесь падение доходов, учитывая все бонусы и дополнительные поступления, составило в прошлом году в среднем около 30%. Правда, как отмечает Николаев, топ-менеджеры тоже бывают разные. В госкорпорациях ситуация в основном не изменилась, доходы в принципе были стабильны, чего не скажешь о коммерческих компаниях, где нередко бонусы все же сокращались.
Для рантье 2016 год тоже будет тяжелым, прогнозируют исследователи. А в случае предпринимателей и топ-менеджеров многое будет зависеть от того, в какой именно отрасли они заняты. Хуже всего себя будут чувствовать бизнесмены и менеджеры в строительной отрасли, финансовом секторе, сфере премиальных и люксовых товаров, а лучше всего – в аграрном секторе, айти-индустрии, в отраслях, тесно связанных с госконтрактами, перечислил на презентации Николаев.
Кроме того, в ходе опросов эксперты выясняли, по каким причинам обеспеченные семьи чаще всего теряют капитал. Главной причиной стал так называемый траст по-русски.
«Среди состоятельных россиян распространена практика оформлять активы на дальних родственников или друзей. Налицо желание перестраховаться, уклониться от уплаты налогов или избежать излишнего внимания к своей персоне. В долгосрочной перспективе такое решение чревато сложностями и конфликтами. Держатели активов не желают с ними расставаться, ставят невыполнимые условия настоящим владельцам», – говорится в материалах исследования.
На состоятельные семьи приходятся мощные финансовые потоки, и на них, как правило, ориентируются инвесторы, принимая решение о своем участии в том или ином проекте. Более того, крупный капитал обычно тесно связан с властью: состоятельные семьи могут лоббировать те или иные реформы в том числе на государственном уровне, что тоже стоит учитывать.
По оценкам бывшего замдиректора Научно-исследовательского института труда и социального страхования Валентина Роика, «совокупный доход… 800 сверхбогатых жителей столицы составляет за год 702 млрд руб.» (см. «НГ» от 27.04.16). Если говорить о всем мире, то по итогам 2015 года 50% мирового богатства принадлежали 1% населения планеты, сообщал ранее Центр исследований швейцарского банка Credit Suisse.
Так что данные о доходах, расходах, планах и причинах банкротств состоятельных семей могут представлять ценность и для бизнеса, и для государства в целом.
Некоторые тенденции, которые выявил опрос, можно назвать тревожными. Например, это касается ситуации с инвестиционной привлекательностью недвижимости. Опрошенные «НГ» эксперты говорят в том числе о проблемах на рынке жилой недвижимости.
«Многие банки держат на балансе большое количество квартир, и когда квартиры падают в цене, они вынуждены продавать их, тем самым дополнительно обрушивая цену», – предупреждает управляющий партнер компании M9 Development Максим Морозов.
Как теперь показывает практика, «недвижимость не должна занимать 100% портфеля», замечает первый зампредправления банка «Югра» Юрий Мельников. На нее может приходиться не более 30% портфеля, «если, конечно, это не профессиональный инвестор, специализирующийся на управлении недвижимостью».
«Российским инвесторам придется искать инструменты, которые больше заточены на извлечение прибыли от колебаний на рынке. Это также приведет к пересмотру банковских залогов, владельцам недвижимости придется увеличивать обеспечение, а банки будут требовать больший дисконт», – говорит он.
Клиенты с годовым доходом от 15 до 100 млн руб. в качестве объекта инвестиций на рынке недвижимости чаще выбирают высокобюджетное жилье, отмечает директор департамента компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. По его словам, «элитная недвижимость как объект для сдачи в аренду перестала быть привлекательным активом еще в кризис 2008–2009 годов». Такая ситуация продлится до того момента, пока в Россию не вернутся экспаты. Менжунов уточняет: именно экспаты были основным «костяком» арендаторов на рынке элитной недвижимости.
