Затраты на строительство жилья постоянно снижаются

Дефицит жилья деформирует российский рынок.
Фото Фреда Гринберга (НГ-фото)

Номинальные затраты на строительство одно метра общей площади жилья составляет сегодня в среднем по стране около 32 тыс. руб. Примерно такой же была номинальная себестоимость строительства и четыре года назад – сообщил вчера Росстат. Однако с учетом инфляции реальная себестоимость на самом деле значительно снизилась. Тем не менее из-за общего дефицита жилья оно продается гражданам во много раз выше себестоимости.

Средняя фактическая стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых домов в первом квартале 2012 года составила 32 366 руб. – сообщил вчера Росстат. Год назад номинальная себестоимость строительства одного метра жилья была 31 893 руб. Для расчета стоимости строительства Росстат учитывает суммарные затраты при строительстве отдельно стоящих домов квартирного типа – без пристроек, надстроек и встроенных помещений в ценах текущего года, то есть без учета инфляции. Не учитываются при этом и стоимость жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками.

Заявленные строителями затраты очень сильно различаются по регионам России. Так, в 50 субъектах Федерации средняя фактическая стоимость строительства ниже, чем в целом по России. Самые низкие затраты показывают строители в Адыгее (15 976 руб.), в Липецкой области (18 053 руб.) и в Дагестане (19 896 руб.). Однако в соседней Чечне расходы на строительство метра жилья (64 239 руб.) почти в три раза выше, чем в Дагестане, и в полтора раза выше среднего по России показателя. Так же превышен средний уровень в Ингушетии (56 200 руб.) и в Хабаровском крае (50 696 руб.).

Средние номинальные затраты строительства увеличиваются, но гораздо ниже среднего роста потребительских цен в стране. Так, с 2008 года номинальная себестоимость строительства увеличилась почти на 22%. Однако накопленная за этот период инфляция превысила 42%. Это значит, что реальная себестоимость строительства – с поправкой на инфляцию – снизилась за четыре года почти на 20%. Однако цена продажи жилья зависит вовсе не от себестоимости, а от спроса и недостаточного предложения. Именно из-за дефицита жилья цены на рынке во много раз превышают реальные затраты строителей.

Так, по данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость» средняя цена метра новостроек в Москве составляет около 174 тыс. руб. При этом жилье экономкласса стоит 139 тыс. руб., а бизнес-класса – 199 тыс. руб. Средняя себестоимость строительства дома в Москве, по словам главы «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, составляет 45 тыс. руб. за метр общей площади. Разница между ценой продажи и фактической стоимостью налицо, что связано с большими затратами на землю и подключением коммуникаций – считают аналитики.

Однако это далеко не единственный фактор. «В стране очевидна нехватка жилья. До тех пор, пока спрос не будет удовлетворен, цены будут расти и конечная стоимость, естественно, существенно будет превышать себестоимость строительства», – говорит директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Средняя цена строительства метра жилья экономкласса в Москве сейчас составляет 30–35 тыс. руб., бизнес-класса – 40–45 тыс. руб., элитного – от 55 тыс. руб., рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer estate Вадим Ламин. При этом он напоминает, что в себестоимость проекта входит не только строительство, но и стоимость земли, затраты на согласование и взятки, стоимость продажи, а также стоимость финансирования – то есть стоимость кредитов.