Сергей Куликов
Кризис заморозил как стройки, так и цены на жилье.
Фото Евгения Зуева (НГ-фото)
Продавцы и покупатели, занявшие выжидательную политику, могут сделать серьезную ошибку, не продавая или не покупая жилье по нынешним ценам. С таким предупреждением выступил в конце прошлой недели замглавы Министерства регионального развития Сергей Круглик. При этом само ведомство действует противоречиво: обещает понизить до конца года тарифы на закупку жилья для государственных нужд и лишь немного увеличить их весной 2010 года. Эксперты считают, что власти таким способом пытаются стимулировать зажатых кризисом застройщиков продавать недвижимость государству по низкой цене, практически на уровне себестоимости. При этом перспектива оживления рынка в 2010 году у многих аналитиков вызывает сомнения.
«Минрегион ожидает умеренный рост цен на жилье в Российской Федерации с весны 2010 года», – заявил в минувшую пятницу замминистра регионального развития Сергей Круглик. Тем не менее, по его же словам, в четвертом квартале 2009 года будут пересмотрены в сторону небольшого уменьшения тарифы для государственной закупки жилья, которые пересматриваются ежеквартально. Впрочем, цены не были пересмотрены также во втором и третьем кварталах и оставались на уровне начала года – со средней ценой за квадратный метр жилья по России (не включая северные регионы) в 29,5 тыс. руб.
Круглик отметил, что цены на жилье в стране на сегодняшний день серьезно понизились и от некоторых регионов (например, от Калужской области) поступали заявки в министерство даже на небольшое понижение тарифа на жилье. Тем не менее ожидать дальнейшего понижения на жилье нет смысла, считает замминистра.
Более того, по его словам, те продавцы и покупатели, которые заняли выжидательную политику, могут сделать серьезную ошибку, не приобретая жилье сейчас и не реализовывая его на рынке. «Надеяться, что вернутся цены 2008 года на квартиры, невозможно», – сказал Круглик и добавил, что, с другой стороны, «падать до беспредела они тоже не будут». В подтверждение своих выводов чиновник отметил, что «есть информация, что в Москве можно построить жилье за 32 тысяч рублей за один квадратный метр, но при условии бесплатного получения земли с подготовленной городом инфраструктурой». Он напомнил, что в России около 70% граждан нуждаются в улучшении жилищных условий и при улучшении финансовой конъюнктуры на рынке недвижимости спрос взлетит, однако прежних цен уже не будет, так что надеяться на сверхдоходы девелоперам не приходится.
Между тем, по данным аналитиков, средние рублевые цены на вторичное жилье в крупных российских городах за последние полгода снизились на 11–13% – до 83,2 тыс. руб. за квадратный метр. При этом такая высокая средняя цена сложилась за счет цен на жилье в Москве и Санкт-Петербурге – 140,5 тыс. и 87 тыс. руб. за квадратный метр соответственно. Согласно оценкам Ассоциации строителей России (АСР), средняя стоимость новостроек c начала этого года упала на 7%, тогда как с начала кризиса падение составило 10,2%. При этом себестоимость строительства квадратного метра жилья экономкласса в стране с начала года из-за падения цен на стройматериалы снизилась на 12,7% и составляет немногим более 33 тыс. руб. за квадратный метр.
Эксперты считают, что расчет Минрегиона на снижение цен в целом правильный. «Сейчас реализуется жилье, которое начали строить еще до кризиса. Его нужно каким-то образом продавать, чтобы вернуть вложенные деньги и закрывать кредиты, – отмечает гендиректор компании «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. – Государство этим пользуется и надеется купить в конце этого года жилье сравнительно дешево. Очень может быть, что это и получится, поскольку все прекрасно знают, что повышение если и будет, то очень медленное, а деньги стоят дорого уже сейчас». Поэтому, заключает аналитик, лучше продать дешевле, но сейчас, чем чуть-чуть подороже, но через полгода.
Относительно перспектив будущего года точки зрения экспертов рынка разделились. «Скорее всего никакого роста цен не будет, – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Если уж в Москве, где всегда концентрировался платежеспособный спрос, цены продолжают сползать вниз, то по России в целом отрицательный тренд сохранится как минимум еще в течение года». Поэтому оговорка Минрегиона о возможном росте цен – всего лишь попытка подсластить пилюлю, полагает он. Однако оглашение чиновниками ценовых ориентиров практически не влияет на рынок, поскольку тарифы госзакупок ниже рыночных цен примерно в 1,5–2 раза. «Как показывает практика последнего времени, ни федеральное правительство, ни московские власти почти ничего у застройщиков не выкупили», – поясняет Репченко.
В то же время Шустерняк напоминает о том, что новых стройплощадок сегодня практически нет и на рынке потихоньку начинает формироваться дефицит предложения. Из-за такого дефицита цены рано или поздно будут подниматься. «Темпы подорожания предположить сегодня сложно, но в целом подъем будет не сильным, – продолжает аналитик. – До тех пор, пока власти не начнут сами строить жилье, цены на него будут расти. И не исключено, что через пару лет, если ситуация не изменится, они восстановятся и до докризисного уровня».
