Николай Кутьин
Фото Reuters
Сфера жилищного строительства в России находится сегодня в сложном состоянии, при этом решение накопившихся в ней проблем является важнейшей задачей для государства и социально ответственного бизнеса. По экспертным оценкам, 60% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Для обеспечения только этого спроса необходимо свыше 1,5 млрд кв. м квартир, что при нынешних темпах ввода жилья (около 70 млн кв. м в год) потребует 20 лет. Однако если равняться на мировые стандарты условий проживания, то построить новое жилье необходимо уже более чем для 80% наших граждан.
Проблемы отрасли известны. Это и устаревшая нормативно-правовая база еще советских времен, и административные барьеры, и коррупция. Мешает монополизированность рынков – на инвестиционно-строительных рынках доминируют застройщики федерального и регионального уровней, необеспеченность земельных участков инфраструктурой, недоступность земли под строительство и финансовых ресурсов.
Появлению массового сегмента жилья многие годы препятствовало и поведение доминирующих застройщиков, придерживавшихся стратегии минимального ввода жилья и продажи его максимально дорого. Первое десятилетие XXI века породило появление на рынке огромного количества квартир очень высокого метража – совокупная стоимость объектов абсолютно недоступна для большинства граждан. Сейчас тренд меняется, возведение небольших квартир позволит вернуть жилье в рамки эконом-класса.
В 2013 году было создано отраслевое министерство, которое активно занимается модернизацией законодательства в строительстве.
Для застройщиков ключевым является регулирование отрасли, основанное на реальном профессиональном опыте. В этом смысле позитивным сигналом является привлечение к стратегическому планированию Научно-исследовательского центра «Строительство», реализовавшего крупнейшие инфраструктурные проекты.
По предложениям фонда «РЖС» (Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства) разработан Единый порядок взаимодействия участников реализации проектов жилищного строительства. Определяются единые положения о планировании органами власти жилищного строительства в муниципальных образованиях, мероприятия по вовлечению в оборот и предоставлению участков под жилищное строительство, основные механизмы взаимодействия при освоении таких участков.
Майский период ознаменовался утверждением правительством РФ программы «Жилье для российской семьи», в рамках которой необходимо до 2017 года дополнительно построить для отдельных категорий граждан 25 млн кв. м жилья, которое должно стоить не более 80% от среднерыночной цены в регионах и не более 30 тыс. руб. за 1 кв. м.
Правительственная программа разрабатывалась с учетом опыта государственных институтов развития, в частности фонда «РЖС». Теперь его опыт создания условий для строительства жилья экономического класса будет распространен на земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной и частной собственности. Так, для предоставления публичных земель для целей этой программы будут применяться механизмы «голландских аукционов» на понижение стоимости продажи построенного жилья. Такие аукционы проводит сейчас только фонд «РЖС». Согласно его данным, по итогам таких аукционов на землях фонда возводится около 800 тыс. кв. м жилья экономкласса. Это означает, что механизм востребован.
Результаты реализации программы будут зависеть от того, удастся ли государству привлечь на строительные площадки застройщиков, у которых изначально будет ограничение доходности проекта, по всей Российской Федерации. В этом случае растут инфляционные риски, особенно в проектах комплексного освоения территорий, реализация которых занимает три-пять и более лет.
Открытым остается вопрос определения стартовой цены. Многое будет зависеть от профессионализма оценщика, качества исходных данных. При проведении торгов для предоставления государственных и муниципальных земель такую оценку должны будут делать публичные собственники за счет бюджетных средств. Не везде они есть.
Настораживает и предельная зафиксированная в программе цена продажи 1 кв. м жилья экономкласса. Сегодня среди участников рынка распространены диаметрально противоположные точки зрения на перспективы участия в программе. Планы по участию совершенно не зависят от масштабов бизнеса.
Решение вопросов с предоставлением участка и возможность быстрого запуска механизма выкупа инженерной инфраструктуры у застройщика, а также финансирования застройщика для строительства такой инфраструктуры, а также жилищного и иного строительства – это тот минимум, который должен быть немедленно обеспечен совместными усилиями федеральных и региональных органов власти, институтов развития и банков. Текущая ситуация с обеспечением инженерной инфраструктурой участков гарантированно не позволит удержать цену на уровне 80% от средней и не дать ей превысить 30 тыс. руб. за 1 кв. м.
Что представляет интерес для застройщиков? Во-первых, гарантия спроса на построенные объекты даже с учетом снижения общей доходности, во-вторых, возможность быстрого доступа к участкам под жилищное строительство, быстрый вход на рынок, что важно в первую очередь для небольших компаний, желающих реализовать проекты в городах с поделенным рынком между доминирующими участниками. В-третьих, поддержка со стороны органов власти, снижение рисков реализации проектов.
Эффективное взаимодействие бизнеса и власти в рамках программы «Жилье для российской семьи» позволит реализовать масштабную программу по обеспечению значительного количества семей – по оценкам разработчиков программы не менее 460 тыс. – современным жильем экономкласса. Однако это потребует полной прозрачности и упрощения административных процедур, а также гарантий возврата инвестиций. В этом случае программа может стать принципиально новым механизмом на рынке жилищного строительства и задать новый тренд в развитии строительной сферы, распространяющийся значительно дальше 2017 года.
Дарья Гармоненко