Около трети квартир могут остаться непроданными

Застройщики могут так и не найти на свои квартиры покупателей. Фото Романа Мухамеджанова (НГ-фото)

Сокращение реальных доходов населения и снижение ипотечного кредитования радикально изменили рынок недвижимости. Застройщики не смогут распродать все квартиры в новых домах, предупреждают экономисты. По некоторым оценкам, около 30% площадей в новостройках не найдут покупателей. Экономисты прогнозируют, что непроданные квартиры в новостройках будут сданы в аренду и в стране может возродиться дореволюционная практика доходных домов. Правда, участники рынка недвижимости не верят в такую перспективу.

В России сложились условия для распространения доходных домов. К такому выводу пришли экономисты Российского экономического университета (РЭУ) им. Г.В. Плеханова.

Как сообщает завкафедрой политической экономии РЭУ Руслан Дзарасов, в 2000–2014 годах в России сдачей жилья в аренду занимались преимущественно мелкие собственники, а «крупный и средний бизнес брезговали этой сферой, считая дело недостаточно доходным».

Однако теперь крупный и средний бизнес вполне может утвердиться на рынке съемного жилья. «В стране накоплено огромное количество не проданных застройщиками и упавших в цене инвестиционных квартир, ипотека дорожает, а реальные доходы населения снижаются, – сообщают экономисты. – Кризис уже создал нишу для бизнеса доходных домов, и он может приносить неплохую прибыль».

Спрос на покупку квартир снижается, а на аренду растет. Но далеко не каждую сдаваемую в аренду частными владельцами квартиру можно назвать приемлемой по условиям проживания. Ведь рынок аренды долгое время существовал почти без конкуренции, и на нем образовался избыток квартир с низким уровнем комфорта, уточняет Дзарасов. 

Если крупные игроки с капиталом и недвижимостью учтут этот нюанс и предложат жилье с более высоким уровнем комфорта, им будет проще переманить к себе потенциальных квартиросъемщиков. Если же они еще предоставят скидки, тогда они могут рассчитывать на стабильный спрос на свою недвижимость. Судя по всему, без скидок не обойтись, так как аренда в крупных городах из-за роста предложения дешевеет – Дзарасов говорит о снижении цен примерно на 5% за 2014 год.

По словам экономистов, «для возрождения дореволюционной практики доходных домов в России не требуется крупных капиталовложений»: «Они уже сделаны. Банки, инвестиционные фирмы и отдельные лица накопили огромное количество квартир и коммерческой недвижимости, спрос на аренду которой падает особенно быстро», – обращают внимание в РЭУ. Наконец, под доходные дома могут быть переоборудованы даже некоторые офисные здания, уверены экономисты.

«Программа развития рынка коммерческого и социального найма жилья уже существует и разворачивается, принято специальное законодательство, определены меры поддержки девелоперов, первые доходные дома строят в нескольких регионах, – говорит профессор РЭУ Геннадий Стерник. – Пока повсеместному возрождению такой практики препятствует низкий уровень окупаемости инвестиций в строительство доходных домов. Несмотря на поддержку государства, регионов, в сложившихся экономических условиях этот бизнес не обеспечивает желаемой девелоперами доходности. Правда, начинающийся кризис вынудит девелоперов снизить свои претензии по доходности. Есть уже примеры (в Калуге, Обнинске), когда девелоперы успешно строят и заселяют доходные дома при уровне доходности 12–15%».

Платежеспособный спрос на жилье уже сокращается и будет снижаться и дальше. Эта тенденция подтверждается как официальной статистикой, так и заявлениями правительственных чиновников. По последним данным Росстата, доходы населения в декабре 2014-го к декабрю 2013-го сократились примерно на 7%. В целом по году сокращение на 1%. Официальная статистика фиксирует снижение реальных доходов населения впервые с 1999 года. С 2000-го по 2013-й средний темп роста реальных доходов был около 8,3% в год. Потребительский спрос перестал быть драйвером роста российской экономики в целом и сектора недвижимости в частности.

Одновременно с этим почти недоступной становится ипотека. Настоящим ударом по рынку ипотеки стало декабрьское решение Центробанка поднять ключевую ставку с 10,5 до 17%. В конце января ЦБ все же опустил ставку до 15%. Также правительство решило субсидировать ставки по ипотеке, чтобы этот вид кредитования не был полностью ликвидирован. На эти цели из бюджета планируется выделить 20 млрд руб. (см. «НГ» от 04.02.15). В правительстве пообещали гражданам 13-процентную льготную ставку вместо установленных сегодня на рынке 20% годовых.

Однако механизм предоставления ипотечной льготы пока не ясен. Хотя уже звучат разные варианты ограничений. В правительстве говорят, что льготная ставка должна действовать только при покупке в кредит жилья в новостройке, то есть на вторичный рынок льгота не распространяется. Затем, как передает Интерфакс, в Минэкономразвития предложили свои критерии субсидирования ипотеки: оказывать помощь необходимо только заемщикам, которые приобретают единственное жилье (или увеличивают площадь в случае рождения двух и более детей), при этом жилье должно относиться к категории экономкласса.

Другими словами, экономическая помощь на практике ограничена множеством разных «но». И пока чиновники будут все эти «но» утрясать, пройдет немало времени. Самый оптимистичный прогноз банкиров – льготная ставка начнет действовать с 1 марта этого года. Но в такую скорость принятия решений верится с трудом. Если же проработка механизма растянется на несколько кварталов, тогда это поставит крест на продаже достраиваемого жилья в 2015 году.

Даже при благоприятном развитии событий, если льгота действительно оживит ипотеку, кредитов в этом году все равно будет выдано в четыре раза меньше, чем в прошлом. Чиновники рассчитывают, что льготная 13-процентная ставка обеспечит выдачу кредитов на первичном рынке в размере 400 млрд руб. в этом году. Желающих брать кредит под 20% найдется не много. Поэтому общий объем выданных в 2015 году ипотечных кредитов вряд ли значительно превысит 400 млрд руб. Напомним, в 2014-м ипотечных кредитов в РФ было выдано на 1,7 трлн руб.

Премьер Дмитрий Медведев говорил, что 40% нового жилья в стране продается по ипотеке. Четырехкратное сокращение ипотеки означает, что теперь на ее долю будет приходиться лишь около 10% нового жилья. А остальные 30% жилья, которые ранее продавались по ипотеке, теперь могут оказаться нераспроданными.

Однако сокращение ипотечного кредитования вовсе не обязательно приведет к развитию легального рынка аренды жилья, говорят экперты. «Рынок доходных домов и раньше проигрывал частному арендному бизнесу, поскольку частные арендодатели предлагают самые разные объекты практически в любом районе города и на любой кошелек. При этом частные арендодатели стараются уходить от налогов. Поэтому их предложения на рынке всегда были более гибкими и конкурентоспособными», – поясняет гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Привлечь в доходные дома можно было бы скидками и более высоким качеством жилья. Но в этом случае период окупаемости еще больше увеличивается.