Михаил Сергеев
Жилья эконом-класса в России строится все еще недостаточно. Фото РИА Новости
Стагнация в отечественной экономике ухудшает ситуацию на рынке жилья. Несколько месяцев подряд цены на квадратные метры топчутся на месте. Снизилась и покупательская активность. В минувший понедельник это подтвердили эксперты Международной консалтинговой компании Knight Frank. Согласно последнему исследованию компании Global House Price Index, Россия по итогам второго квартала текущего года опустилась на 30-е место в рейтинге стран, имеющих наиболее высокие темпы роста цен на жилье. Напомним, в первом квартале наша страна занимала 19-е место. Однако в апреле–июне положение изменилось. Аналитики Knight Frank установили, что за эти три месяца цены на жилье в РФ выросли на 1,1%. Напомним, инфляция за первое полугодие составила 3,8%. Получается, жилье по факту даже подешевело.
Эксперты предупреждают – тенденция долгосрочная и может привести к кризису строительной отрасли. А это чревато разорению значительного числа застройщиков и предприятий стройиндустрии. Впрочем, ситуация неопределенная и меры господдержки не обсуждаются. Однако это не означает, что у правительства нет возможностей начать стимулировать спрос на жилье. Как известно, в 2012 году была принята программа «5х5», которую теперь решено актуализировать и ускорить. Цель программы – построить до 2020 года 25 млн. кв. м жилья. Принципиальный момент – цена «квадрата» не должна превышать 30 тыс. руб., то есть речь идет о квартирах экономкласса. Предполагается, что новоселье справят 460 тыс. семей. При этом 50% новостроек АФЖС обещает реализовать с 20-процентным дисконтом.
Вопрос о целевой аудитории участников этого проекта повисает в воздухе. Если «5x5» ориентирована на бюджетников, низкие доходы которых не оставляют им надежд решить квартирный вопрос за счет ипотечного займа, то непонятно, откуда они возьмут деньги, чтобы оплатить оставшиеся 80% от стоимости жилья. Если на людей, получающих зарплату в конверте, у которых сбережения точно есть, но они не всегда могут их задекларировать, то правомерно спросить, неужели государство ради спасения строительной отрасли согласится поддержать серый рынок труда? В свою очередь, представители АФЖС уверяют, что программа ориентирована на некую «экономически активную часть населения». Списки претендентов на покупку жилья с 20-процентной скидкой составят региональные власти. Что наводит на грустные мысли – по опыту, когда решение столь деликатного вопроса, как льготное получение или покупка жилья, отдается на откуп чиновникам, то неизбежно возникают хитроумные коррупционные схемы.
Глава АФЖС Андрей Шелковый утверждает, что государству программа «5x5» ровным счетом ничего не будет стоить. Это не совсем так – на семь лет в бюджете заложены расходы в объеме почти 2,5 млрд. руб. Застройщики на казенный рубль рассчитывать не могут. Их выгода – в получении бесплатных земельных участков, в помощи региональных властей и профильных министерств. Кроме того, будет гарантирован сбыт квартир в новостройках. В условиях стагнации рынка это может оказаться мощным стимулом строительным компаниям участвовать в госпрограмме, но не мотивирует их сокращать производственные издержки и за счет этого снижать цены на жилье. Если кому-то достанется квартира на 20% дешевле, то другой компенсирует застройщику разницу в цене.
Вообще борьба властей с высокими ценами пока сводится главным образом к созданию различных институтов, эффективность которых не столь уж и высока. Например, в июле 2008 года был организован Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), к приоритетам которого отнесено создание условий для возведения жилья экономкласса. Результаты следующие – с 2010 года при патронате фонда было введено в эксплуатацию 1,72 млн. кв. м жилья (менее 0,6 млн. кв. м в год). Цены на эти квартиры удалось снизить на 3–17%. Учитывая, что в России в эти годы вводилось в эксплуатацию ежегодно более 60 млн. кв. м жилья, то можно заключить, что Фонд РЖС сколько-нибудь существенного влияния на рынок недвижимости оказать не в состоянии.
Экспертам очевидно, что и от АФЖС, имеющего в активе противоречивую программу «5х5», чуда ждать не приходится. «Если государство обещает кому-то продать жилье на 20% ниже рынка, то возникает вопрос, откуда эти люди возьмут недостающие 80% от цены?» – поделился с «НГ» сомнениями главный экономист Sberbank CIB Евгений Гавриленков. По его мнению, правительству следует сосредоточить усилия не на социальных проектах решения квартирного вопроса для отдельных категорий граждан, а на удешевлении жилищных кредитов. Добиться этого сложнее, чем создать очередное агентство или фонд. Ведь снижение банковских ставок по ипотеке предполагает принятие и реализацию правительством сложного комплекса мер.
В свою очередь, руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев убежден, что государство, предоставляя малоимущим различные льготные программы покупки и строительства жилья, например, молодым семьям или молодым специалистам, не решает проблему глобально. Спрос на квартиры и дома, причем не самого высокого качества, искусственно стимулируется, в результате цены сохраняются на высоком уровне. Тот же негативный эффект, считает Журавлев, можно ожидать и от программы «5х5». По его словам, АФЖС выходит с ней в тот момент, когда рынок в стагнации. Нет ни роста продаж, нет и роста цен. Ресурс ипотеки по сути исчерпан – слишком высоки ставки на кредиты. «Власти все время пытались перевести на коммерческие рельсы рынок строительства жилья. В итоге сейчас практически нет ни арендного, ни социального жилья. А когда доминирует коммерческое жилье, идут перекосы ценообразования», – убежден Журавлев.
В том, что в программе АФЖС в большей степени заинтересованы неэффективные застройщики, нет сомнений у директора Независимого института социальной политики Лилии Овчаровой. По ее оценке, 35% россиян относятся к бедным слоям населения. Эти люди вообще не рассматривают для себя возможность купить новое жилье. Еще для 30% граждан РФ, уровень доходов которых позволяет назвать их средним классом, заинтересованы не в краткосрочном дисконте на квартиры, а в общем снижении цен на рынке недвижимости. Решить эту задачу невозможно без ликвидации монополизма в строительстве, считает Овчарова.
Дарья Гармоненко 
Андрей Мельников 