Меняем векселя на сертификаты

Строители и девелоперы ищут замену попавшим под критику властей вексельным схемам продажи жилья, которые позволяют обходить жесткие условия соблюдения прав покупателей квадратных метров, прописанных в законе о долевом участии в строительстве. Судя по всему, одной из таких замен станут жилищные сертификаты, к выпуску которых приступают строительные компании. Эксперты призывают граждан к осторожности в использовании нового инструмента.

Вчера в Российском союзе строителей (РСС) прошла пресс-конференция, участники которой пропагандировали новый инструмент инвестирования в жилищное строительство. По словам гендиректора РСС Михаила Викторова, из-за слишком жестких рамок, которые устанавливает закон о долевом участии в строительстве для застройщиков, договора долевого участия применяются при возведении не более 10% жилья. При этом в Москве и Санкт-Петербурге по этой схеме строится не более 5–8% объектов и лишь в Калининграде эта цифра доходит до 60–80%. Большинство же объектов строится по серым схемам, в том числе набравшим наибольшую популярность вексельным, которые не защищают покупателей, но зато более безопасны для строителей.

По мнению Михаила Викторова, после периода застоя строительный рынок опять оживает и в 2008–2009 годах произойдет резкое повышение инвестиционной активности покупателей. Естественно, что застройщики хотят использовать эту возможность для максимизации своих доходов и ищут новые схемы привлечения инвесторов, которые могли бы заменить критикуемые властями векселя.

По словам гендиректора компании «Аврора Консалтинг» Леонида Масалова, одной из самых популярных схем на рынке в ближайшие годы станут жилищные сертификаты, порядок обращения которых был определен приказом Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) в июне 2007 года.

Новые бумаги представляют разновидность облигаций с индексированной номинальной стоимостью, которые удостоверяют право их владельца на приобретение квартиры или квадратных метров, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной стоимости. Иными словами, в любой момент обладатель сертификата может получить за него у застройщика уплаченные деньги, умноженные на поправочный коэффициент, который учитывает инфляцию.

Правила позволяют эмитентам выпускать сертификаты, минимальная стоимость которых равна 0,1 кв. м, а претендовать на получение в собственность жилья смогут граждане, у которых на руках имеется сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Правда, для того, чтобы окончательно стать собственником квартиры, надо обладать пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен ее площади, и для вступления в права собственности требуется заключение отдельного договора. При этом предполагается, что сертификаты будут активно обращаться на фондовом рынке наравне с другими ценными бумагами.

Леонид Масалов напомнил, что крупнейший петербургский застройщик, компания «ЛЭК», уже осуществила четыре выпуска жилищных сертификатов на четыре многоквартирных дома, а до конца 2009 года около десяти крупнейших региональных застройщиков смогут предложить инвесторам аналогичные продукты.

По мнению Масалова, эти бумаги привлекут некрупных инвесторов. «Не так много людей могут позволить себе купить квартиру площадью 50–60 метров, но при этом в России достаточное количество инвесторов, которые смогут приобрести бумагу, равную 10–15 квадратным метрам», – сказал Леонид Масалов, пояснив, что инвестор таким образом может покупать квартиру «порциями» или же продать жилищный сертификат по его номинальной стоимости застройщику плюс получить индексированный доход. В отличие от векселей и облигаций при использовании этого инструмента купонный доход заменяется ставкой индексации, привязанной к стоимости квадратного метра. В числе основных плюсов жилсертификатов аналитик также назвал их налоговую выгодность (нет НДС), законность, а также простоту расчета с инвесторами и большую ликвидность этого инструмента.

Михаил Викторов считает, что рынку предстоит попробовать этот инструмент на вкус, но, по его оценке, потенциал привлечения инвестиций от граждан, купивших жилищный сертификат в течение ближайшего года в Москве и Московской области, может составить 4–5 млрд. долл.

Более пессимистично оценивает перспективы нового инструмента председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин. По его словам, КонфОП проводил в январе 2008 года совместно с ВЦИОМом опрос, по результатам которого половина респондентов считают, что совершать сделки на рынке недвижимости опасно, а около 70% не доверяют риелторам. «Я не уверен, что отдельными инициативами, в том числе выпуском сертификатов, компаниям-застройщикам удастся кардинальным образом улучшить отношение потребителей к этой сфере», – считает эксперт, добавив, что для восстановления доверия населения к риелторам надо как минимум возвратить лицензирование и принять стандарт предоставления риелторских услуг.

«Сейчас даже крупные компании заключают очень странные договоры, и потребитель, который идет на них на стадии строительства квартиры, абсолютно бесправен. Вообще желательно, чтобы человек покупал не вексель или сертификат, а договор купли-продажи квартиры, – считает эксперт. – Тогда он защищен с точки зрения законодательства о защите прав потребителей. А векселя, сертификаты и договора соинвестирования – это все варианты ухода от ответственности продавца квартиры».