Анатолий Комраков
За последние пять лет долларовые цены столичной недвижимости снизились более чем вдвое. Источник: Индикаторы рынка недвижимости, www.irn.ru
Череда экономических кризисов обернулась большими потерями для покупателей жилья. Долларовые цены с начала кризиса 2008 года упали в 2,5 раза. Это значит, что каждый покупатель квартир потерял как минимум по 4 тыс. долл. на каждом квадратном метре. Инвестиции в покупку жилья оказались крайне разорительными. Ведь по сравнению с валютными депозитами потери инвесторов в квадратные метры составили почти 6 тыс. долл. с каждого «квадрата». Между тем риелторы сегодня надеются, что валютные цены жилья в РФ уже достигли дна.
Перед завершением весеннего делового сезона риелторы отмечают, что прироста цен почти не случилось. Усредненные цены квадратного метра квартир держатся на отметке 170 тыс. руб., или около 2–2,5 тыс. долл. Такие цены говорят о значительных потерях тех, кто надеялся сохранить сбережения путем покупки столичной недвижимости. Десять лет назад квадратные метры жилья дорожали рекордными темпами, и это вдохновило многих инвесторов. 2006 год вошел в историю из-за немыслимого подорожания столичного жилья. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), за год жилье подорожало тогда вдвое с 2000 до 4000 долл. за 1 кв. м. Трудно представить, какой еще бизнес мог бы принести такую доходность. И хотя специалисты пытались объяснить это снижением объемов строительства жилья, именно тогда возник миф, что недвижимость в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене.
Однако уже в середине 2008 года российский рынок затянуло в воронку мирового финансового кризиса: с максимальных 7012 долл. за 1 кв. м в августе 2008 года цена недвижимости упала до 4035 долл. к концу 2009 года. Интересно, что во время кризиса 1998–1999 годов стоимость жилья тоже падала на треть, правда уровень цен тогда был почти на порядок меньше – с 981 до 670 долл.
С 2010 года рынок начал потихоньку оживать, рост в пределах 10% ежегодно происходил в качественном экономжилье. С рынка ушли наиболее агрессивные инвесторы, которые надеялись на бешеные проценты. Купившие квартиры «наверху» стали интересоваться курсом валют, стоимостью нефти и другими макроэкономическими показателями в надежде поймать момент, когда они снова могут «зафиксировать» прибыль, а не убыток при вынужденной продаже жилья. Впрочем, стабильный, пусть и небольшой доход в 5% годовых приносила и приносит владельцам второго жилья аренда. В 2014 году небольшое оживление накрыло цунами обвала рубля. В итоге недвижимость ушла ниже «дна», достигнутого в кризис 2009 года – к отметке 2500 долл., где и держится до сих пор.
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома считает что в 2015 году на рынке произошел «культурный шок». «Мы столкнулись с тем, что даже в условиях снижения рублевой стоимости жилья покупательская активность падала в 2,8 раза. Инвесторы фактически ушли с этого рынка», – говорит он. Он также приводит расчет сделки с квартирой, которую купили на самом «верху» рынка. «Если вы купили квартиру на вторичном рынке в августе 2008 года за 7 тыс. долл. за квадрат, то продавая ее сегодня вы номинально выигрываете в рублях. Средняя цена за этот период увеличилась на 9,5%. Однако фактически вы фиксируете убыток в валюте, ведь средняя цена предложения в марте 2016-го составила 2634 долл. за 1 кв. м, а это в 2,7 раза ниже, чем в августе 2008-го.
Георгий Ващенко из компании «Фридом Финанс» считает, что цены росли из-за того, что инвесторов привлекала высокая доходность на фоне низких затрат на содержание недвижимости. «По мере роста налогов и расходов на ЖКХ инвестиционный спрос на новостройки будет сокращаться. Поддержку рынку сейчас может оказать только ипотека: люди по-прежнему воспринимают недвижимость как наиболее надежное вложение в долгосрочном плане».
Большинство инвесторов, которые сегодня вкладывают свои сбережения в недвижимость, планируют продать ее не раньше чем через 5–7 лет, отмечает Дмитрий Пантелеймонов из «Лидер Групп». Ведь именно в среднесрочной перспективе, после того как экономическая ситуация в нашей стране восстановится и цены опять начнут расти, на перепродаже квартиры они смогут заработать до 35% от вложенных средств.
А независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает, что рынок давал огромные возможности – но только настоящим провидцам: «Если бы вы купили метр жилья в 2002-м за 1000 долл., продали его за 6000 летом 2008-го, то сегодня могли бы купить за те же деньги 2,4 м. То есть ваша однокомнатная квартира превратилась бы почти в трехкомнатную!» Он также предлагает посчитать, насколько выгоднее было держать свободные доллары в банке, чем неудачно входить в рынок недвижимости на его пике. Если те самые 6000 долл. отнести в банк, то через семь лет можно было бы получить около 8000 долл., то есть более 30% прибыли при средней ставке 4% годовых.
