Жилье в Москве упало в цене

Период роста цен на столичную жилую недвижимость, возможно, подошел к концу. Как сообщил вчера портал недвижимости Metrinfo.ru, за неделю – с 14 по 21 июля – средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве в рублевом исчислении понизилась на 500 руб., до 137 722 руб. Удешевление жилья в Москве произошло впервые с января и пока касается лишь рублевых цен. В долларовом исчислении из-за снижения курса доллара к рублю московское жилье продолжило дорожать, цена предложения по данным аналитического центра irn.ru выросла за последнюю неделю на 0,8% – до 5941 долл. Опрошенные «НГ» аналитики предрекают стагнацию цен на столичное жилье с возможным незначительным снижением.

Рублевое снижение цен затронуло квартиры всех массовых типов. В среднем панельные и блочные дома за последнюю неделю подешевели на 0,5%, а монолитные и кирпичные – на 0,3%. При этом более всего, на 0,7 и 0,6%, упал в цене квадратный метр в современных панельных домах и панельных домах старой постройки. Менее всего, на 0,1–0,2%, подешевели квартиры в сталинских домах и в домах типовой кирпичной постройки.

С конца прошлого года жилье в Москве почти все время дорожало. Лишь во вторую неделю января был зафиксирован аналогичный откат примерно на 500 руб., да во вторую неделю июня жилье подешевело на символические 6 руб. за квадратный метр. Впрочем, такое незначительное снижение можно отнести к статистической погрешности, когда речь идет о суммах свыше 135 тыс. руб. за квадратный метр. В целом же с начала года, по данным Metrinfo.ru и irn.ru, цена квадратного метра выросла на 24,7% в рублях и на 32,6% в долларах, что значительно выше текущей инфляции, которая к июлю, по данным Росстата, разогналась до 15,1% в годовом исчислении. Такие темпы удорожания жилья на фоне нестабильности на фондовом рынке делали столичную недвижимость чрезвычайно привлекательным инструментом инвестирования. Лишь в мае–июне рост рублевых цен сравнялся с уровнем инфляции, хотя в долларовом выражении квадратный метр в Москве по-прежнему дорожал на 2–3% в месяц.

«Сейчас сбываются наши ранние прогнозы о том, что после майских праздников рынок остановится и начнется стабилизация цен или их небольшая коррекция назад», – прокомментировал «НГ» снижение рублевых цен руководитель irn.ru Олег Репченко. По его словам, основной тренд сейчас заключается в том, что «рынок затормаживается и практически остановился».

Происходящее на рынке закономерно, так как уровень столичных цен давно превосходит тот показатель, который должен соответствовать так называемому понятию справедливый цены, считает гендиректор другого портала недвижимости – Rway – Александр Крапин. «Квадратный метр жилья должен стоить чуть больше одной зарплаты одного работающего, тогда как у нас это превышение составляет 4–5 раз, и даже на жилье экономкласса цены на московском рынке сейчас перевалили за отметку в 6 тысяч долларов за квадрат, что очень много», – пояснил эксперт, добавив, что «товары на любом рынке не будут покупаться, если их цена превышает возможности платежеспособного спроса». Крапин считает, что «осенью начнется первое снижение цен предложений на столичном рынке», а рублевые данные последней недели, возможно, являются «первым звонком» осеннего снижения цен. Вместе с тем Крапин призвал не делать поспешных выводов из данных одной недели. По его словам, «возможно, что это случайная флуктуация».

Гендиректор Russian Researsh Group (RRG) Денис Колокольников отмечает, что «темпы роста рынка снизились, но он продолжает потихоньку расти, хотя тенденция к его стабилизации и присутствует». По его данным, рынок стабилен, так как объем предложений квартир находится на минимальном уровне и накопления предложения пока не происходит.

По мнению Репченко, до осени цены будут незначительно плясать вверх-вниз, в зависимости от выборки квартир, которые в данный момент имеются в продаже. «Осенью станет понятно, что будет дальше, но думаю, что новой волны подорожания не будет, и в этот период может начаться более заметная коррекция цен вниз», – предположил Репченко.

Что касается более отдаленных перспектив, то существуют самые разные прогнозы развития столичного рынка недвижимости. Отдельные эксперты предсказывают возможность пятидесятипроцентного обвала цен на московские квартиры. Однако Репченко считает такой сценарий невероятным, прежде всего из-за ограниченности предложения. «Имеются также и апологеты вечного роста цен на недвижимость, которые будут и дальше нас убеждать, что он продлится еще много лет и через некоторое время цена столичного «квадрата» превысит 6 тысяч долларов, а затем достигнет и 10 тысяч долларов, но такого тоже не будет», – полагает эксперт.

По мнению Крапина, в ближайшие месяцы жилье в Москве будет дешеветь на 1–2%, максимум на 3% в месяц. Снижение цен в первую очередь затронет жилье среднего ценового диапазона, которое наиболее интенсивно покупалось с исключительно спекулятивными целями в период максимального роста цен в конце 2005-го – первой половине 2006 года.

Несколько иного мнения придерживается Денис Колокольников. Рынок показал неоднократную тенденцию к цикличности, и если предыдущие периоды роста и стагнации повторяли предшествующий период, то, возможно, сейчас колебательный характер этой амплитуды и уменьшится, и периоды роста и стабилизации цен на рынке отныне не будут такими длительными, как ранее, предположил Колокольников. «В Москве уже много лет строится один и тот же объем жилья, при этом средний размер квартир становится больше, а их количество снижается. В целом предложение на московском рынке не увеличивается, а значит, предпосылок для снижения цен нет», – заключил эксперт.

Отметим, что сообщение о первом с 2007 года недельном снижении рублевых цен на жилье в Москве совпало с обнародованными вчера Росстатом малоутешительными данными о строительстве жилья в целом по России. Несмотря на предшествовавшую прошедшим выборам в Госдуму и президента России мощную пиар-кампанию приоритетного нацпроекта «Доступное жилье», количество заложенных год-полтора назад, в разгар пиар-кампании, квадратных метров почти не увеличилось. Во всяком случае, сейчас подходят сроки сдачи заложенных в то время домов и выясняется, что показатели выросли крайне незначительно. По данным Росстата, в первом полугодии в стране было построено 21,7 млн. квадратных метров жилья, что всего на 2,9% больше, чем за аналогичный период 2007 года. При этом во втором квартале вообще отмечено снижение темпов сдачи жилья по сравнению с прошлогодними. Жилья было построено на 1,1% меньше, чем во втором квартале 2007 года после роста на 7,8% в первом квартале 2008 года. Зато в ценовом выражении в первом полугодии было сдано жилья на 1 трлн. 788,7 млрд. руб., что на 22,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Так что темпы удорожания строительства оказались в восемь раз выше, чем темпы наращивания объемов возведения жилья. С такой динамикой рассчитывать на долгосрочное снижение цен на жилую недвижимость в общероссийском масштабе не приходится.