Анастасия Башкатова
За одну московскую квартиру в Берлине можно купить две аналогичные. Фото Reuters
В мае средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составила около 5,3 тыс. долл. Об этом сообщил центр «Индикаторы рынка недвижимости». Это значит, что среднестатистическая столичная однушка площадью 30–35 кв. м стоила в мае около 5–6 млн. руб. А самая дешевая однокомнатная квартира в Москве оценивается риелторами в 3,9 млн. руб. Речь идет о квартире площадью 37 кв. м, расположенной за пределами МКАД в так называемой Новой Москве. Между тем почти такая же квартира в Берлине будет стоить всего 60 тыс. евро, или 2,4 млн. руб. То есть самая дешевая квартира в Москве оказывается примерно в полтора–два раза дороже скромной жилплощади в Берлине.
Москва попала в десятку городов с самой дорогой недвижимостью, однако первенство принадлежит все же не ей. «По данным Global Property Guide, первую строчку в рейтинге занимает Монако. Средняя стоимость одного квадратного метра в квартире площадью 120 кв. м, расположенной в центре города, составляет около 52 тыс. долл. В Москве, находящейся в рейтинге после Лондона, Гонконга и Парижа, цена сопоставимого жилья в три раза ниже: 17 тыс. долл. за квадратный метр», – отмечает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.
Тем не менее тот факт, что самая скромная квартира в Москве оказывается дороже почти такой же в Берлине и в некоторых других европейских городах, не может не удивлять. Фонарева полагает, что цены сопоставимых квартир в разных странах столь заметно различаются из-за проблем в российской деловой среде. «В Москве наиболее продолжительным и сложным этапом проекта является процедура согласования строительства. За последние годы ситуация изменилась, реализуется «дорожная карта» для улучшения предпринимательского климата в сфере строительства, – поясняет она. – Однако еще рано сравнивать сроки получения разрешений на строительство в России и Европе».
Но, пожалуй, ключевым фактором, взвинчивающим московские цены, является высокий спрос на столичное жилье, который формируют вовсе не москвичи. «Спрос имеет общероссийский и даже международный характер», – говорит декан факультета экономики недвижимости РАНХиГС при президенте РФ Елена Иванкина.
Риелторы подтверждают этот тезис. Как отмечается в исследовании агентством недвижимости «Домус финанс», больше всего покупок квартир в Москве совершают жители Московской области – 38%. «Доля москвичей среди приобретателей недвижимости чуть меньше – 33%. Оставшиеся 29% составляют покупатели из других российских регионов. Однако это средние показатели: доля приезжих может варьироваться в зависимости от объекта от 25 до 40%». Кроме жителей Московской области столичная недвижимость привлекательна для покупателей из Владимирской, Волгоградской, Калужской, Ростовской, Рязанской, Тульской, Тюменской областей, Башкирии, Краснодарского края, Ханты-Мансийского автономного округа, Чувашии, Санкт-Петербурга. «Наиболее востребованы среди жителей регионов однокомнатные квартиры в новостройках эконом-класса, расположенных в городах ближайшего Подмосковья. При этом далеко не все региональные покупатели приобретают недвижимость для проживания, работы или учебы в Москве. Около 15% покупок совершается с инвестиционными целями», – говорится в исследовании.
Подчас сама социальная и экономическая ситуация в регионах подталкивает жителей к переезду в крупные города и прежде всего в столицу. Возможности для лечения, образования, высокий уровень зарплат и низкая безработица – все это делает столицу привлекательным для проживания местом. Ведь в других городах и особенно в малых населенных пунктах качество жизни россиян значительно ниже.
Примечательно, что Россия демонстрирует гигантскую дифференциацию цен на жилье между различными регионами. «Если средняя цена квадратного метра жилья в Москве составляет 165 тыс. руб., то в Санкт-Петербурге – 92 тыс. руб., в Екатеринбурге – 68 тыс. руб., в Омске – 45 тыс. руб.», – перечисляет Иванкина. В европейских странах тоже можно встретить города, в которых цены на сопоставимое жилье различаются в разы. Например, Париж во Франции является своего рода аналогом Москвы. Правда, в Европе разница в качестве жизни уже не столь бросается в глаза.
Наконец, стоит добавить, что ипотека в России не делает жилье более доступным ни для москвичей, ни для жителей других регионов. Отечественная ипотека характеризуется одним из самых высоких в мире процентов по кредиту. Средняя ставка по ипотеке составляет в РФ около 13%. «При таких процентах за 20 лет заемщик, ежемесячно платя по кредиту, отдаст банку три стоимости квартиры», – говорит Иванкина. По ее данным, в США средняя ставка по ипотеке составляет 3–4%, в Европе – 4–5%, редко 6%. Соответственно суммарные выплаты ниже российских в 2,5 раза.
«Квартиры в Москве, действительно, стоят примерно в 1,5–3 раза дороже, чем в Берлине. Например, квартира площадью 90 кв.м в российской столице продается за 480 тыс. евро, в Берлине аналогичное по площади жилье стоит 270 тыс. Большая разница объясняется в первую очередь тем, что в России строительство обходится дороже из-за коррупции, дополнительные расходы компаний сказываются на стоимости квадратного метра. Кроме того, Берлин не является самым дорогим городом Германии – здесь самые дорогие рынки — это Мюнхен, остров Зюльт», - говорит эксперт по зарубежной недвижимости компании Tranio.Ru Юлия Кожевникова. Однако Москва, по ее словам, вовсе не уникальная ценовая аномалия – аналогичные диспропорции есть и в других странах. «Например, огромный дом с 21 спальней и садом продавался в Уэльсе за 650 тыс. фунтов стерлингов — по цене маленькой квартирки в центре Лондона», - отмечает Кожевникова.
