Подмосковные вечера в кредит

Пока банки охотнее выдают ссуды на покупку коттеджей на вторичном рынке, кредитование строительства загородного дома связано с высокими рисками.
Фото Влада Юрьева

Еще недавно взять ипотечный кредит на загородную недвижимость было практически невозможно. Сегодня такие кредиты выдает все больше банков. Правда, купить с помощью ипотеки недорогой летний домик не удастся. Пока банки в основном кредитуют приобретение дорогого и ликвидного загородного жилья – коттеджей, таунхаусов в организованных поселках с развитой инфраструктурой.

Вряд ли стоит рассчитывать купить с помощью ипотеки дачу на шести сотках. Приобрести недорогой летний домик в деревне проще под залог имеющейся городской недвижимости. Заложив, к примеру, московскую квартиру, можно получить ссуду от 10 тыс. долл. до 1 млн. Все будет зависеть от того, как банк оценит заложенную недвижимость и насколько заемщику удастся подтвердить свои доходы. Полученный кредит в этом случае каждый волен использовать по своему усмотрению – можно приобрести и частный дом, и земельный участок, а можно заняться ремонтом.

Что же касается целевых ипотечных кредитов на покупку загородного жилья, то они подойдут скорее для тех, кто рассчитывает приобрести коттедж, таун-хаус или малоэтажный дом на вторичном рынке. Но и тут заемщики должны быть готовы к жестким требованиям банков и к проблемам, которые могут возникнуть в связи с оценкой земли и установлением права собственности. Такой кредит выдается под залог приобретаемого за счет кредита объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка.

Главное требование: земля должна быть оформлена в собственность – желательно после 2000 года. Если это произошло раньше, то право собственности придется перерегистрировать до момента выдачи кредита. Сам земельный участок должен иметь кадастровый номер и план с обозначенными границами участка. Банк не одобрит кредит, если на участок или дом невозможно зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке. Не удастся получить ссуду и в том случае, если участок и постройка находятся в водоохранной зоне или на территории природного парка. Кроме того, сам дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и рассчитан на отдельную семью. При этом он должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года, и подключен к коммуникациям – к электросети, системе отопления и водоснабжения.

Некоторые банки с пристрастием относятся к фундаменту приобретаемого строения – требуют, чтобы он был бетонным, каменным или кирпичным, другие пристально рассмотрят перекрытия. Банк не одобрит покупку ветхого или аварийного дома, дома с деревянными внешними стенами. Дополнительный плюс в пользу заемщика – близость «загородной резиденции» к МКАД и удачное месторасположения, например, на Рублевке, Новой Риге или на другом популярном направлении. Будьте готовы к тому, что для оценки загородной недвижимости банк привлечет страховую компанию, которая даст свое заключение. И еще – скорее всего от вас потребуют, чтобы в течение срока действия кредитного договора на прилегающем к дому земельном участке не возводилось строений, не согласованных с банком.

Причина столь жесткого подхода банков – слишком высокие риски, связанные с ликвидностью участка и загородного строения. Ведь в случае невыплат банку придется землю и дом продавать. Оценить же загородное жилье гораздо сложнее, чем городскую квартиру. Каждое домовладение уникально, к нему очень сложно применять унифицированную шкалу оценки. Плюс к этому сроки кредитования весьма существенные – 15–20 лет, тогда как тенденции на загородном рынке могут меняться довольно быстро. Так что вполне возможен вариант, когда находящийся в залоге у банка дом с землей уже через десяток лет не будет стоить тех денег, что были выданы на его покупку. Одним словом, больше всего под требования банков сегодня подходят коттеджи и таунхаусы в организованных поселках. Благо, что число таких поселков постоянно растет.

По данным исследования, проведенного аналитическим центром IRN.RU, в этом году в Подмосковье в радиусе 125 километров от МКАД в продаже находятся 196 коттеджных поселков, 76 поселков таунхаусов и 22 загородных жилых комплекса. При этом на большинстве объектов предусмотрена ипотечная схема приобретения жилья. Расширение объема загородного строительства, по мнению экспертов, будет способствовать росту популярности загородной ипотеки. Поможет этому и снижение ставки по кредитам. По данным IRN.RU, ставка по кредитам на загородный дом за последний год снизилась почти на четверть и не сильно отличается от столичной таксы – примерно 10,5–14% годовых.