Татьяна Емельянова Закрытые ПИФы недвижимости набирают вес. По данным investeunds.ru, их число с начала 2006 года утроилось, а сумма их чистых активов (СЧА) сегодня превысила 117 млрд. руб. – это практически четверть СЧА всех паевых фондов. Однако пока эти фонды не очень интересны для частных инвесторов.
Первые паевые фонды недвижимости появились у нас в 2003 году. Их стремительному развитию, по мнению экспертов, способствовал ажиотаж на рынке недвижимости, который наблюдался последние два года. Если в начале 2006 года таких фондов было 78, то сейчас их уже 228. Сегодня практически каждый четвертый паевой фонд – ЗПИФ недвижимости. По мнению большинства экспертов, эти фонды – очень удобный инструмент для инвестиций в недвижимость, по сути, они стали альтернативой долевому строительству и банковским кредитам на строительство. При этом ПИФы недвижимости могут работать в любых сегментах рынка – инвестировать средства в строительство жилья, загородной недвижимости, в покупку коммерческой недвижимости с последующей сдачей ее в аренду, земли и др.
Приобрести пай в закрытом паевом фонде недвижимости можно как за наличные деньги, так и путем зачета иного имущества – ценных бумаг, объектов недвижимости, прав на недвижимость. Есть лишь одно «но» – купить пай у управляющей компании можно только в период формирования фонда, а погасить – после окончания срока действия фонда. В этом главное отличие закрытого фонда от открытого, где пайщик имеет право в любой момент погасить все принадлежащие ему паи, и от интервального, в котором паи гасятся в течение определенного периода. Надо учесть и то, что фонды недвижимости рассчитаны на долгосрочные вложения, как правило, не менее трех-пяти лет – таковы в среднем сроки строительства. Но не исключено, что проект может затянуться и на более длительный срок, по закону, такие фонды могут создаваться на срок от года до 15 лет. Правда, пайщик фонда недвижимости может получить доход и без продажи пая – некоторые управляющие компании регулярно (раз в квартал или в полгода) выплачивают вкладчикам промежуточный доход по инвестиционным паям. Но это дело добровольное. Периодичность выплат, их источник и размер управляющая компания устанавливает сама, эти сведения зафиксированы в правилах фонда. И еще один важный момент – изъять свою часть имущества из общей собственности ПИФа не деньгами, а, к примеру, квартирой пайщик не может: все расчеты по окончании договора доверительного управления производятся только в рублях.
По мнению экспертов, важное преимущество фондов недвижимости – налоговые льготы. По закону, закрытый ПИФ недвижимости – это имущественный комплекс без образования юридического лица, не облагающийся налогом на прибыль. Так что все доходы, полученные от реализации проектов в сфере недвижимости, могут быть реинвестированы фондом в новые проекты без уплаты налога на прибыль. Правда, после получения дохода (например, при погашении паев после окончания срока действия фонда, при выплате регулярного дохода или продажи пая на бирже) корпоративному пайщику придется заплатить налог на прибыль, а частному лицу подоходный налог.
Количество фондов недвижимости постоянно растет, но все они делятся в основном на два типа: рентные и девелоперские. Рентных фондов у нас пока немного, они приобретают в собственность недвижимость и получают доход от сдачи его в аренду. По мнению экспертов, такие фонды более надежны и прозрачны. В этом случае инвесторам легче просчитать риски и возможную доходность проектов – ведь известен готовый объект недвижимости и ставки аренды. По словам экспертов, рентные фонды показывают более стабильную доходность, но она не особенно высока – порядка 15–25%.
Большинство ЗПИФов недвижимости на нашем рынке – девелоперские. Как правило, они создаются под конкретные проекты, а управляющая компания действует вместе с застройщиком или девелопером, который и становится самым крупным пайщиком ПИФа. В этом случае за счет средств фонда финансируется строительство конкретных объектов недвижимости. По мнению экспертов, такие ПИФы могут обеспечить неплохую доходность ≈ более 30% годовых. Но пайщик несет все риски, сопутствующие застройщику. Причем простому инвестору достаточно трудно просчитать финансовый результат проекта, особенно на ранней стадии, когда формируется пакет правоустанавливающих документов. Впрочем, частных инвесторов среди пайщиков закрытых ПИФов недвижимости пока мало. И это неудивительно. Еще недавно входной порог в фонды, создающиеся под стратегических инвесторов, был довольно высоким – 10–20 млн. руб. В последнее время эта планка снижается. Уже сегодня есть фонды, где стоимость пая составляет 10 тыс. руб. и даже меньше. Однако и эта сумма не всякому частному инвестору по карману.
По мнению экспертов, приток массовых инвесторов в эти фонды тормозит долгосрочность вложений. К тому же ликвидность паев ЗПИФов пока значительно ниже, чем у открытых фондов. Определенные риски связаны и с изменением конъюнктуры рынка недвижимости. Ажиотаж, с которым в последние годы создавались такие фонды, основывался на ожидании дальнейшего роста цен на рынке недвижимости. Но как поведут себя девелоперские ПИФы в условиях стагнации или падения рынка – пока непонятно.
