Сергей Скляров
Большинству покупателей застройщики предлагают купить не строящиеся квартиры, а всего-лишь векселя.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)
Панель дороже кирпича
Один из застройщиков оказался известным в Московском регионе и за его пределами крупным строительным холдингом, явно предпочитающим точечной застройке строительство целых микрорайонов. Изначально мы его рассматривали скорее как индикатор для сравнения с другими вариантами, но покупать у него готовы были лишь в крайнем случае. У нас уже есть кое-какой опыт инвестирования в новостройки этого холдинга, и признать его положительным мы никак не можем.
Три года назад мы вложились в квартиру-«трешку» в возводимой этой компанией новостройке в новом микрорайоне Химок. В договоре долевого участия (тогда эта компания еще не перешла на вексельные схемы) не было ничего сказано о сроках окончания строительства и оформления квартир в собственность. В то же время на словах менеджеры по продажам обещали, что дом будет построен за год и еще полгода или чуть больше уйдет на его оформление. Несмотря на то что новый микрорайон находится на окраине Химок и компания при этом строила панельную многоэтажку, а не отвечающий нашим запросам кирпичный дом, нас такой вариант устраивал в качестве промежуточного этапа улучшения жилищных условий. Вложившись в него, мы хотели сберечь от инфляции и приумножить наши деньги, чтобы по окончании строительства быстро продать «трешку» и купить на стадии котлована или фундамента квартиру в центре Химок.
На практике же строительство дома было растянуто почти на два года, а оформления в собственность все еще приходится ждать. В конце мая исполнится ровно три года, как мы инвестировали деньги в этот дом, закончить же с оформлением прав собственности компания теперь обещает только к августу. Чуть больше года назад мы получили ключи от квартиры и теперь еще можем оценить качество управления домом после его сдачи. Оно, скажем мягко, не очень хорошее.
Первые полгода постоянно ломался лифт, в некоторых подъездах он с завидной регулярностью ломается до сих пор. Не один раз нам приходилось в редкие посещения подниматься на наш 14-й этаж пешком. Правда, мы успокаивали себя тем, что могло быть и хуже, если бы нас угораздило купить квартиру в этом же доме на 25-м этаже, а еще хуже – поселиться в нем. В течение года были постоянные перебои с электричеством. Возле дома катастрофически не хватает места для парковки, а за место на строящейся подземной парковке компания, создав дефицит парковочных мест во дворе, запрашивает цену исходя не из химкинских, а из более высоких московских расценок. До сих пор в доме заварен мусоропровод, при этом была попытка взимать плату за его обслуживание.
Отдельной критики заслуживает позиция компании по обеспечению подходов-подъездов к новостройке и обустройства близлежащей территории. Дорога к дому у его жителей получила стойкое определение «козья тропа». Продолжая возводить соседние дома, компания не желает тратиться на приличную дорогу, которую все равно разобьют самосвалы, о чем ее менеджеры в открытую говорят недовольным.
Впрочем, сейчас мы приценивались к новостройкам, которые этот застройщик возводит в самом центре Химок, где уже развита инфраструктура и некоторых вышеперечисленных проблем не будет.
Сюрпризом оказались цены: 71 тыс. руб. за квадратный метр в «однушке» в блочном доме. Это выше, чем цена квадратного метра у двух других застройщиков, один из которых предлагает «однушку» в монолитно-кирпичном доме по цене от 66 тыс. руб. за метр, а второй – в кирпичном доме по цене от 63 тыс. за метр. Квадратный метр в квартирах больших площадей стоит дешевле. Правда, в блочном доме квартиры сдаются с муниципальной отделкой, тогда как в монолитно-кирпичном – всего лишь в варианте «под чистовую отделку», то есть без обоев, полов, обработанных потолков и сантехники. В кирпичном же доме и вовсе самим необходимо делать бетонную стяжку на полах и штукатурку на стенах.
Впрочем, столь высокая цена квартиры в блочном доме нам с женой все равно показалась неоправданной: с муниципальной (читай – самой дешевой) отделкой в квартире мало кто готов жить, так что дополнительные расходы на качественный ремонт для большинства покупателей неизбежны. Кроме того, три года назад у этого холдинга цена квадратного метра в трехкомнатной квартире без отделки отличалась от цены метра в квартире с муниципальной отделкой всего на 20 долларов. Видимо, это и есть – или была на тот момент – величина, близкая к себестоимости такой отделки. Приобретать по завышенной цене квартиру в доме с заведомо более низкими качественными характеристиками – я думаю, вряд ли кто-то будет спорить о том, что кирпичный дом лучше панельного, – по моему мнению, могут только жертвы агрессивной рекламы либо граждане, прельщенные более либеральными условиями оплаты в кредит или рассрочку.
Не путать рассрочку с накруткой
В каждом из трех вариантов не требовалось погасить всю сумму сразу. Такую роскошь сейчас могут позволить себе лишь немногие потенциальные покупатели, и застройщики это учитывают. При этом одни из них, предоставляя рассрочку, хотят просто облегчить покупателю оплату дорогостоящей квартиры, другие же рассчитывают на этом дополнительно заработать.
Из выбранных нами трех вариантов самый короткий срок рассрочки был у застройщиков монолитно-кирпичного дома: до 9 месяцев при внесении сразу не менее 70% стоимости квартиры. Остаток надо было гасить ежемесячно равными долями, при этом невыплаченная сумма увеличивалась на 2% в месяц.
Компания, закладывающая кирпичный дом, сразу требовала половину стоимости квартиры, а на остальную часть суммы предоставляла рассрочку на 3 года – до конца строительства. При этом через год надо было погасить четверть общей суммы, через 2 года – еще 20%, а оставшиеся 5% – при окончательном расчете. Остаток у этого застройщика должен возрастать на уровень инфляции по данным Росстата. Учитывая, что правительство рассчитывает уложить инфляцию в этом году в 8%, а в следующем сделать ее еще ниже, это самый низкий процент за рассрочку из всех рассматриваемых вариантов. Впрочем, у этого застройщика четыре года назад мы уже покупали квартиру на стадии фундамента, и тогда рассрочка у него вообще была беспроцентной.
На самый большой срок платежи за квартиру можно было растянуть у строящего блочный дом холдинга. В его состав входит банк, который готов кредитовать хоть на 10 лет под 14% годовых в рублях при том, что первоначальный взнос может составлять всего 15%. При этом от покупателя не требовалось никаких доказательств платежеспособности. Банк всего лишь забирал в залог купленные под квартиру векселя. После оформления прав собственности можно было рассчитывать на понижение ставки по кредиту. Правда, насколько я понял, сроки сдачи дома в договоре не прописываются, что делает клиента фактическим заложником этого холдинга с его высокими процентами по кредиту.
Объяснявшая мне эти условия менеджер по продажам, которой я представился инвестором, собирающимся продать после оформления прав собственности упоминавшуюся выше квартиру в другом доме, возводимом этим холдингом, и купить на вырученные деньги 1–2 «однушки» в новом проекте этой компании, буквально уговаривала меня ввязаться в этот кредит. Я же сомневался и говорил, что все-таки лучше сначала продать, а потом ввязываться в новый долгострой.
Зарабатывают в этом холдинге и на другой услуге – оформлении квартиры в собственность. Эта услуга обязательная, отказаться от нее нельзя. Стоит вроде бы на первый взгляд не так много – 1% от суммы сделки. Особенно это не принципиально для тех, кто готов покупать квартиру в кредит под столь высокие проценты. Однако учитывая, что риелторские агентства в Химках предоставляют ту же услугу всего за 500 долл., обещая зарегистрировать квартиру в течение месяца, платить 1% от сделки в четверть миллиона долларов кажется расточительством.
Очередь вместо рекламы
Изучив все три варианта, мы с женой окончательно остановили выбор на кирпичном доме. Мало того, что он ближе всех к интересующей нас школе, так и качество строительства этого застройщика мы уже смогли оценить на собственном опыте. Как раз сейчас мы живем в квартире, построенной этой компанией, и пока всем или почти всем довольны. В отличие от строителей блочного и монолитно-кирпичного домов возводящая кирпичный дом компания гарантирует покупателю каждой квартиры машиноместо в подземном паркинге. Тем самым она не создает искусственного дефицита и не раздувает на этом фоне цены за парковку. Плюс цены на квадратный метр и стоимость рассрочки у этого застройщика ниже, чем у конкурентов. Условия же выхода из контракта предусматривают штраф в 5% и возврат уже уплаченных денег в течение трех месяцев.
В компании, правда, честно признают, что дом будут строить три года, что дольше, чем те сроки, на которые ориентируют менеджеры по продажам в двух других вариантах. По словам застройщиков, по технологии возведения кирпичного дома нельзя в теплый период года укладывать за день больше 6 рядов кирпичей. Иначе из-за разной скорости высыхания раствора в стенах возможны разрывы. Зато все сроки прописаны в договоре долевого участия. В нем даже предусмотрены штрафы не только с инвесторов за просрочку платежей, но и с самого застройщика в случае задержки со сдачей дома.
Впрочем, предыдущую квартиру они сдали даже на месяц раньше оговоренного срока, поставив тем самым нас в затруднительное положение. Согласно договору окончательный расчет мы должны были осуществить при сдаче жилья и, собирая деньги, не были готовы их уплатить на месяц раньше срока. При этом после обмеров площадь квартиры оказалась на 2,5 квадратных метра больше, и за них необходимо было доплатить. Узнав об этих трудностях, в компании пошли нам навстречу, отложив без всяких штрафных санкций окончательный расчет на полтора месяца, пока мы не собрали нужную сумму.
Осознаем мы и определенные недостатки этого варианта. Кирпичный дом в отличие от монолитно-кирпичного предполагает достаточно близкое расположение друг к другу поперечных несущих стен. Из-за этого комнаты получаются небольшими – от 12 до 18 метров. При этом несущие стены нельзя сносить, с тем чтобы, к примеру, улучшить планировку или объединить две комнаты в одну. Поэтому не всегда можно реализовать желание по превращению двух маленьких комнат в одну большую.
Придется нам также по окончании строительства вложить достаточно большие средства в ремонт, так как получаем мы голые кирпичные стены. В квартире, в которой мы сейчас живем, завершенный полгода назад ремонт обошелся примерно в 600 долл. за квадратный метр. При этом мы еще не все завершили: осталось заказать несколько витражей и деревянную раздвижную дверь, перегораживающую одну комнату пополам. Так что в итоге ремонт обойдется нам еще дороже.
Не удалось нам вложиться и в первоначально заданные ценовые рамки. Мы купили смежные «однушку» и «трешку» с целью их объединить в одну квартиру. За этот вариант площадью 113 квадратных метров нам пришлось выложить 265 тыс. долл. Естественно, половину этой суммы сразу, остальное – в рассрочку до конца 2009 года.
Несмотря на эти особенности, мы с женой считаем, что нам очень повезло. Застройщики этого дома не дают рекламу в газетах, так как отбоя от желающих купить у них квартиру нет. Более того, на 240 квартир в закладываемом ими доме еще полтора года назад начала образовываться очередь. Мы в нее вступили год назад, в апреле 2006 года, и оказались уже 124-ми. Распродажу квартир застройщик начал только в январе, после того как был заложен фундамент дома. Если бы мы не купили квартиру в их предыдущем доме, вполне вероятно, что мы бы и не знали о такой специфике и не смогли бы встать в очередь. О строительстве их предыдущего дома, в котором мы сейчас живем, мы тоже узнали не из рекламы, хотя она и была в одной местной химкинской газетке, а лишь когда прогуливали ребенка в коляске и случайно увидели между домами неизвестную нам стройку.
Сравнив же условия инвестирования в этом доме с другими предлагаемыми и рекламируемыми вариантами, мы с женой решили, что не стоит искать от добра добра.
