Кризис ударил по дольщикам

Вместо квартир инвесторы получили конфликт с застройщиком.
Фото с сайта инициативной группы дольщиков Южного Тушина

Последние данные Росстата говорят о сокращении объемов строительства в регионах на 18–26% за десять месяцев 2010 года. Кризис строительства и разорение застройщиков обострили проблему обманутых дольщиков, которые все чаще выходят с протестными акциями на улицы российских городов. За прошедший месяц демонстрации дольщиков отмечены в Москве, Подмосковье, Воронеже, Перми, Краснодаре и других городах. По мнению экспертов кризис толкает застройщиков к обману покупателей жилья, который считается вполне легальным в рамках действующего российского законодательства.

Десятки тысяч семей из московского Тушина, подмосковного Домодедова, Воронежа, Перми, Краснодара и других российских городов годами не могут дождаться завершения строительства своих оплаченных квартир. Так, например, в Подмосковье типичны задержки сдачи домов на срок более 4 лет. А в московском микрорайоне Южное Тушино около тысячи семей, рассчитывавших на новоселье в 2007 году, сегодня вообще не верят в перспективы окончания строительства.

В своих бедах обманутые дольщики винят застройщиков и местные власти. Часть застройщиков формально не отказываются от своих обязательств. Другие – скрываются от следствия. Третьи – прибегают к мошенническим схемам с повторными продажами квартир. Эксперты же считают, что действующее законодательство РФ не может защитить дольщиков от махинаций, особенно в условиях кризиса, когда для застройщиков увеличиваются риски и растет соблазн нецелевого использования привлекаемых средств.

Дольщики из 11-го микрорайона Южного Тушина потребовали в это воскресенье от компании-застройщика возврата средств или завершения начатого строительства. Часть дольщиков надеется на помощь городских властей. Строительство домов затянулось на неопределенный срок. Обнаружились факты «двойной» продажи квартир.

Похожая ситуация сложилась и в подмосковном городе Домодедово. Начиная с 2002 года около трех тысяч дольщиков не могут дождаться своих квартир.

Эксперты считают, что большинство долгостроев – это часть «строительной пирамиды», схема которой выглядит так: сначала фирма-застройщик получает землеотвод, а потом под будущее строительство собираются деньги с дольщиков. Собранные средства тратятся не на строительство, а на приобретение новых землеотводов и рекламную кампанию с целью привлечения новых дольщиков. Для такого привлечения застройщики, работающие по схеме «строительной пирамиды», объявляют о снижении цен, к примеру, в два раза по сравнению со среднерыночной стоимостью квартир, которые аналогичны предлагаемым. Первым признаком того, что застройщик работает по схеме «строительной пирамиды», являются серьезные просрочки при сдаче объекта. Обычно плановые сроки сдачи дома укладываются в 1,5–2 года, но при мошеннической схеме строители растягивают сроки в 2–3 раза. В современных условиях замораживать средства на такое время крайне нерентабельно, если толька фирма-застройщик не строит пирамиду.

Принятый в 2004 году закон «Об участии в долевом строительстве┘» (так называемый 214-ФЗ) должен был защитить дольщиков и гарантировать их права. Однако, как показывает практика, закон существует сам по себе, а застройщики и дольщики – сами по себе. «Причина обмана дольщиков находится в российском законодательстве, которое никак не защищает права частных соинвесторов. Городские власти, застройщик и его подрядчики могут на совершенно законных основаниях расторгнуть все контракты или объявить себя банкротами. В этом случае дольщики теряют абсолютно все, так как никакой реальной доли в строящемся объекте или в отведенном участке земли они не имеют», – говорит экс-депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. «Утверждать, что вопрос о махинациях застройщиков снят законодательством, никоим образом нельзя», – соглашается гендиректор «ФинЭкспертизы» Агван Микаелян. «На сегодняшний день, по разным оценкам, договоры долевого участия в строительстве заключают только от 10 до 20% строительных компаний. В практику вошли более изощренные варианты оформления отношений на строительном рынке: вступление в товарищество на вере, заключение договора займа с обменом на квартиру, договор строительного подряда и др.», – уверена замгендиректора «Интерком-Аудит» Ирина Мельникова.

Корреспонденту «НГ», как и самим дольщикам, так и не удалось связаться с застройщиками объектов ни в Домодедове, ни в Южном Тушине. При этом один из членов инициативной группы дольщиков сообщил, что никто из застройщиков на звонки с неизвестного номера не отвечает, поскольку компания имеет многомиллионные долги по зарплате и миллиардные долги перед подрядчиками и кредиторами.

Зксперты уверены, что проблему дольщиков обостряет кризис. «Компании, не обладающие достаточным капиталом для завершения строительства, вынуждены были заморозить объекты. Большая доля строительных компаний, в том числе и довольно крупных, обанкротилась», – объясняет эксперт департамента оценки «2К Аудит – Деловые консультации» Петр Клюев. Ухудшившиеся условия финансирования строительства в условиях кризиса увеличивают, по словам гендиректора компании «Аврора Консалтинг» Леонида Масалова, риск нецелевого использования привлекаемых средств. «Если застройщик хочет ввести в заблуждение дольщика – он это сделает. Строгое следование нормам 214-ФЗ, конечно, резко снизит риск недобросовестности строителей. Но строгим соответствием этому закону могут похвастаться единицы», – рассказывает Масалов.

Кризис и падение цен на жилье серьезно помешали строительству пирамид. По данным Росстата, объемы строительства за 10 месяцев этого года упали в Центральном федеральном округе почти на 20%, в Северо-Западном округе – почти на 22%, на Урале – на 23,2%, в Сибири – на 26,8%.