Ипотека набирает высоту

Купить квартиру в новостройке с помощью ипотеки в этом году станет сложнее.
Фото Бориса Бабанова (НГ-фото)

С тех пор как в России появилась ипотека, ставки по кредитам плавно снижались. В этом году впервые они пошли вверх. По оценкам экспертов, стоимость ипотечных кредитов уже выросла на 1–2%. Если ситуация на рынке фондирования не улучшится, то рост ставок может продолжиться.

Удорожание ипотеки в первую очередь связано c кризисом ликвидности на финансовом рынке и с ростом цены заемных средств для банков. Как сообщил недавно первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев, пик банковского спроса на ликвидность выпадает на март–апрель, спрос на ресурсы в эти месяцы может вырасти до 400 млрд. руб. Центробанк даже готов предоставлять банкам до 700 млрд. руб. дополнительной ликвидности, а также рефинансировать банки под нерыночные активы. Тем не менее эксперты убеждены, кризис ликвидности больше всего ударит по долгосрочному кредитованию и в первую очередь по ипотеке. «Скорее всего в этом году следует ожидать замедления темпов роста ипотечного рынка в России. Это обусловлено сложностями в привлечении ресурсов для российских банков», – считает заместитель председателя правления Юниаструм-банка Сергей Бессонов. По его словам, уровень ставок по ипотеке будет напрямую зависеть от доступности привлекаемых банками кредитных ресурсов. «Если у банков не будет доступа к относительно недорогим ресурсам рефинансирования, ставки будут расти, так как это позволит банкам уменьшить риски, возросшие вследствие сложившейся на мировых фондовых рынках ситуации», – уточняет Сергей Бессонов.

В самой тяжелой ситуации окажется большинство средних и мелких российских банков, которые не имеют достаточных рейтингов надежности для выхода на западные рынки. Им придется искать средства на рынке межбанковского кредитования. Однако стоимость займов внутри страны в ситуациях с узкой ликвидностью всегда растет. Взять, к примеру, ставку РЕПО, по которой на рынке межбанковского кредитования привлекаются кредиты на короткие сроки. Еще недавно она была не более 4%, а сегодня уже перешагнула 6%. По словам Алексея Улюкаева, этой весной ставки на «межбанке» могут превысить 10%.

Что же касается крупных банков, которые могут перекредитовываться на иностранных площадках, то и им не стоит ожидать удешевления займов. Западные инвесторы уже меняют условия для реинвестирования и для предоставления заимствований.

По мнению экспертов, изменения условий кредитования следует ожидать и от банков, рефинансирующих свои кредиты в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В феврале агентство ужесточило условия выкупа кредитов, а это, в свою очередь, не может не повлиять на клиентские программы банков-партнеров.

По оценкам Владимира Пономарева, вице-президента Ассоциации строителей России, ставки по ипотечным кредитам уже повышены от одного до двух процентов. Если еще летом прошлого года ипотечный кредит на покупку вторичного жилья при официально подтвержденном доходе со ставкой 9% годовых в долларах предлагали сразу несколько десятков банков, то сейчас такие предложения – редкость.

Способствовать повышению стоимости ипотечного кредита будет, по мнению экспертов, и решение Высшего арбитражного суда, запрещающее банкам требовать от заемщика страховать свою жизнь. Теперь в случае утраты трудоспособности или смерти заемщика гасить кредиты будут поручители либо придется реализовывать заложенное недвижимое имущество. Однако недвижимость – малоликвидный актив, и банкам так или иначе придется учитывать фактор промедления с продажей залога. «Постановление Федерального арбитражного суда может повлечь удорожание ипотечных кредитов из-за отсутствия дополнительного обеспечения и повышения рисков для банков»,– считает Сергей Бессонов. По оценкам экспертов, комплексное страхование обходится заемщику в 1–2% от стоимости залога, эта цена страховщика выверена с учетом многолетнего анализа рисков. Так как банки не обладают подобной статистикой, они вынуждены будут ограждать себя от рисков самостоятельно. Вполне вероятно, что заемщику придется заплатить за отмену страховки более высокой ставкой по кредиту. Нужно учитывать, что за последние несколько лет банки значительно упростили проверки платежеспособности ипотечных заемщиков. Теперь они станут строже подходить к оценке клиентов, а некоторые, возможно, пересмотрят условия досрочного погашения, схему расчета соотношения стоимости залога к сумме кредита.

И еще один момент. В последние годы на рынке ипотеки появилось много либеральных программ – кредиты без поручительства, без первоначального взноса, выдавались деньги на любые цели под залог недвижимости. По мнению экспертов, эти программы оказались в зоне повышенного риска. Возможно, что часть банков будет вынуждена от них отказаться или повышать процентные ставки по наиболее рисковым программам.