Государство – крупнейший земельный спекулянт

Поселения занимают менее 2% территории страны, и даже в Центральной России их доля не доходит до 10%, однако, несмотря на фактический избыток свободной земли в РФ, этот ресурс становится все более дефицитным и дорогим для большинства населения. Гражданам все труднее приобрести собственное жилье или земельный участок под строительство. Обещанные президентом Дмитрием Медведевым меры по стимулированию жилищного строительства пока никак не улучшили ситуации. Более того – цены на недвижимость растут опережающими темпами, в том числе и по причине искусственного дефицита земли.

Средний рост цен на новостройки в Московской области достиг в мае 3,1%. И на вторичное жилье в Подмосковье цены растут быстрее, чем в столице – по итогам мая их прирост достиг 4%. «На сегодня квадратный метр в подмосковных городах стоит в среднем 3270 долларов», – отмечается в последнем аналитическом отчете агентства недвижимости «Инком». Самый большой рост цен, по данным за май, был отмечен в ближайших к столице населенных пунктах – в Красногорске, Реутове и Мытищах. В то же время в городах, удаленных от столицы на 50 и более километров, таких как Истра, Дмитров, Электрогорск, имеет место некоторая стабилизация среднего уровня цен. При этом объем предложения в Московской области в мае снизился в целом на 0,2%. «Несмотря на большой неудовлетворенный спрос, в течение всей первой половины года общая тенденция к уменьшению объемов предложения остается неизменной. Важным ограничителем для большинства покупателей являются и растущие цены, в связи с чем общий уровень спроса на подмосковные новостройки в последние два месяца весны был сравнительно низким», – отмечается в отчете.

«В Подмосковье предложений земли, пригодной для жилищной застройки, все меньше и меньше, особенно в ближайшем удалении от МКАД, поэтому зона жилья для постоянного проживания отодвигается от города», – считает эксперт рынка малоэтажного домостроения Валерий Мищенко. По его словам, еще три года назад участки на удалении 30 км от МКАД никто из покупателей и инвесторов серьезно не рассматривал. Сегодня же дистанция в 50 км от столицы никого не пугает, и даже работающие в столице граждане покупают такие удаленные квартиры для постоянного проживания. По словам Мищенко, эта абсурдная ситуация объясняется дефицитом пригодных для застройки территорий.

«Главная проблема в том, что основные земельные ресурсы находятся в публичной – государственной, муниципальной и неразграниченной – собственности и эти земли пока не вовлечены в оборот», – считает замдиректора направления «Реформы в сфере недвижимости» Института экономики города Леонид Бандорин. По его словам, все, что осваивается в последние годы в Подмосковье, это приватизированные в 90-е годы земли сельхозпредприятий, «если бы этого запаса не было, то строительный рынок, как и рынок недвижимости, просто бы встал». «Государство пока только приняло комплекс мер по привлечению земель в оборот, но они еще не реализованы», – сказал эксперт, отметив, что запас приватизированных подмосковных земель близок к исчерпанию.

«Предложение земли крайне ограничено, и какие-либо земельные аукционы в Московской области проводятся крайне редко», – говорит Мищенко, уточнив, что все земельные ресурсы в регионе уже давно распределены по крупным юридическим лицам. «Не секрет, что в Московской области имеется около десяти крупных землевладельцев, которые контролируют основную часть территорий области, а муниципальные власти свои земли почти не выставляют на торги», – отметил Мищенко. По его словам, в регионе налицо «искусственное сдерживание земельного предложения» и механизм его прост: дорожающая на 30% ежегодно земля является беспроигрышным вложением и хорошим источником сбережений, поэтому крупные игроки ждут, когда она капитализируется. «Если бы сегодня на рынок было выведено хотя бы 6–7 тысяч гектаров в различных районах Подмосковья, то цена бы на нее уменьшилась сразу как минимум на 10%», – считает эксперт.

«Когда государство и муниципальные власти не выделяют землю под тем предлогом, что она не будет застроена, то они ничем не отличаются от тех же спекулянтов, которые ее придерживают», – соглашается с ним Бандорин. По его мнению, единственный честный выход в этой ситуации – это массовая приватизация земли. «Идея создания Федерального фонда содействия строительству, который должен отобрать земли у неэффективных владельцев типа Министерства обороны или Академии наук и пустить ее в оборот, – правильная», – считает эксперт. «Крупные государственные владельцы земли давно ведут себя на рынке как независимые земельные спекулянты, противореча интересам населения и политике государства», – уверен Бандорин.

Еще одним драйвером столь быстрого роста цен, по мнению Мищенко, является монополизм, приводящий к тому, что получение технических условий на присоединение к газовым и электросетям становится для застройщиков очень трудоемким и затратным процессом. Мало того что в Подмосковье подключение к электросетям минимум в три раза дороже, чем в соседних областях, так его еще и очень трудно оформить из-за того, что мало вкладывается средств в реконструкцию питающих центров и поэтому просто нет свободных линий. Аналогичная ситуация и по газу: точки врезки, как правило, расположены далеко от осваиваемых территорий, поэтому инвесторы вкладывают крупные средства в обеспечение магистральным газом отдельных участков. «Земля с сетями и разрешениями стоит не меньше 35–45% от базовой стоимости готового продукта недвижимости», – констатирует эксперт.

Но особенно тормозит развитие малоэтажного домостроения сложная процедура согласования проектов. На практике с каждым годом появляется все больше инстанций, в которые приходится обращаться застройщикам, чтобы получить разрешительную документацию. «Только в ходе процесса изменения вида использования земли, а не перевода ее в другую категорию надо получить около 40 разрешительных подписей, что, естественно, связано с дополнительными административными нагрузками на участников рынка», – пояснил Мищенко.

Еще одна беда рынка земли – это то, что никак не сдвинется с мертвой точки процесс утверждения схем территориального зонирования, который власти планировали завершить к 2010 году. «Таких прецедентов по России пока нет и в Подмосковье тоже, что приводит к тому, что девелопер должен подменять собой государство, вкладывать деньги и доказывать, что некая территория пригодна для того или иного вида использования», – сказал Мищенко.

Государство является крупным, но неэффективным землевладельцем. Можно, например, выставлять земельные участки с инженерией на торги и взамен получать квадратные метры или деньги на их приобретение, предложил эксперт, уточнив, что такая форма взаимодействия государства и застройщиков в Подмосковье, к сожалению, пока не практиковалась, но «есть надежда, что это произойдет». «Я надеюсь, что в будущем станет больше пригодных для освоения территорий, барьеры вхождения в отрасль снизятся, а на рынке появится больше других игроков, что в результате приведет к появлению массового продукта и снижению цен», – заключил Мищенко.