Обманутых дольщиков меньше не станет

Пострадавшие от жилищного строительства ищут справедливости. Фото с сайта www.vl.ru

Долевое строительство или участие в строительных кооперативах – не самый надежный способ приобретения жилья. Тысячи обманутых дольщиков годами безуспешно добиваются завершения строительства. Причем происходит это почти повсеместно. Причина появления новых обманутых дольщиков – отсутствие гарантий, которые не появились даже после новых поправок в знаменитый 214-й закон о долевом строительстве.

Квартирный вопрос не только портит россиян, но и гонит их по судам. Причина хождения по инстанциям – оставшиеся пробелы в законодательстве и правоприменительной практике в сфере строительства жилья для нуждающихся. Напомним, что сегодня почти каждый пятый россиянин нуждается в улучшении жилищных условий. А цены на готовое жилье, как правило, не по карману. Поэтому многие граждане решаются на покупку еще на стадии строительства – то есть решаются стать участниками долевого строительства, или строительных кооперативов (ЖСК). Такой способ покупки жилья чуть дешевле, но зато может оказаться более рискованным. Ведь можно остаться без жилья и без денег: компания может неожиданно прогореть или обанкротиться. Иногда это бывает преднамеренно, а иногда по чисто рыночным основаниям.

Стоит отметить, что проблемы с застройщиками у желающих приобрести жилье начались одновременно с рыночными реформами. То есть почти 20 лет назад. Обращения в судебные инстанции от обманутых людей и их акции протестов стали нормой для современной России.

Точное число обманутых дольщиков найти не просто. Есть данные по Москве: из 4360 человек на сегодняшний день обеспечены жильем 1160, остальные ждут своей очереди. Однако оставшиеся 3200 могут вообще не получить свое жилье. Многие эксперты винят в этом новые требования Министерства строительства, в котором сформулированы критерии для помощи дольщикам.

Причем далеко не все обманутые дольщики подпадают под критерии регламента. «Речь может идти о многих десятках тысяч обманутых дольщиков», – заявил замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

Надо сказать, что для собирающихся приобрести жилье граждан на различных форумах эксперты и юристы оставляли и оставляют рекомендации. К примеру, на одном из форумов дается совет, что «у добросовестной организации еще до начала строительства должен быть полный перечень необходимых документов: договор на аренду земельного участка либо документы на право собственности на землю; действующее разрешение на строительство; проектная декларация с указанием подрядчика и сроков строительства. И самое важное, при этом договор долевого участия (ДДУ) обязан быть зарегистрирован в управлении Росреестра». Несмотря на такие предупреждения, покупатели все же оказываются на пороге суда.

Чтобы как-то исправить ситуацию, то есть упорядочить и урегулировать отношения в сфере долевого строительства, в стране был принят Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты».

Но закон оказался во многом несовершенным, и вороватые застройщики использовали лазейки для ухода от наказания, а обманутые дольщики по-прежнему не исчезают. В начале прошлого года в 214-й закон были внесены некоторые изменения. Они, по мнению разработчиков, должны предусмотреть дополнительные возможности для защиты прав дольщиков. Окончательно поправки были приняты в конце 2013 года. Они действительно устанавливают дополнительные требования к выдающим поручительство банкам. Также теперь предусматривается страхование гражданской ответственности застройщиков. 

«Участники долевого строительства, приобретающие квартиры в новостройках по  214-ФЗ, неплохо защищены законом. На сегодняшний день схема заключения ДДУ является самой надежной. Пожалуй, единственный случай, когда такие покупатели могут серьезно пострадать, – это банкротство застройщика. Однако и в такой ситуации дольщики в отличие от покупателей по другим схемам оказываются в более выигрышном положении. В конечном итоге они все-таки могут либо вернуть потраченные средства (или хотя бы их часть), либо все-таки получить свою квартиру», – считает гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Ей вторит Александр Щиголь, коммерческий директор девелоперской компании Brusnika: «В случае с покупателями по ДДУ единственным риском, по сути, является банкротство застройщика. Устранить его полностью невозможно – от банкротства на 100% никто не застрахован. Девелоперы, давно работающие на рынке и имеющие богатый опыт реализации жилых проектов, меньше подвержены риску банкротства». Эксперт считает, что большинство рисков возникает в случае с ЖСК. Их можно избежать, лишь устранив пробелы в законах. Нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что, даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

В отличие от договора долевого участия, ЖСК не обязан устранять выявленные дефекты строительства. При схеме покупки через ЖСК получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности. «Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству», – поясняет Литинецкая.

Она отмечает, что в группу риска попадают и покупатели, которые приобретают квартиры не у застройщика, а у инвесторов: «В данном случае речь идет не о ДДУ, а о договоре уступки прав требования. Естественно, инвесторы, изначально выступающие дольщиками, продают свои квартиры по более высокой цене. Однако если застройщик затягивает сроки сдачи объекта, то при расчете штрафов учитывается та стоимость жилья, которая была указана в ДДУ».

Для других схем тоже есть свои риски. Например, предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не является договором о фактическом приобретении, это всего лишь договор о намерении сторон заключить сделку в будущем. И деньги, полученные застройщиком, не являются оплатой товара, а берутся в счет обеспечения обязательств. Отсюда вытекают основные риски для покупателя – могут быть пересмотрены условия сделки или еще хуже – двойные продажи. Поэтому схема предварительной оплаты не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.