Агония отечественной ипотеки

Строительство социального жилья могло бы стать альтернативой ипотеке, но оно невыгодно государству.
Фото Александра Шалгина (НГ-фото)

Российские власти активно пропагандируют такой инструмент решения квартирного вопроса и выведения строительной отрасли из кризиса, как ипотека. Однако исследования независимых экспертов доказывают: инструмент ипотечного кредитования в РФ фактически не действует. В стране лишь 4 млн. граждан могут позволить себе покупку в кредит квартиры на вторичном рынке и 9 млн. – на первичном. При этом реально за последние пять лет ипотекой воспользовались лишь 1,3 млн. граждан. В условиях низких доходов и высоких ипотечных платежей альтернативным инструментом решения квартирного вопроса могло бы стать социальное жилье. Но о нем чиновники предпочитают не вспоминать, ведь это слишком затратно для бюджета.

Начиная с 2006 года в России выдано около 1,3 млн. ипотечных кредитов. Основная причина столь низкой популярности ипотеки кроется в ее недоступности. При существующих процентных ставках и стоимости недвижимости долгосрочная ипотека экономически нецелесообразна. Граждане готовы переплатить не более 20–40% от стоимости взятой в кредит недвижимости, однако на практике эта переплата составляет 150%. Поэтому ипотеку оформляют в основном лишь те россияне, которые рассчитывают скинуть с себя долговое бремя досрочно – в течение 5–7 лет. А таких в стране немного – отмечают в своем исследовании специалисты аналитической службы компании «ФинЭкспертиза».

Используя данные Росстата, аналитики рассчитали стоимость квартиры площадью 43 кв. м в субъектах РФ. Далее, используя ипотечный калькулятор Сбербанка, они определили ежемесячный платеж по ипотеке. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 75% от подтвержденного уровня доходов. Исходя из этого, приобрести в кредит однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья могут лишь около 13% работающего населения РФ, а на первичном рынке – 28%. Авторы исследования уточняют: в категорию работающего населения включены занятые в среднем и крупном бизнесе, которому официально начисляют зарплату, это чуть более 30 млн. россиян. Малый же бизнес и фермерство оказались вне рамок исследования, потому что там уровень официальных доходов оказывается проблематичным для получения кредита. В итоге получается, что из этих 30 млн. человек лишь 4 млн. могут позволить себе ипотеку на вторичном рынке жилья и 9 млн. – на первичном. Однако «могут позволить» – еще не значит, что они действительно воспользуются ипотекой, закрыв глаза на риски.

Как показало исследование, чтобы расплатиться по 20-летней ипотеке со ставкой по кредиту 12,4% годовых и первоначальным взносом 20%, среднестатистический россиян должен иметь ежемесячный доход на уровне не менее 30 тыс. руб. в месяц. Конечно, в стране есть работники, которые, например, по серой схеме получают зарплату значительно больше этой суммы, а значит, чисто теоретически они тоже смогли бы позволить себе ипотеку. Однако, отмечают авторы исследования, банки в 99% случаев, несмотря на рекламные заявления, ориентируются именно на белые уровни доходов.

В зависимости от региона доступность ипотеки сильно варьируется. Житель Москвы, чтобы потянуть ипотеку, должен иметь ежемесячный доход на уровне 70 тыс. руб., житель Санкт-Петербурга – 42 тыс. руб., а, например, Мурманской области – 11,7 тыс. руб. В итоге ипотека оказывается наиболее доступной в отдаленных уголках страны, где ее формально могут позволить себе чуть ли не 50–60% работающих граждан, а в крупных и центральных регионах она становится настоящей роскошью. Так, ипотека по карману лишь 7% москвичей.

Как прокомментировал итоги исследования гендиректор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян, «мы очередной раз убеждаемся, что рынка ипотеки в его классическом понимании в России не существует». «Этот механизм действительно способен помочь населению в решении жилищного вопроса, но, к сожалению, в нашей стране он не работает», – согласился представитель компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. Вопреки оптимизму властей ипотека в РФ отнюдь не является эффективным инструментом решения квартирного вопроса и преодоления кризиса строительной отрасли. Директор кредитного департамента СДМ-Банка Сергей Козлов немного скорректировал пессимистичный вывод: ипотечные механизмы в России скорее работают, чем нет, но им еще есть куда развиваться. Так, «основными проблемами российской ипотеки являются высокая стоимость ресурсов у банков и, как следствие, высокие процентные ставки по кредитам, а также низкий уровень доходов большинства населения страны».

Эксперты призывают: ипотека не должна быть единственным раскрученным способом приобрести жилье. Чиновники, как правило, педалируют в своих заявлениях именно этот инструмент решения жилищных проблем. Невзирая на то что для большинства населения ипотека труднодоступна. «Государство должно развивать и другие финансовые инструменты: рассрочки, предоставляемые самими девелоперами, систему социального найма», – перечисляет руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Еще один инструмент, по его словам, – жилищные кооперативы, организуемые дольщиками. Однако – добавим от себя – опыт последних лет показывает, что этот инструмент очень рискованный. Также возможно строительство доходных домов, однако, согласно оценкам экспертов, они окажутся для граждан не менее дорогими, чем ипотека. Реальная альтернатива ипотеке – социальное жилье. Но о нем чиновники говорят уже значительно реже. «Социальное жилье – это прямые расходы государства. Россия же сейчас пытается перенять европейскую модель развития, в которой граждане самостоятельно должны решать свои проблемы, а не ждать дотаций от властей», – поясняет Зиминский.

В то же время глава аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин не поддержал общий пессимистичный настрой большинства коллег. По его замечанию, «финансовые риски, которые принимают на себя россияне, участвуя в ипотечном кредитовании, ничуть не больше, чем в других странах». Кроме того, ипотека предназначена для той части населения, которая действительно хочет улучшить жилищные условия и обладает стабильным высоким доходом. Но ведь достаточно большая доля населения вообще не испытывает потребности в улучшении жилищных условий, отмечает он. Даже среди социально незащищенных слоев населения есть те, кому квартиры достались в ходе приватизации или по наследству. Наконец, Пыпин добавил, что в стране вполне развиты и программы социальной ипотеки, программы, по которым жилье передается в пользование по ценам, близким к себестоимости, социальная аренда. «Всего по таким программам получают жилье ежегодно около 100 тыс. семей», – резюмирует эксперт.