Ипотечный город Солнца

Правительство уверено, что снижение ставки по ипотеке оживит строительство и экономику в целом.
Фото Евгения Зуева (НГ-фото)

В пятницу премьер Владимир Путин объявил целевые требования к ипотечным кредитам: ставка – не выше 11%, первоначальный взнос – не выше 20%. Для оживления ипотеки на таких условиях премьер пообещал стимулировать банки за счет средств Внешэкономбанка и Фонда национального благосостояния (ФНБ). А днем позже гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка поспешил заявить, что по названной Путиным ставке в 11% ипотека станет доступной для 40% жителей страны. Независимые эксперты считают, что чиновники преувеличивают роль кредитной ставки, снижение которой может привести и к обратному эффекту, когда новое жилье станет еще более недоступным.

Владимир Путин высказался относительно максимального размера ставки по жилищной ипотеке. Она не должен превышать 11% годовых. «В конце прошлого года я дал поручение найти дополнительные ресурсы для поддержки ипотеки, чтобы на рынке появились доступные жилищные кредиты, – цитирует слова премьер-министра РИА Новости. – Процентная ставка по ним не должна превышать 11% годовых, а первоначальный взнос должен быть не более 20% от стоимости квартиры».

Такие условия кредитования премьер огласил на заседании президиума совета по реализации приоритетных нацпроектов. «Расчеты показывают, что такие условия серьезно расширят круг участников ипотеки за счет тех, кто готов взять жилищный кредит, но не может платить за него 14–15%, как того требуют банки сегодня», – сказал Путин. При этом он отметил, что и 11% – тоже высокая ставка, поэтому «в перспективе нужно стремиться, чтобы ставка стала еще ниже». В начале февраля на встрече со студентами томских университетов президент Дмитрий Медведев тоже обещал, что ставка по жилищным ипотечным кредитам может вернуться как минимум на докризисный уровень, а то и ниже. Медведев называет оптимальными даже по мировым стандартам 8% годовых.

Названные Путиным ориентиры поддержал гендиректор АИЖК Александр Семеняка. «Я верю, что 10–11% – это ставка, доступная для 40% россиян, – сообщил он в прошлую субботу. – Однако есть большой резерв граждан, которые при этой ставке купить жилье не могут, поэтому наша задача – снижать ее и дальше». Так что, верит Семеняка, 40% граждан – то есть почти половина всего населения России, или около 60 млн. человек, – вполне смогут при обозначенной Путиным ставке воспользоваться ипотечным кредитом.

Однако простой расчет показывает, что ожидания чиновников могут быть неадекватными и ипотека по-прежнему останется для РФ экзотикой. Даже при цене квадратного метра в 1 тыс. долл. покупка небольшой квартиры площадью 50 кв. м за счет десятилетней ипотеки потребует ежемесячных взносов примерно в 1 тыс. долл. Но чтобы получить такой ипотечный кредит, заемщик должен будет подтвердить банку легальную зарплату около 2 тыс. долл. в месяц. Однако похвастаться такой зарплатой сегодня могут очень немногие – явно не 40% и даже не 20% населения. Так, по данным Росстата, зарплату размером от 50 тыс. руб. в 2009 году получили 4–5% работающего населения. Доля таких состоятельных граждан по отношению ко всему населению еще ниже.

При таких легальных зарплатах озвученные Семенякой показатели доступности ипотеки кажутся утопичными. Кстати, в 2007–2008 годах, когда ставка ипотечных кредитов опускалась до 8–9%, в России было выдано лишь 820 тыс. ипотечных кредитов. Если учесть, что среднестатистическая семья состоит из трех человек, то, получается, ипотечный кредит смогли использовать примерно 2,5 млн. россиян (около 2% населения России). По прогнозам же Минрегионразвития, в 2010 году в РФ будет выдано около 190 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 350 млрд. руб. И даже если снижение ставки и первоначального взноса увеличит доступность ипотеки, вряд ли количество выданных за год кредитов приблизится к уровню даже 2007–2008 годов.

«С помощью государственных ресурсов мы можем и должны стимулировать спрос именно на недорогое, доступное жилье», – заявил в пятницу премьер. Поэтому максимальный размер стандартных ипотечных кредитов, по его словам, будет ограничен 3 млн. руб. в субъектах РФ и 8 млн. руб. – в Москве и Санкт-Петербурге. Льготные кредиты предназначены только для покупки квартир в новостройках. Данное требование должно, по мысли Путина, поддержать строительную отрасль, сохранить и даже создать новые рабочие места. Так что за счет стимулирования жилищной ипотеки предполагается запустить поврежденный кризисом экономический механизм: доступные кредиты оживят строительство, а значит, и всю экономику.

Стимулировать ипотеку планируется с помощью госвливаний. Чтобы коммерческие банки начали выдавать гражданам кредиты по более доступной ставке, им будет оказана дополнительная финансовая помощь – как из средств Внешэкономбанка, так и из резервов Фонда национального благосостояния. Именно ФНБ, объем которого достигает 250 млрд. руб., – последняя надежда государства и в случае с выплатой пенсий, и теперь – в случае стимулирования ипотеки и спасения российской экономики. «Конечно, нужно сказать прямо и честно – это в известной степени искусственная поддержка, искусственные длинные деньги, – сказал Путин. – Но в целом это движение в правильном направлении». Однако на сколько лет хватит этих длинных денег для поддержки ипотеки, пока не понятно. Не исключено, что в лучшем случае власти смогут вернуться на уровень ипотечных кредитов 2007–2008 годов, когда, несмотря на приемлемую ставку, на ипотеку решались не многие.

Независимые эксперты поясняют, что куда важнее снизить не столько ставку по кредитам, сколько стоимость самого жилья. «Предложение снизить максимальный размер первоначального взноса направлено на повышение доступности ипотеки, но на практике может произойти и наоборот. Одновременно ведь предлагается и ограничить размер кредита. При таком подходе на оплату квартиры денег может не хватить, – объясняет ситуацию ведущий консультант компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Ширяев. – Одним лишь предложенным ограничением ипотеки рынком новостроек и соответствующим стимулированием строительства проблему вряд ли решишь». «Чиновники забывают, что в сложившейся экономической ситуации якорную роль в определении цены ипотеки играет именно рисковая составляющая. И именно на ее сокращение в первую очередь и должны быть направлены усилия властей. А здесь решающее значение играет уровень цен на недвижимость», – утверждает ведущий эксперт Центра развития Дмитрий Мирошниченко. Эксперт обращает внимание, что «снижение цены квадратного метра лишь на 10% приводит к тому, что ежемесячный платеж по кредиту снижается на 18,5% и оказывается даже немного ниже, нежели при сохранении цены на прежнем уровне, и одновременном снижении ставки до оптимальных 8% годовых». В то же время и сам Семеняка сделал уточнение, что «если перестараться, то мы вместо роста объемов строительства жилья получим рост цен на жилье, а это не очень хороший сценарий».