Анатолий Комраков
Валютные контракты аренды недвижимости в России поставлены под сомнение. Фото с сайта www.mebe-group.com
Многие россияне с нетерпением ждут подтверждения решения Московского арбитражного суда, который фактически отменил расчеты по валютным контрактам с использованием текущего курса доллара после девальвации. В ближайший понедельник апелляционный суд может подтвердить это решение, что станет основанием для пересмотра всей валютной ипотеки или других валютных контрактов, которые были заключены еще до обвала рубля. В конце декабря арбитраж установил цену доллара для расчета по контрактам в коридоре от 30 до 42 руб., а не по нынешнему курсу в 67 или в 70 руб.
Арбитражный суд Москвы признал резкую девальвацию рубля достаточным основанием для изменения условий договора аренды между «Вымпелкомом» и «Тизприбором». Апелляционная жалоба на это решение будет рассмотрена 28 марта Девятым арбитражным апелляционным судом. Юристы предрекают отмену первоначального решения.
Своим решением от 1 февраля 2016 года по «делу «Вымпелком» против «Тизприбора» судья Московского арбитражного суда Тамара Голоушкина растревожила не только участников рынка коммерческой недвижимости, юристов и экспертов, но и всех россиян, у кого есть договоры в валюте – и в первую очередь участников валютной ипотеки. Она предложила использовать курс доллара от 30 до 42 руб. Если это решение будет утверждено, страну могут ждать тысячи попыток пересмотра валютных договоров.
Когда в 2006 году заключался договор «Вымпелкома» с «Тизприбором», это событие называли знаковым на рынке офисной недвижимости. Аренду бизнес-центра «Эрмитаж-плаза» общей площадью около 32 тыс. кв. м на 10 лет считали подтверждением уверенности, с которой арендаторы смотрят в будущее. Однако будущее в лице ЦБ, отменившего в ноябре 2014 года валютный коридор, слишком сильно изменило условия ведения бизнеса, что заставило «Вымпелком» задуматься либо об отказе от этой аренды, либо об изменении условий договора.
Судебное решение устанавливает, что сам валютный договор разрывать не надо, а надо лишь изменить его условия. Официальный курс рубля в прошлом, то есть в момент заключения договора, устанавливался в пределах валютного коридора, и таким образом гарантировалась правовая и экономическая определенность в отношениях арендатора и арендодателя. Отказ от прежней курсовой политики и переход к свободному плаванию рубля уже не позволяют арендатору рассчитать свои расходы.
Участников рынка особенно взволновали аргументы судьи. «Значительное превышение рыночной стоимости арендной платы, как и значительное ее понижение, может повлечь за собой значительный размер неосновательного обогащения/сбережения в виде арендной платы», – говорится в решении.
Между тем многие юристы надеются на отмену решения арбитража. Договор незыблем, так как основывается на воле сторон, уверена партнер адвокатского бюро «Форвард Лигал» Эльмира Кондратьева.
«Истцу в суде нужно доказать, что ситуация для него существенно изменилась одновременно по четырем позициям: он не мог предвидеть изменения, не мог предотвратить их, он несет потери и не несет риски от изменений». Кондратьева считает, что истцу будет сложно доказать, что он не мог предвидеть изменения курса, «поскольку в нашей стране все прекрасно помнят обвал рубля в 1998 году».
Если апелляция отменит решение суда первой инстанции, то у «Вымпелкома» будет возможность подать кассационную жалобу в Арбитражный суд Московского округа, затем вторую кассационную жалобу в Верховный суд РФ. На подобные действия потребуется около полугода, считает Кондратьева.
Подтверждение же решения о новом курсе доллара стало бы мегаважным прецедентом для всего рынка, так или иначе связанного с валютой, говорит юрист. Определение курса доллара в суде позволило бы ссылаться на валютные колебания как на существенное изменение обстоятельств.
«Суд скорее всего не учел нормы Гражданского кодекса о свободе договора. Более того, по валютной ипотеке уже сложилась практика, в частности, Московского областного суда, по которой условия договоров, заключенных в валюте, решено не пересматривать. В настоящее время вопрос с валютными ипотечниками решается не через суды, а в административном порядке», – говорит управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. Кроме того, он считает, что валютные риски не могут относиться к неосновательному обогащению.
Суду следовало учесть, что у арендодателя тоже есть валютные обязательства, а значит, вывод о получении необоснованной прибыли ошибочный, говорит Александр Николаев из Eastern Property Holdings.
