Ольга Соловьева
Добросовестного покупателя могут выселить из собственной квартиры по решению суда. Фото с сайта www.fssprus.ru
Российские законы позволяют отнимать собственность у добропорядочных покупателей, и это относится не только к олигархам вроде Владимира Евтушенкова, но и к простым гражданам, решившим купить приватизированное жилье на вторичном рынке. До 10% таких сделок оспаривается в суде из-за давних нарушений правил приватизации. Граждане, лишившиеся и денег, и жилья, ищут защиты в европейских судах. А в России предлагают создать фонд страхования сделок на вторичном рынке жилья.
Покупка жилья на вторичном рынке – не безопасное предприятие. Почти все риэлторы обещают проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры. Но, несмотря на обещания, значительная часть сделок оспаривается в суде.
Лишь в одном районном суде столицы в прошлом году рассматривалось более 160 исков об истребовании жилья у граждан – добросовестных покупателей. Всего в столице счет подобных дел идет на многие тысячи, а на улице и без денег и без жилья могут оказаться десятки тысяч граждан. При этом, как показывает судебная практика, граждане далеко не всегда могут защитить свои права в российских судах и вынуждены обращаться за помощью в высшие европейские судебные инстанции. Например, только в 2012 году в Европейский суд по правам человека было подано 27 исков по проблеме изъятия жилья из-за предыдущих приватизационных нарушений. В 2013 году в Европейский суд поступило уже более 90 подобных исков.
«Сегодня каждая десятая сделка с квартирами на вторичном рынке жилья в Москве оспаривается. В основе требований лежит чаще всего недобросовестность продавца или претензии третьих лиц – родственников, залогодержателей, кредиторов», – указывает руководитель департамента компании Heads Александр Зарицкий. «От 30 до 60% из всех оспариваемых сделок с недвижимостью приходится на споры по приватизации», – поясняет «НГ» партнер группы vvCube Вадим Ткаченко.
«Порой случается так, что человек покупает квартиру, несколько лет в ней живет, заводит семью и строит планы на будущее. Но вдруг правоохранительными органами выясняется, что приватизация была оформлена мошеннически», – рассказывает замсекретаря Общественной палаты РФ Александр Музыкантский. В основе этой общественной проблемы – различная трактовка судами положений Гражданского кодекса (ГК), объясняет он. «Суды поступают по-разному, в большинстве случаев они ссылаются на статьи 301 и 302 ГК РФ, которые определяют способ защиты права собственности путем принудительного истребования своего имущества из чужого незаконного владения, включая и добросовестного приобретателя с соответствующими ограничениями», – отмечается в докладе правозащитников добросовестных покупателей жилья.
Поводы для споров о приватизации могут быть самые разные. Один из них – это подложные документы, которые были сданы квартиросъемщиками при заключении жилищными органами договора приватизации. Но есть и другие – нарушения прав несовершеннолетних и других жильцов, которые не использовали права на бесплатную приватизацию.
Причины нарушения прав граждан юристы видят в том числе и в отсутствии четкого определения понятия «добросовестный покупатель» в ГК РФ. «Сегодня в законе нет четких критериев добросовестности, поэтому граждане зачастую не могут доказать, что они являются добросовестными приобретателями», – уточняла член Московской городской коллегии адвокатов Мария Самородкина.
Добросовестность последующего приобретателя жилья на вторичном рынке – это лишь одно из условий, которые суд учитывает при разрешении жилищных споров. Но это условие вовсе не является гарантией для защиты в судах интересов покупателей жилья. «Процент решений, вынесенных в пользу граждан – добросовестных приобретателей, можно назвать незначительным. И в большинстве случаев судебные решения выносились не в их пользу», – утверждает Музыкантский.
Большую часть рисков покупки вторичного жилья из-за возможных нарушений в приватизации может снять введение обязательного страхования сделок и создание особого страхового фонда, считают некоторые специалисты. «Нам нужен фонд страхования сделок с недвижимостью, который бы предоставил гражданам соответствующие финансовые гарантии», – считает член президиума Московской городской коллегии адвокатов Елена Нахимова.
Идея создания такого страхового фонда абсолютно правильна, отмечает президент Fiabci Russia Елена Иванкина. «Ответственность за сделки на вторичном рынке часто никто не несет. Создана безответственная система, где не с кого спросить – правомерна ли конкретная сделка или нет», – объясняет она. Инструментом же для защиты от рисков вторичного рынка вполне может быть страхование.
Создание фонда по страхованию сделок с недвижимостью не станет панацеей от оспаривания сделки и истребования квартир у добросовестных приобретателей, уверены другие эксперты «НГ». «Сразу возникает вопрос об источниках финансирования фонда страхования», – напоминает член совета директоров компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский. «На сегодняшний день таких источников финансирования фонда обязательного страхования может просто не оказаться», – указывает замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков.
Действительно, по данным Росреестра, только за прошлый год в Москве было зафиксировано почти 170 тыс. переходов прав при сделках купли-продажи жилья. При этом средняя цена предложения на вторичном рынке в 2014 году составила более 200 тыс. руб. за кв. м. В результате при среднем размере сделки на вторичном рынке в более чем 10 млн руб. только 150 тыс. пришлось бы перечислить в фонд страхования сделки. При этом этот платеж скорее всего не будет исключать расходов на риэлтора и юриста. Если отчисления в фонд станут обязательными, это сразу же приведет к удорожанию жилья, так как все расходы будут перенесены на покупателей недвижимости, напоминает Раевский.
«Речь идет о компенсации за утраченное жилье. Но не все сделки проходят по фактической стоимости, а значит, фонд сможет покрыть только часть потраченных средств, остальное придется взыскивать через суд», – уверен управляющий партнер Effective management group Борис Чистяков.
Нужно развивать существующие инструменты, а не создавать новые, считает гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. К тому же, добавляет президент Всероссийского союза страховщиков Игорь Юргенс, большой необходимости в создании такого фонда нет, так как на рынке есть все необходимые варианты страхования недвижимости. «Например, добровольное страхование титула собственности, возмещающее убытки при утрате права собственности», – напоминает он.
«Система практически не работает: слишком высоки тарифы, и люди не готовы нести дополнительные расходы», – поясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Но высокие тарифы страховщиков – это и есть оценка большого риска потери жилья. «В итоге замкнутый круг. Создание фонда не повлияет на причины проблемы, а лишь смягчит последствия», – заключает он.
