Анастасия Башкатова
Банки очень осторожно возвращаются к жилищным кредитам.
Фото Романа Мухаметжанова (НГ-фото)
Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) надеется оживить в 2010 году жилищный рынок. Вчера представители АИЖК сообщили, что общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280–320 млрд. руб. и что уже в первом полугодии рынок жилья стабилизируется. АИЖК активно участвует в программе стимулирования строительства жилья. Кроме того, агентство разрабатывает ипотечные продукты с более выгодными условиями для специальных категорий граждан – военных, семей с правом на материнский капитал. Независимые эксперты считают, что накачивание ипотеки деньгами – это не панацея, оно грозит новым пузырем на рынке жилья и повышением цен на недвижимость.
Вчера АИЖК озвучило свой прогноз на 2010 год по рынку жилья и ипотечного кредитования. Общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280–320 млрд. руб. (210–240 тыс. штук). Средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12–13% в рублях, продукты же, выдаваемые по стандартам самого АИЖК, предполагают в идеале процентную ставку, не превышающую 11% годовых. Сегодня процентная ставка по ипотеке составляет, по оценкам независимых экспертов, в среднем 14–16%.
Прогноз агентства по ипотеке почти в 2–2,5 раза превышает объем ипотечного кредитования, зафиксированный в прошлом году. В 2009 году было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на 152,5 млрд. руб. Для сравнения: в 2008 году объем ипотечного кредитования составил 655 млрд. руб., а в 2007-м – 557 млрд. руб. Также в первом полугодии 2010 года аналитики АИЖК ожидают стабилизации рынка жилья, который до этого неуклонно скатывался к коллапсу. Так, в 2009 году, по официальным данным, было сдано всего 59,8 млн. кв. м жилья, тогда как в 2008 году – 63,8 млн.
Стабилизации должна поспособствовать стартовавшая в апреле программа стимулирования строительства жилья экономкласса, снижения рисков такого строительства и господдержки ипотечного кредитования. АИЖК принимает активное участие в этой программе, и, как сказал гендиректор АИЖК Александр Семеняка, эта программа простимулирует строительство примерно 1,5–1,7 млн. кв. м жилья экономкласса. Кроме того, АИЖК выводит на рынок ипотечные продукты, предназначенные для специальных категорий граждан. Пример – ипотека с использованием материнского (семейного) капитала и так называемая военная ипотека. Исполнительный директор АИЖК по инновациям Станислав Дамбраускас объяснил, что в первом случае семье, которая имеет право на материнский капитал, размер кредита будет пропорционально увеличен, а процентная ставка составит примерно 10% годовых. В прошлом году было выдано 140 таких кредитов. Во втором случае военнослужащие, которые как минимум три года участвуют в накопительно-ипотечной системе, могут получить кредит в размере, превышающем в 1,5–2 раза стандартный, без привлечения собственных средств военнослужащего, причем по ставке в 11% годовых. В течение 2009 года было выдано около тысячи таких кредитов, в 2010 году планируется, что уже 5 тыс. семей оформят так называемую военную ипотеку.
«Планы по увеличению ипотечного кредитования в принципе реальны. К концу 2010 года объем выданных ипотечных кредитов может достичь 250–260 миллиардов рублей, – рассуждает эксперт департамента оценки «2К Аудит – Деловые консультации» Ирина Воробьева. – АИЖК выделяет в этом году 40 миллиардов рублей на стимулирование строительства жилья экономкласса. Это позволит построить около 1,3 миллиона квадратных метров жилья экономкласса». Акцент же на целевых категориях граждан, по словам ведущего консультанта компании «ФинЭкспертиза» Дмитрия Ширяева, «объясняется тем, что выдачей одного кредита можно отчитаться сразу по нескольким программам».
Однако, считают эксперты, АИЖК видит панацею от экономических недугов строительной отрасли в том, что в нынешних условиях является для нее ядом, – в искусственном накачивании ипотеки. «По данным Банка России, финансирование строительства жилья населением за счет рублевых жилищных кредитов увеличилось в январе–феврале 2010 года в 1,6 раза (по сравнению с теми же месяцами прошлого года). В целом это означает, что на российском рынке жилья сформировались все предпосылки для появления нового пузыря (это, впрочем, не означает, что он уже начал надуваться): спрос начал расти, предложение ипотечных кредитов – увеличиваться, правительство решило выделить на поддержание ипотеки 250 млрд. руб., в то время как темпы ввода нового жилья как минимум затормозились, опираясь исключительно на начатые в докризисные времена проекты (количество новых проектов даже в Москве исчисляется единицами)», – сообщают эксперты Центра развития в свежем бюллетене «Новый курс».
«Не нужно принимать искусственные меры, насаждать ипотеку всеми правдами и неправдами, – объяснял ранее журналистам руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Надо создавать рыночные условия, в которых банкам будет самим выгодно кредитовать население, населению брать кредиты, но не за счет субсидирования ставки и выделения каких-то дотаций на ипотеку, иначе это просто приведет к перекосу рынка». Нужно, чтобы рост жилищного предложения привел к самостоятельному наращиванию ипотеки, а не наоборот.
Есть еще один риск – упор на ипотечное кредитование стимулирует рост цен на жилье, делая его для россиян еще более недоступным. Хотя, надеется Воробьева, «этот рост не должен намного превысить показатели инфляции и должен уложиться в пределы 12%. При худшем же сценарии этот рост может составить 15%».
