Анастасия Башкатова
За заборами многих российских поселков кипят нешуточные страсти из-за членских взносов и коммунальных платежей.
Фото Reuters
В отличие от городского жилья, где власти худо-бедно следят за ростом коммунальных тарифов, в загородных поселках и садовых товариществах платежи за электричество, газо- и водоснабжение, благоустройство и охрану фактически бесконтрольны и часто увеличиваются произвольно. Судя по всему, у граждан нет никаких простых или доступных способов сдержать рост платежей. Недовольным жителям остается либо продать свои загородные дома, либо добиться смены руководства в товариществах, некоммерческих партнерствах и управляющих органах, что на самом деле сродни локальной революции и не так уж просто.
Во многих загородных поселках, садовых товариществах и дачных кооперативах зреют конфликты из-за непомерных коммунальных и иных платежей. Под коммунальными и иными платежами здесь понимаются не только расходы на электричество, газо- и водоснабжение, но и финансирование благоустройства, охраны, вывоза мусора, членские взносы.
Сегодня в СМИ и на билбордах часто можно встретить предложение жилья в загородных поселках – Новые Вешки, Лазурный берег, Золотая долина, Прибрежный и в других поселках бизнес- и эконом-класса. Между тем жизнь в поселке, обещающем самые комфортные условия, может оказаться для многих – даже состоятельных – граждан не по карману. В редакцию «НГ» поступают жалобы жителей некоторых поселков, которые не могут найти справедливости ни в судах, ни в прокуратуре, ни в управляющих компаниях. Суть конфликта такова – управляющий орган или человек, исполняющий функцию управляющего, обладает фактически неограниченной возможностью поднимать платежи за благоустройство, охрану и другие коммунальные и иные услуги для жителей. Верхней планки для наращивания платежей не существует, и однажды наступает момент, когда для граждан дополнительные расходы, связанные с проживанием в поселке, становятся уже непосильными.
На собрании управляющий орган утверждает смету расходов и ставит жильцов перед фактом об очередном повышении индивидуальных платежей. При этом, как правило, жильцы не могут проконтролировать, на что именно тратятся их средства и обусловлены ли размеры платежей. Это происходит как в дачных кооперативах и садовых товариществах, где граждане проводят лишь летние отпуска, так и в коттеджных загородных поселках, где проживают состоятельные граждане. Такие поселки и товарищества становятся ресурсом для выкачивания из жителей денег. Ситуация усугубляется тем, что в стране отсутствует хоть сколько-нибудь эффективный госконтроль за платежами, которые назначаются управляющим органом жителям загородных поселков. За ростом коммунальных расходов государство пытается следить лишь в городах, назначая предельный уровень, выше которого тарифы в текущем году не могут расти. Конечно, и в городских домах управляющие компании иногда находят способ раскрутить граждан на дополнительные платежи – за консьержку, улучшение внешнего вида подъезда, ландшафтный дизайн около дома. Но это все же не носит столь масштабного характера, как в случае с загородными поселками.
«Отношения между собственниками коттеджей и управляющей компанией на законодательном уровне регулируются очень слабо. Если тарифы на газ, электричество, воду в нашей стране регулируются государством и должны устанавливаться в соответствии с законодательством, то за эксплуатационные услуги – охрана территории, обслуживание инфраструктуры, вывоз мусора – может выставляться любой счет. Фактически сложилась такая ситуация, когда управляющие компании могут выставлять владельцам загородных домов практически любой счет за услуги, какой посчитают нужным», – комментирует ситуацию эксперт департамента оценки «2К Аудит – Деловые консультации/Морисон Интернешнл» Ирина Воробьева.
«Размер членских взносов и иных подобных платежей определяется органом партнерства, кооператива и т.п., уполномоченным их устанавливать в соответствии с уставом. Часто это не общее собрание членов, а иной орган, что не добавляет прозрачности при определении размера платежей», – поясняет юрист коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Дмитрий Демин.
Примечательно, что на этапе покупки застройщик, как правило, пытается всеми способами привлечь покупателя, поэтому нередко предлагает ему оплату эксплуатационных услуг по сниженному тарифу. «Но обычно такая опция действует до определенного момента. К примеру, до того пока поселок не будет окончательно достроен и сдан в эксплуатацию. После этого тарифы начинают расти как на дрожжах», – говорит Воробьева.
В идеале собственники имеют право поменять управляющую компанию, если их не удовлетворяет соотношение размеров платежей и качества предоставляемых услуг. При этом если жители сомневаются в прозрачности назначенных взносов, они могут обратиться в суд. Однако, замечает Демин, для этого требуется высокий уровень самоорганизации. «Лучший способ борьбы с неадекватными платежами – это сплоченность и высокая степень организации сообщества жильцов, которые в любое время могут провести общее собрание и принять решения, направленные на формирование адекватных органов управления и справедливых механизмов оплаты коммунальных услуг», – объясняет юрист. Фактически речь идет о маленькой местной революции – свержении снизу неугодного правления. Однако это лишь на первый взгляд простой вариант решения проблем, ведь, как правило, именно сплоченности и самоорганизации жильцам и не хватает. В садовом товариществе не каждый собственник, который выезжает за город лишь на лето, будет тратить время на подобные разбирательства. В загородных поселках не все жильцы могут воспринимать назначаемые платежи как непосильные для их бюджета.
Еще один способ повлиять на органы управления – пригласить на утверждение сметы и членских взносов независимого ревизора, сообщает ведущий консультант управления бухгалтерского, налогового и правового консалтинга компании «ФинЭкспертиза» Татьяна Селезнева. «Учитывая, что непрозрачность информации, которую чаще всего предоставляют членам объединения органы управления, лишает их возможности принимать взвешенные решения, персона ревизора (ревизионной комиссии) является значимой для изменения ситуации в пользу членов объединения, – поясняет эксперт. – Поэтому можно утверждать, что необходимое условие разумного функционирования некоммерческого объединения в интересах большинства его членов – это выбор адекватных, профессиональных и независимых ревизионных комиссий».
