Конвертация по-армейски

Возможно, и на Ходынском поле вскоре появятся новые небоскребы.
Фото Артема Чернова (НГ-фото)

Намерение первого вице-премьера Дмитрия Медведева передать часть земель Минобороны под жилищную застройку решит проблему дефицита земли под строительство, но не снизит цены на квартиры. Максимальную выгоду от этого шага получат не горожане, а военные, которые постараются реализовать освобожденные ими участки по рыночной цене, чтобы решить собственные жилищные проблемы. В то же время в крупных городах могут появиться новые кварталы. Как выяснила «НГ», нынешние земельные владения российских военных превышают по площади Австрию и Чехию, вместе взятые, и значительная часть этой латифундии расположена в городской черте.

«Мы знаем, что Министерство обороны имеет достаточно большой земельный фонд. Часть его необходима непосредственно для нужд обороны, но есть и много неиспользуемых земель. Земля сейчас имеет огромную ценность. Каждый клочок стоит бешеных денег. И конечно, землю надо вовлекать в оборот. Надо продумать возможность строительства на этих неиспользуемых землях жилья для нужд военнослужащих и для гражданских», – сказал Медведев в прошлую субботу на встрече с личным составом Таманской дивизии.

Пилотным проектом земельной демилитаризации «по Медведеву» может стать территория Московской области, где в собственности военных находится около 0,5 млн. га земли. Развивая тему, первый вице-премьер предложил губернатору Московской области Борису Громову создать совместный с Минобороны фонд управления бывшими землями военных и специальную совместную компанию по строительству жилья на неиспользуемых землях министерства.

Земельная инициатива Медведева на первый взгляд выглядит как долгожданное решение жилищного вопроса в России. Но на самом деле Минобороны и раньше имело право по собственной инициативе отказываться от неиспользуемых им земель и передавать их местным властям в обмен на ту или иную компенсацию. В отличие от первого вице-премьера военные понимают, что далеко не «каждый клочок земли стоит бешеных денег», и поэтому соглашаются на передачу земли местным властям только там, где им это выгодно.

В Сибири и на Дальнем Востоке военные оставляли громадные территории и даже обустроенные военные городки без всякой компенсации. А в Москве, например, освобождение гектаров Минобороны идет только в обмен на тысячи престижных столичных квартир.

Например, жилая застройка Ходынского летного поля в Москве началась благодаря выделению части квартир в новостройках в распоряжение Минобороны. На таких же условиях Минобороны и столичная мэрия осенью 2006 года подписали соглашение о передаче под жилищное строительство еще семи участков общей площадью в 26 га. В 2006–2009 годах Москве будет передано три участка в Юго-Восточном административном округе: на улице Головачева – площадью 7,5 га, на улице Академика Скрябина – площадью 3 га и на улице Привольной – площадью 7,45 га. Кроме того, военные уйдут с двух участков в Северо-Западном округе на Хорошевском шоссе (2,43 га) и на улице Митинская (3 га). В Северном округе на Левобережной улице Минообороны освободит 1 га и в Северо-Восточном – на улице Магаданской – около 1,6 га. На этих территориях по программе жилищного строительства для военных до 2009 года будет организована комплексная жилая застройка площадью около 480 тыс. кв. м. Проектирование и строительство финансируются за счет средств целевого бюджетного фонда и средств привлеченных соинвесторов. После завершения строительства жилье, гаражи и нежилые площади будут переданы в собственность города и соинвесторов. А всю дополнительную площадь, построенную сверх запланированных 480 тыс. кв. м, планируется передать в федеральную собственность для нужд Минобороны по цене 29 тыс. руб. за 1 кв. м.

Между тем обмен 26 га столичной земли на 480 тыс. кв. м жилья мог бы пройти на рыночных условиях. При современной плотности застройки на военных землях можно построить почти вдвое больше жилья, продажа которого и окупила бы строительство. Даже при строительстве оговоренной площади жилья один гектар столичной земли фактически оценен при нынешних ценах на квартиры в 73 млн. долл.

По данным аудита Счетной палаты (СП), на территориях российских городов за Минобороны закреплены 2260 участков общей площадью 173,81 тыс. га. В 2002 году за военными числилось 11 293 земельных участка площадью 15,9 млн. га – то есть около 15 га земли на одного военнослужащего. При этом аудиторы СП заметили поразительный факт: несмотря на сокращение армии, количество отчужденных в интересах Минобороны земельных участков постоянно возрастает. Так, с 1997 по 2002 год земельный фонд Минобороны вырос на 1,2%. Более поздние данные, а также полный кадастровый учет земель Минобороны на сегодня отсутствует. И это ситуация, судя по всему, очень устраивает военных. Не случайно только в прошлом году на землях Минобороны было выявлено более 2 тыс. правонарушений.

По сообщению Генпрокуратуры, «в ходе проверки установлены факты ненадлежащего учета и оформления земель данной категории, их незаконного отчуждения и использования сторонними организациями, неправомерное вовлечение в инвестиционную деятельность». «Всего в 2006 году и первом полугодии 2007 года военными прокурорами выявлено более 2 тыс. нарушений закона, внесено 267 представлений, 59 должностных лиц предостережено о недопустимости нарушения законов. В настоящее время военными прокурорами возвращено государству свыше 1380 га земель указанной категории, в федеральный бюджет взыскано более 600 тыс. руб.», – говорится в сообщении прокуратуры.

Предложенная Медведевым схема совместного освоения земель силами Минобороны и региональных властей вряд ли изменит общую ситуацию с дефицитом жилья в России. «Значительная часть земель Минобороны никак не используется, но для жилищного строительства можно будет использовать лишь небольшую долю этих территорий, которые находятся вблизи городской инфраструктуры», – считает вице-президент «Ассоциации строителей России» Владимир Пономарев. Кроме того, по его словам, без полной инвентаризации земель и оценки нужд в ней Минобороны говорить о начале строительства слишком рано. «Теоретически вовлечение земель Минобороны может стабилизировать ситуацию с ценами на жилье, но на практике каких-либо изменений ожидать не следует. Спрос на жилье по-прежнему будет в несколько раз превышать предложение, а бюрократические процедуры не позволят быстро начать строительство даже там, где это экономически оправданно», – считает Пономарев.

«Если инициатива Медведева получит развитие, то на первых порах следует ожидать реализацию только пилотных проектов – несколько небольших пробных участков строительства как в удаленных регионах, так и в Московской области», – предполагает глава аналитического центра «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Но в Подмосковье и так много земли под строительство, особенно в средней и дальней зонах удаленности, где сейчас и идет активное возведение объектов эконом-класса. «Не стоит ожидать, что высвобождение участков земли в ближайшем Подмосковье спровоцирует снижение цен – земли вряд ли будут распродаваться по бросовым ценам, продажа конечным покупателям будет осуществляться по ценам не ниже среднерыночных для конкретного района и типа земли», – считает Таганов.

«Наиболее интересными остаются территории Московской области. Если говорить о площадях Минобороны, выводимых под строительство, то доля пилотного выделения земель составит не более 30%. Максимальную выгоду при вовлечении в оборот земель Минобороны можно получить за счет привлечения инвесторов к строительству», – отмечает директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов. По его словам, создание совместного фонда Минобороны и областного губернатора поможет привлечь «невоенные» средства для возведения жилья военнослужащим при минимизации затрат только Минобороны. Для гражданских же лиц подобное жилье будет продаваться, скорее всего, по рыночным ценами. Кроме того, около 40% от стоимости жилья заберет создание коммунальной инфраструктуры на освобожденных военными пустырях.