Анастасия Башкатова
Реальную цену жилья сегодня не знают даже сами риелторы.
Фото Евгения Зуева (НГ-фото)
В начале недели риелторы обвинили Росстат в искажении цен на недвижимость и трехкратном занижении темпов их снижения. В ответ представители Росстата объявили вчера, что почти все публикуемые риелторами данные о ценах несостоятельны, необъективны или недостоверны. Эксперты находят изъяны как в официальной, так и частной статистике, которая фиксирует кризисное падение цен на жилье.
Претензии риелторов к Росстату несостоятельны, заявили вчера «НГ» представители Федеральной службы статистики. Таким образом, они ответили на обвинения аналитиков центра «ГдеЭтотДом.РУ», которые заявили, что «Росстат занизил размеры снижения цен на жилье в РФ в три раза».
«Методика измерения текущих цен на жилье Росстата опубликована и легко может быть проверена. Мы получаем официальные завизированные данные почти от 2000 организаций риелторов, которые сообщают о документально зафиксированных ценах реальных сделок», – заявила «НГ» начальник управления статистики цен и финансов Росстата Ирина Горячева. По ее словам, независимые риелторы, как правило, снимают все претензии к Росстату после предложений публично сравнить методики измерения цен на недвижимость.
«Росстат опубликовал данные по ценам на жилье во всех субъектах страны за третий квартал 2009 года. Как подсчитал официальный статистический орган, в третьем квартале 2009 года в среднем по стране цены на вторичном рынке стали ниже на 2,6%. По сравнению с концом 2008 года цены в третьем квартале оказались ниже на 5,1%. В Москве, по данным официальной статистики, цены на жилье сейчас на 7,7% выше, чем в начале года, в Санкт-Петербурге – выше на 3,7%», – цитируют Росстат аналитики центра «ГдеЭтотДом.РУ». Между тем, по их данным, цены на вторичное жилье в стране снизились за девять месяцев 2009 года на 14,5%, в Москве снижение цен составило 9,7%, в Санкт-Петербурге – 20,5%». Тем самым центр обвиняет Росстат в искажении цен на недвижимость.
По данным же аналитического центра «Инком», на начало ноября средняя цена предложения вторичных квартир в Москве (куда входит жилье всех категорий) составляла 174,9 тыс. руб. за кв. м, а стоимость типовых квартир эконом класса – 125,7 тыс. руб. за метр. «Как видите, одна из оценок ближе к цифрам Росстата, другая – к данным его оппонентов. При этом обе наши цифры верные, и на этом примере видно, что для того, чтобы делать какие-то выводы, необходимо досконально изучить сами методики расчета, которыми пользуются аналитические организации», – сообщает руководитель пресс-службы корпорации «Инком» Антон Гололобов.
Как отмечают эксперты, споры об измерении цен на рынке недвижимости идут уже более 10 лет и многие риелторы рассматривают различия в оценках как неизбежную данность. «Никакая статистика не идеальна, поэтому нельзя ориентироваться на один источник данных. Любую информацию о тенденциях желательно перепроверить в разных источниках», – рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Статистика, по утверждению Репченко, кривая у всех, идеальной методологии не существует. По его словам, Росстат, защищая честь своего мундира, поступает корректно и логично. «Почему вы решили, что правы по определению, если наши данные не совпали с вашими?» – этот аргумент Росстата, по мнению Репченко, очень сложно оспорить. «У Росстата подход во многом формальный. В этом есть свои плюсы и минусы. Если взять методологию центра «ГдеЭтотДом.РУ», то, я думаю, к ней тоже можно придраться не меньше, чем к Росстату», – продолжает аналитик.
На оценки цен влияет не только методология, но и исходные данные. Как считают эксперты, данных о реальных сделках нет почти ни у кого. Поэтому Росстат больше ориентируется на официальные данные, зафиксированные в договорах при регистрации сделок. Ни для кого не секрет, что по договорам люди очень сильно занижают стоимость квартир, чтобы не платить налоги. Риелторы же больше ориентируются на цены предложения. Эти цены, по мнению генерального директора компании «ФинЭкспертизаКонсалтинг» Дмитрия Шустерняка, тоже неправильные. «Известны случаи, когда цена предложения искусственно завышалась. Так что цена реальной сделки в нынешних условиях сильно отличается от цены предложения, иногда на 30%, – объясняет Шустерняк. – Поэтому на сегодняшний день принято делать следующим образом: смотреть все-таки цену предложения и отнимать от нее тот процент, на который, грубо говоря, недвижимость «уторгуется». И хоть такой метод тоже ненадежен, к сожалению, это все, чем мы на сегодняшний день располагаем».
Не в разнице методик видит главную проблему и руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин. «Методика у Росстата наверняка хорошо продумана в соответствии с законами статистики, этого отрицать нельзя. Но, на мой субъективный взгляд, у них хромает система сбора данных», – отмечает он. Пыпин объясняет, что Росстат может оперировать только теми данными, которые ему предоставляют – как правило, это бумажные отчеты, предоставленные строителями, риелторами, причем разными за разный период времени. Независимые же аналитики рынка недвижимости, особенно те из них, которые освоили интернет-пространство, поступают иначе. Они, по словам Пыпина, собирают свежие данные со всех интернет-листингов, которые публикуются в Интернете в ежедневном режиме.
Многие эксперты, опрошенные «НГ», единодушны, что истину в итоге нужно искать не у независимых риелторов и не у Росстата, а где-то посередине. Однако, отмечают они, аналитики, которые профессионально оценивают рынок недвижимости, все равно всегда с вниманием относятся к данным Росстата как единственного органа официальной статистики.
