Продать квартиру без налогов станет сложнее

Покупать жилье «на старость» будет невыгодно. Фото Артема Житенева (НГ-фото)

Экономисты критикуют идею Минфина увеличить в следующем году налоги для продавцов и покупателей недвижимости. Под налогообложение, в частности, могут попасть владельцы нескольких квартир вне зависимости от сроков владения ими. Это сделает невыгодными вложения в так называемые инвестиционные квартиры, об этом предупреждают специалисты Института Гайдара. По их данным, операции с недвижимостью могут стать в России более затратными, чем в других странах Таможенного союза – в Белоруссии и в Казахстане.

Вкладываться в инвестиционные квартиры станет в России невыгодно. Минфин предлагает изменить схему налогообложения доходов физических лиц от продажи имущества. Казалось бы, ведомство Антона Силуанова прописывает некоторые послабления для граждан, но лишь для тех из них, которые продают свое единственное жилье вне зависимости от срока владения им. Для остальных послаблений не будет. Причем в зависимости от региона условия продажи будут меняться – скорее всего ужесточаться.

«Действующий порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи имущества содержит ряд недостатков. Так, даже в случае единственного жилья при продаже старой квартиры и покупке новой, если жилье находилось в собственности менее трех лет, физическое лицо должно уплатить налог», – напоминает старший научный сотрудник Института Гайдара Елена Великова. Из-за этого многие граждане занижали стоимость сделки, чтобы не платить налог, и подвергались тем самым риску потери имущества. Теперь для этих граждан проблема налогообложения скорее всего будет решена.

Если же продавец жилой недвижимости владеет несколькими квартирами, то ему, чтобы избежать налогообложения, придется соблюсти сразу два условия. Во-первых, доходы от продажи того или иного объекта жилой недвижимости не должны превышать 5 млн руб. Во-вторых, продаваемый объект недвижимости должен быть в собственности гражданина не менее трех лет.

При этом Минфин дает право регионам менять условия продажи на свое усмотрение. Власти региона, на территории которого находится продаваемое жилье, могут уменьшить предельную сумму сделки с 5 млн руб. и увеличить минимальный срок владения объектом продажи вплоть до 10 лет.

«Данное предложение даст возможность не применять схему избежания налогообложения в части единственного жилья. Вместе с тем инвестиционная привлекательность квартир может быть понижена, а поступления от налогообложения доходов физических лиц от продажи имущества предположительно возрастут», – делают вывод в Институте Гайдара.

Опрошенные «НГ» представители рынка считают, что Минфин хочет отбить у россиян желание вкладываться в недвижимость. При этом эксперты не исключают, что избежать уклонения от налогов за счет занижения стоимости сделки у властей скорее всего не получится.

Гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая увидела в предложении Минфина попытку пополнить бюджет, одновременно снизив привлекательность инвестиций в недвижимость и тем самым простимулировав вложения в фондовый рынок.

«Покупка вторичной недвижимости для быстрой или среднесрочной перепродажи может стать гораздо менее выгодной, – поясняет замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. – Возможно, что продавцы имущества будут использовать способы оптимизации налогообложения либо стараться занизить стоимость квартир до 5 млн руб., если это будет возможно».

«Рынок недвижимости станет менее привлекательным для инвесторов. Их количество действительно может снизиться», – соглашается Литинецкая. Правда, эксперт все же добавляет, что вряд ли изменения будут существенными. «Во-первых, доля инвестиционных сделок на рынке не такая высокая – около 10–12% от общего количества покупок. Во-вторых, народ в России предприимчивый. Те инвесторы, которые и раньше пытались избежать налога, скорее всего придумают новые схемы», – замечает Литинецкая.

Судя по ответам экспертов, последствия для рынка недвижимости от налоговых новаций Минфина могут быть самыми разными. Так, Владимир Зимохин не исключает даже стагнации рынка жилья, которая повлечет за собой недополучение налоговых платежей от застройщиков и других лиц, задействованных в строительной отрасли. В свою очередь, Мария Литинецкая полагает, что поступления в казну от новой схемы налогообложения могут быть существенными. «Ведь стоимость объектов в крупных городах России зачастую превышает 5 млн руб.», – уточняет эксперт.

Хотя, заметим, не все аналитики ждут кардинальных изменений на рынке и в настроениях инвесторов. «Альтернативных стабильных и психологически комфортных способов сохранения и приумножения средств в нашей стране нет. Недвижимость, в отличие от ценных бумаг или золота, во-первых, самый понятный для населения способ вложения денег, а во-вторых, в любом случае гарантирует сохранность вложений – ее стоимость точно не упадет, а как минимум останется на прежнем уровне. Даже если она подешевеет, к примеру, в случае очередного кризиса, то в долгосрочной перспективе следующий за спадом рост так или иначе обеспечит прибыль, – поясняет коммерческий директор девелоперской компании Brusnika Александр Щиголь. – Спрос в России на жилье не удовлетворен, а значит, у недвижимости большой потенциал для финансового роста. Поэтому интерес у инвесторов к жилью, как к привлекательному активу, не снизится, даже несмотря на введенный налог».

Эксперт соглашается с предположением других представителей рынка, что при перепродаже инвесторы будут максимально занижать сумму сделки, прописанную в договоре. И в конечном итоге новация Минфина ударит даже не столько по инвесторам, сколько по простым покупателям, которые приобретают жилье для себя, используя ипотечный кредит. «Из-за заниженной стоимости в договоре они не смогут получить полную сумму кредита», – предупреждает Щиголь. Значит, покупателям придется использовать больше собственных средств, дольше копить на первоначальный взнос.