Новогоднее надувательство

На столичном рынке жилой недвижимости – новый скачок цен. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), за минувшую неделю цена предложения выросла примерно на 1%, до 4321 долл. за квадратный метр. Столь быстрыми темпами, дающими 40–50% роста цен в годовом исчислении, квартиры в Москве не дорожали больше года.

Объяснение этого феномена простое – стимулируя продажи, застройщики активно рекламируют новогодние скидки, размер которых напрямую зависит от проведенного ранее повышения цен предложения. В реальности подорожание если и есть, то крайне небольшое, компенсирующее падение курса доллара к рублю.

Крупным застройщикам выгодна иллюзия роста цен, поскольку она провоцирует потенциальных покупателей приобретать квартиры сейчас, не откладывая покупку до лучших времен в ожидании возможного снижения цен. Заданные ценовые ориентиры копируют в более мелких компаниях, а также на вторичном рынке.

По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), жилье эконом-класса продемонстрировало еще более уверенный рост, чем в среднем по рынку. «По нашим оценкам, за последние две недели цены выросли на 2,7%», – сообщил «НГ» гендиректор RRG Денис Колокольников.

Собственно, долларовые цены на жилье растут не первый месяц. По данным IRN.RU, в среднем осенью они повышались на 0,5% в неделю, или около 2% за месяц, а прирост индекса стоимости жилья за ноябрь составил 1,9%. Такой рост, по мнению экспертов, лишь компенсировал снижение курса доллара. Ведь за осень доллар потерял почти 6% стоимости. Что касается рублевых цен, то они на протяжении осенних месяцев практически не менялись. «В условиях систематического ослабления американской валюты долларовые цены били все рекорды, создавая иллюзию очередного ценового скачка. В то же время рублевые цены скорее продолжали топтаться на месте или очень вяло ползли вверх», – говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко. К примеру, на начало сентября средний уровень цен на московские квартиры составлял 104 327 руб., а в конце ноября – 104 169 руб. за квадратный метр.

В декабре продавцы перешли в наступление. За первую неделю темп роста цен увеличился практически вдвое, тогда как доллар укрепил свои позиции. «Продавцы квартир в Москве продолжают повышать цены, и похоже, что до конца года этот процесс будет происходить уже по инерции», – считает Олег Репченко. Новый подъем, по его словам, скорее связан с игрой ценообразования, а не с реальным всплеском спроса на жилье. «Сезонность – не самый главный фактор на рынке недвижимости, тем не менее перед Новым годом спрос обычно затухает. Люди смещают внимание на другие моменты – покупают подарки, планируют отпуск», – уточняет Репченко. По его словам, рост задают продавцы.

«Цены поднимаются ежемесячно, и декабрьская цена квадратного метра новостройки в подмосковном Новокуркине составляет 85 000 рублей в двухкомнатной квартире, что заметно выше ноябрьских расценок», – объяснили «НГ» в компании «ПИК-регион». Впрочем, сразу же поспешили обнадежить, сообщив, что у них до 29 декабря действует новогодняя скидка в 5%, которая вместе с рублевой инфляцией фактически компенсирует объявленное подорожание.

«Никакого роста спроса, по моим данным, нет, поскольку для 95% семей Московского региона новое жилье фактически недоступно, а оставшиеся 5% богатых уже решили свои жилищные проблемы», – считает руководитель информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин. Стагнация на рынке жилья, по мнению аналитика, в несколько раз сократила количество инвесторов, которые покупали квартиры в расчете на будущее подорожание. «Каждый зафиксированный процент снижения реальной стоимости жилья грозит застройщикам потерей десятков миллионов долларов, и они, естественно, заинтересованы в поддержании информации о растущих ценах», – считает Крапин. Впрочем, по словам аналитика, снижение реальных цен рано или поздно будет остановлено из-за увеличения платежеспособного спроса. Однако, по мнению Крапина, в ближайшие месяцы ждать этого не следует.

«До конца года продавцы будут поднимать цены, при этом продажи скорее всего пойдут на спад», – считает Олег Репченко. Оценить, насколько такой рост соответствует рынку, по его словам, сложно. Это покажет следующий год. Если рост цен продолжится, значит, повышение было адекватным. Если выросшие цены не будут соответствовать действительности, то рынок уже в начале года ожидает очередной откат.

Не исключено, что в случае если «подорожавшие» квартиры не будут раскупаться, в начале следующего года застройщики объявят о продлении действия новогоднего предложения на один-два месяца. Либо пойдут на новые маркетинговые шаги, убеждающие потенциальных покупателей приобрести квартиры по льготным ценам.