Анастасия Башкатова
Российские власти не отказались от озвученного около пяти лет назад и, похоже, немного подзабытого амбициозного ориентира – ввод в строй около 140–145 млн. кв. м жилья в год. В конце минувшей недели на коллегии Госстроя глава Минрегиона Игорь Слюняев сообщил, что «основным ориентиром в строительстве должен оставаться показатель ввода жилья на уровне 1 кв. м. на человека в год». Министр перечислил, что для этого необходимо: рост доходов населения, снятие административных барьеров в строительной отрасли, внедрение инноваций в производство стройматериалов, формирование цивилизованного рынка аренды, развитие форм жилищного кредитования граждан.
По данным Госстроя, в прошлом году в России было введено в строй 65,2 млн. кв. м жилья, это на 3% ниже плана. В 2013 году власти хотят построить около 70 млн. кв. м жилья.
Наращивание строительства должно произойти за счет жилья эконом-класса. Как сообщил Слюняев, себестоимость строительства
1 кв. м. жилья эконом-класса составляет в стране около 17–19 тыс. руб. Между тем, как он заметил, в конечной цене учитывается не только себестоимость, но и расходы застройщиков на дорогие кредиты и их собственные аппетиты.
Идея строить жилье столь высокими темпами, мягко говоря, не нова и успела набить оскомину. Ведь обещания строительного бума озвучивались уже давно. В 2007 году президент Владимир Путин уверял, что «к 2010 году мы должны вводить ежегодно в среднем по 80 миллионов квадратных метров жилья». Чуть позже он озвучил новые цели, заговорил о возможности выйти «на строительство одного квадратного метра жилья на гражданина России в год», то есть на те самые 140–145 млн. кв. м.
В 2008 году эти ориентиры легли в основу разработанной в Минэкономразвития Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ. В тексте концепции было прописано, что уже к 2012 году в стране должно ежегодно строиться 100–110 млн. кв. м жилья, а к 2020-му –около 140–150 млн. кв. м.
Но все эти ориентиры не выдержали проверки временем. Начиная с 2007 года и вплоть до сегодняшнего дня в России вводилось в строй около 60–65 млн. кв. м жилья в год, то есть примерно в два раза меньше, чем ожидалось. И в отдельные, кризисные периоды строительство в стране сокращалось. Более того, чуть ли не половину построенного в этой официальной статистике составляло жилье, введенное самим населением за счет собственных или заемных средств, другими словами, это было индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое практически без участия государства.
В последних майских указах президент уже умолчал об этом амбициозном целевом показателе и переформулировал ориентиры. Теперь говорится несколько о другом: о том, чтобы «до 2020 года предоставить доступное и комфортное жилье 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия»; о том, чтобы «снизить стоимость одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса». А уж каким именно должен быть этот ввод, видимо, пусть решают местные исполнители сами.
В указах также прописано, что до 1 января 2015 года надо существенно сократить сроки прохождения и стоимость процедур в строительстве. Пока что, согласно рейтингу всемирного банка Doing Business, по такому параметру, как получение разрешений на строительство, РФ находится в конце списка и занимает 178-е место из 185. В России на получение разрешений для строительства необходимо пройти 42 процедуры и затратить на это 344 дня. Плата за разрешение составляет в РФ около 130% от величины среднедушевого дохода.
Аналитики строительной отрасли, как и раньше, сильно сомневаются в достижимости поставленных целей в обозримом будущем. «В принципе Россия сможет выйти на ввод в строй около 145 млн. кв. м жилья в год, но, думаю, для этого понадобится не менее 10 лет. Однако надо учитывать, что за это время обязательно произойдет еще как минимум один кризис, ведь они происходят регулярно – примерно раз в 10 лет. Значит, где-то в 2017–2018 годах можно ожидать, что Россию не минует новый кризис. Поэтому процесс может притормозиться, и для выхода на ввод жилья в объеме 145 млн. кв. м в год может понадобиться уже не 10, а 15–20 лет», – говорит ведущий аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник.
Еще более пессимистичный вариант озвучил руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.ру Александр Пыпин: «По моим оценкам, этот показатель может быть достигнут в течение 30–40 лет». Причем одно из условий для осуществимости такого прогноза – сохранение текущих темпов строительства – около 3% в год. Но ведь бывают еще кризисные явления, когда объем строительства жилья может снижаться, обращает внимание эксперт.
«Ситуация такова, что за предыдущие 20 лет в стране так и не удалось создать условий для роста строительства более чем на 3% в год. Должно произойти чудо, чтобы увеличить ежегодные темпы роста ввода жилья до 5–7%. Такова объективная реальность российской экономики», – говорит Пыпин. В качестве сдерживающих факторов он назвал недоступность кредитов для тех, кто строит, и сложную систему взаимодействия с органами власти как на местном, так и на федеральном уровне. Вряд ли в ближайшее время что-то кардинально изменится, полагает эксперт.
Стерник при этом замечает, что сам по себе целевой показатель по строительству жилья в год на уровне 1 кв. м на человека оправдан: «Именно при таких объемах жилищного строительства не будет причин для непомерного роста цен на жилье, который был в тучные годы и который в некоторых регионах начинает проявляться и сейчас. Чтобы прекратить ускорение роста цен, надо больше строить».
Оценка Минрегионом себестоимости строительства требует серьезного уточнения, считают эксперты. Во-первых, надо понимать, что это себестоимость в среднем по России. По регионам же она может различаться. Во-вторых, себестоимость – это не полная стоимость строительства. «По моим расчетам, сегодня себестоимость составляет около 40% от полных затрат девелопера на строительство. В полную стоимость входят также затраты на приобретение земельного участка, на присоединение к сетям, на подвод инженерной инфраструктуры и еще целый ряд составляющих», – поясняет Стерник.
«Я так понимаю, речь идет о возведении самого здания, строительной коробки без учета затрат, связанных с покупкой или арендой земли, подведением коммуникаций, разработкой проектов, платежами в местные бюджеты на социальную инфраструктуру. Если учесть все это, то стоимость одного квадратного метра окажется уже не 19 тысяч рублей, а в лучшем случае в два раза больше», – отмечает Пыпин.
По его словам, квадратный метр будет стоить 19 тыс. руб., если найти участок где-нибудь в степи, привезти туда бревна и бригаду плотников, построить там дом, отапливать его дровами, воду брать из колодца. «Вот что можно сделать в России за 19 тысяч рублей за квадратный метр, – говорит он. – А современное жилье в городе со всеми удобствами окажется как минимум в два раза дороже».
Между тем Стерник возлагает надежды на попытку федеральных властей и Фонда содействия развитию жилищного строительства передать девелоперам землю на льготных или даже бесплатных условиях и компенсировать им затраты на инженерную инфраструктуру. Так, по словам эксперта, девелопер, конечно, получает преимущество в резком снижении полной стоимости строительства и приближении ее к себестоимости. И поэтому он берет на себя обязательство снижать и стоимость реализации. Но такая политика властями проводится в недостаточных объемах.
