Поддержка ипотеки: хорошо, но мало

К докризисным уровням жилищное кредитование вернется нескоро.
Фото Фреда Гринберга (НГ-фото)

Выделенные правительством на поддержку ипотеки 250 млрд. руб. позволят восстановить докризисное кредитование всего на пять-шесть месяцев. Финансовая поддержка ипотеки в таких размерах, как считают эксперты, к реальным результатам не приведет. Упавшие объемы строительства не восстановятся. При этом даже ставки по ипотеке, которые правительство предполагает снизить в 2010 году, могут остаться на высоких уровнях.

Правительство РФ в 2010 году планирует дополнительно использовать около 250 млрд. руб. для поддержки ипотеки. «Часть пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБа, будет вложена в надежные ипотечные облигации российских банков. Речь идет о 163 миллиардах рублей. Кроме того, на выкуп таких бумаг ВЭБ направит еще до 50 миллиардов рублей собственных средств. Еще плюс 40 миллиардов поступят от АИЖК», – сообщил в конце прошлой недели премьер-министр Владимир Путин. По его словам, «ставка по кредитам высока и сейчас составляет 14–15%», и, чтобы ипотека стала доступной, ставка должна упасть. В первом квартале 2010 года, заявил Путин, он рассчитывает на то, что ставка ипотеки снизится до 10–11% годовых.

Независимые же эксперты считают обещанную господдержку ипотечного кредитования слишком скромной. Они отмечают, что названные суммы несопоставимы с годовым объемом предложения на рынке недвижимости. Названные 250 млрд. руб. – это, по словам директора аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, «капля в море». «Всех этих миллиардов рублей, – утверждает он, – хватит на то, чтобы откупить на рынке лишь 1–3% предложения. После кризиса платежеспособный спрос упал в зависимости от региона в два-три раза или даже в пять раз. Но большие на первый взгляд суммы практически не способны восстановить этот рынок». Что-либо изменить на рынке недвижимости можно, по мнению Репченко, не за счет выделения миллиардов из бюджета, а за счет взаимовыгодных условий для всех участников рынка – для покупателей, для банков, пенсионных фондов, страховых компаний. Впрочем, думает Репченко, выгодный для всего бизнес-сообщества механизм вряд ли в скором времени будет запущен в России.

Снизить процентную ставку – не только для льготных категорий, а по всему рынку недвижимости – с помощью выделенных средств невозможно. Поэтому, полагает Репченко, все обещания правительства в следующем году снизить ставки по ипотеке больше похожи на благие пожелания. Ведь выделенные 250 млрд. бюджетных рублей могут оживить лишь ограниченный сектор льготной ипотеки – для военных, многодетных семей и других льготных категорий.

Неспособность правительства кардинально изменить ситуацию на рынке жилья признают и иностранные эксперты. Незадолго до начала глобального финансового кризиса российское правительство поставило перед собой амбициозную цель – увеличить к 2020 году жилой фонд с 21 до 33 кв. м на душу населения. Это вывело бы Россию на уровень стран ЕС. Однако даже без учета замены выбывающего жилого фонда для достижения этой цели необходимо увеличить ежегодный объем строительства с 2009 по 2020 год примерно в два раза по сравнению с историческим максимумом (63 млн. кв. м), достигнутым в 1985 году. А учитывая, что, по оценкам экспертов, в ближайшие 7–10 лет потребуется заменить до 1 млрд. кв. м ветхого жилья (треть существующего жилого фонда), объем строительства должен втрое превысить исторический максимум. Такие данные приведены в последнем исследовании Глобального института McKinsey. Между тем в 2009 году ввод жилья составит всего около 53 млн. кв. м, что почти втрое меньше необходимого в соответствии с объявленными амбициозными планами.

Официальные представители верят в живительную способность бюджетных миллиардов. По словам начальника управления общественных связей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Елены Силенко, «увеличение финансирования ипотеки обеспечит платежеспособный спрос на жилье экономкласса, что, безусловно, окажет влияние и на рынок строительства». Эксперты же оценивают перспективы менее восторженно. «Увеличение финансирования ипотеки никак не скажется на объемах строительства жилья. Строить и продавать будут много при одном простом условии – при низких ценах на недвижимость, которые достижимы при низких ценах на землю. Объемы строительства подскочат без всякой ипотеки, если правительство упростит процедуру выделения земельных участков», – объясняет Репченко.

Невозможно с помощью финансовой поддержки ипотеки кардинально изменить наконец и ситуацию с ценами на рынке жилья. «Экономические последствия увеличения финансирования ипотеки будут минимальными до тех пор, пока государство не начнет строить само. Цены на рынке жилья после увеличения господдержки ипотеки вряд ли увеличатся», – считает гендиректор компании «ФинЭкспертизаКонсалтинг» Дмитрий Шустерняк. Похожего мнения придерживается и Репченко: «На уровень цен на жилье ипотека повлиять не может. Цены на рынке жилья в 2010 году будут на том же уровне, что и сейчас. Если говорить о ценах в рублях, то сейчас существенных факторов как для их роста, так и для падения не наблюдается».

Хотя некоторые аналитики оценивают ситуацию не так категорично. «В 2010 году значительного роста цен не ожидается. Сохранится тенденция колебательной стабилизации, при которой заметный рост цен может начаться только к концу 2010 года. Но если правительство раскрутит спрос на ипотеку, то рост платежеспособного спроса подтолкнет вверх и цены», – считает независимый аналитик Геннадий Стерник. Но пока, по его утверждению, платежеспособный спрос значительно отстает от предложения и до их выравнивания устойчивого роста цен ожидать не стоит.

Примечательно, что обещанные премьером 250 млрд. руб. примерно соответствуют объему выданных кредитов за первое полугодие 2008 года. Таким образом, нынешняя господдержка могла бы восстановить российский рынок жилищного кредитования примерно на полгода.