Сергей Скляров
Даже вселившись в свежепостроенный дом, вы не имеете гарантий, что в ближайшие годы станете собственником купленной квартиры.
Фото Романа Мухаметжанова (НГ-фото)
Так уж сложилось, что среди моих знакомых журналистов, специализирующихся на недвижимости, за последние три года лишь двое купили квартиры. Остальные пишут на эту тему исключительно с чужих слов по известному принципу: «Ох и сладки гусиные лапки. – А ты их едал? – Нет, видал, как барин едал». Между тем покупка квартиры – процесс не только радостный, но и таящий в себе множество скрытых и явных ловушек, игнорируя которые, в итоге можно либо пополнить ряды обманутых дольщиков, либо купить не то, не там и не по той цене. Пытаясь не оказаться у разбитого или порядком подпорченного корыта, многие потенциальные покупатели обращаются к СМИ в поисках удачного и неудачного личного опыта и редко его находят.
Поэтому, когда мне на днях главный редактор поручил написать животрепещущий материал по недвижимости, у меня не было особых сомнений, о чем писать – о процессе покупки квартиры, основанном на личном опыте. Как раз в апреле я ввязался в рассчитанный на ближайшие три года процесс приобретения квартиры в подмосковных Химках.
Компромисс между желаниями и возможностями
Выбор месторасположения новой квартиры обусловлен несколькими обстоятельствами, главные из которых – сумма, которую я и моя жена готовы потратить на новое жилье, связь с нынешним местом жительства, ну и, естественно, требования к качеству квартиры. Изначально мы готовы были вложить в стройку примерно 230–250 тыс. долл., причем сразу готовы были отдать лишь половину. Примерно столько мы выручили от продажи «однушки» в Химках, приобретенной нами шесть лет назад всего за 17,5 тыс. долл. Остальную сумму хотели погасить в рассрочку не менее чем за три года.
На эти деньги в принципе можно было бы купить квартиру и в Москве. Скорее всего, это была бы двух-трехкомнатная квартира в панельном доме где-нибудь у МКАД. Нам же хотелось купить достаточно большую квартиру в кирпичном или монолитно-кирпичном доме. За такие деньги в Московском регионе это возможно сделать лишь в Подмосковье. Впрочем, никаких особых недостатков жизни в ближнем Подмосковье по сравнению с окраинами Москвы мы не видим – уже привыкли добираться на работу за час – час двадцать. Привязывают нас к Химкам и другие обстоятельства.
Последние 12 лет мы с женой живем в этом городе. Здесь же сын учится в хорошей школе, славящейся почти стопроцентной поступаемостью выпускников в вузы, учениками – победителями районных и областных олимпиад, поездками за границу на языковую практику и жесткой селекцией – до семи заявок на место – при наборе в первый класс. В эту же школу мы планируем отдать и подрастающую дочь. К школьному вопросу мы относимся трепетно и очень удивляемся, когда знакомые журналисты – а среди специализирующихся в экономике коллег добрая половина в последнее время купила собственное жилье – вовсе не задумываются о том, есть ли поблизости хорошая школа. Правда, у многих из них детей пока нет.
Немаловажна и близость к транспортным артериям: железнодорожной станции и Ленинградскому шоссе. Жена предпочитает ездить на работу на машине. Я, так как не вожу, – на электричке. Еще пять лет назад я старался приурочить свой уход на работу к отбытию жены, чтобы проехать хотя бы часть пути с комфортом. Последние три года это потеряло всякий смысл: автомобильные пробки привели к тому, что жена сейчас добирается в центр Москвы в лучшем случае за час, в худшем – за полтора. И то часто бросает машину на полпути у какой-либо станции метро, чтобы не терять время в пробках. У меня же на дорогу от квартиры до Ленинградского вокзала стабильно уходит 45–50 минут, при этом по пути я еще и забрасываю сына в школу. Еще 20 минут я трачу на дорогу от вокзала до своего рабочего кабинета. Примерно такие же временные показатели мне хотелось сохранить.
Указанным пожеланиям в Химках соответствовали только три закладываемые сейчас новостройки. Вот их-то мы и решили сравнить, чтобы понять, какая нам больше подходит.
О деньгах и времени
Время для продажи «однушки» и покупки новой квартиры сейчас довольно подходящее – рынок не растет, что важно, когда возможен временной разрыв между обеими операциями. Это позволяет избежать ситуации, когда, получив деньги за проданную квартиру и потратив на выбор нового варианта неделю-другую, покупатель обнаруживает, что за это время цены выросли и полученная им сумма в пересчете на квадратные метры порядком обесценилась. Во избежание подобных неприятностей мы с женой постарались заключить контракт на покупку в тот же день, как нам перечислили деньги за продажу «однушки».
Если же цены снизятся слишком сильно, за вложенные деньги можно будет купить квартиру значительно большей площади. Такая ситуация, к примеру, сложилась после кризиса 1998 года, когда за девять месяцев цены на жилье упали более чем в полтора раза. В этом случае иногда выгоднее выйти из процесса покупки новой квартиры либо договориться с застройщиком о новых условиях, например о снижении цены или предоставлении квартиры большей площади. Один мой знакомый в 1999 году добился снижения цены примерно на 30% за приобретаемую в рассрочку квартиру, первый взнос за которую был внесен еще до кризиса.
В то время это было довольно распространено. Сейчас многие застройщики оговаривают возможность выхода из процесса с штрафом в 5–7% от общей суммы покупки и растягивают возврат уплаченных сумм на несколько месяцев. Так что нелишне учитывать и это обстоятельство.
Только без риелторов
Еще одним принципиальным моментом для нас было обязательное отсутствие между нами и застройщиком посредников-риелторов. У нас с женой уже есть собственный опыт покупок-продаж квартир: в процессе улучшения жилищных условий мы продали четыре квартиры, а предстоящая покупка должна была стать нашим шестым приобретаемым жильем. Каждый раз мы удачно обходились без риелторов. Хотели избежать их участия и на этот раз. В Химках услуги риелторов обходятся не так дорого по сравнению с Москвой – 3–5 тыс. долл. Но зачем отдавать ничего не гарантирующим посредникам и эти деньги, если подобрать интересующее нас жилье мы можем и самостоятельно?
Продавая ранее две наши прежние квартиры, мы могли понаблюдать за действиями риелторов со стороны. Они связались с нами от имени покупателей наших квартир. Их работа оставила двойственное впечатление. С одной стороны, видимо, без их участия довольно сложно провернуть многоступенчатые сделки с большим количеством участников. С другой, риелторы, на наш взгляд, могли подобрать для своих клиентов-покупателей варианты и получше.
Во всяком случае, один раз мы готовы были чуть снизить цену продаваемой квартиры, если бы нас об этом попросили, боялись только, что нас попросят снизить цену больше, чем нам хотелось бы. И в панике думали, как нам выходить из такой гипотетической ситуации, если она вдруг сложится. Однако риелторы, видимо, вписавшись в заданные параметры многоступенчатой сделки, даже не заикнулись о возможности торга. Более того, узнав, что выставляемое на продажу жилье юридически и физически свободно, и показав его своим клиентам-покупателям, они стали их убеждать, что вариант настолько хорош, что и думать не стоит о поиске альтернатив. Услышав это, мы с женой только переглянулись. Выходило, что, преследуя свои интересы, риелторы за деньги своих клиентов поработали на нас, вместо того чтобы постараться хоть немного минимизировать их расходы или найти за эти деньги квартиру чуть большей площади.
В случае же c приобретением первичного жилья услуги риелторов и вовсе нам представлялись пустой тратой денег. Найти застройщика всегда можно через интернет или по телефонам, вывешенным на заборах строек. По крайней мере при наших предыдущих приобретениях мы всегда поступали именно так. Кроме того, из головы до сих пор не выходят телевизионные картинки с годичной давности митингов обманутых дольщиков, в которых пострадавшие инвесторы утверждали, что они вкладывались в строящееся жилье именно с помощью одной уважаемой в Москве риелторской компании. По их словам, компания при возникновении проблем на стройке попросту умыла руки, заявив, что по договорам она за действия прогоревших застройщиков не отвечает.
Не представляет особого труда также попросить, а при случае дополнительно перепроверить наличие разрешений на строительство. Для Химок этот вопрос особенно актуален, учитывая, что одна компания перестала выполнять свои обязательства перед инвесторами и разорилась именно из-за того, что не смогла найти общий язык со сменившейся администрацией города, при том что при прежней администрации не успела оформить все необходимые разрешения. Помощь риелтора в таких случаях нужна, если вы обращаетесь к совсем незнакомым застройщикам без сложившейся репутации.
Впрочем, сами мы знаем лишь одного человека, опять же из журналистского пула, который при покупке жилья на первичном рынке обратился к риелторам, мотивируя свои действия отсутствием у него времени на поиски вариантов. Все остальные наши знакомые покупали строящееся жилье непосредственно у застройщика.
Договорные хитрости
Телефонный обзвон выбранных нами трех вариантов выявил одну неприятную для нас особенность: стандартный договор долевого строительства с клиентами оказалась готова заключить только одна компания. Две другие предложили сложные вексельные схемы с участием посредников. В одном случае посредником выступал банк, в другом – межрегиональная компания. Они выпускали векселя, которые мы должны были купить, и одновременно посредники обязывались по окончании строительства предоставить взамен векселей соответствующее их цене на нынешний момент количество квадратных метров.
Минус векселей состоит в том, что по своей сути это бумаги, которые после завершения строительства дома выдавшая их организация на законных основаниях может просто погасить по номиналу. Такой соблазн у нее может появиться, если цены на жилье за время строительства вырастут, что сделает финансово более привлекательным непосредственную продажу квартир совершенно новым покупателям.
Впрочем, за деятельностью обоих застройщиков мы следили на протяжении последних пяти лет, и до сих пор попыток не рассчитаться с покупателями за ними не наблюдалось. И это при том, что на рынке за эти годы многие застройщики отказались выполнять свои обязательства либо просили своих клиентов сделать доплату. Кроме того, заключаемые договора первичного инвестирования вроде бы должны были защитить от возможного желания застройщика и его посредников-контрагентов по завершении строительства просто обналичить векселя по номиналу вместо предоставления квартиры.
По статистике, сейчас до 90% застройщиков Московского региона перешли на вексельные схемы, объясняя свое нежелание связываться с доминировавшими еще два года назад на рынке договорами долевого участия в строительстве несовершенством законодательства. По закону, покупатель из таких договоров в отличие от вексельных схем может довольно легко выйти, что пугает застройщиков в условиях, когда на рынке идет коррекция цен и наблюдается снижение спроса. Во-вторых, законодательство о долевом строительстве накладывает на застройщиков штрафы за задержки со сдачей объектов. Задержки, и иногда не на один год, случаются сплошь и рядом.
Третий застройщик хотя и предлагал заключить с ним договор долевого участия в строительстве, от двух вышеуказанных, по мнению застройщиков, недостатков этих договоров был защищен. Дело в том, что разрешения на строительство были им оформлены еще до внесения два года назад поправок в законодательство, которые ужесточают для застройщиков ответственность за срыв сроков и облегчают дольщику выход из строительства. А так как закон обратной силы не имеет, то и застройщик избегал неприятных для него острых углов.
Выходило, что в каждом из трех вариантов рассчитывать на прописываемые в действующем законодательстве защищенность и широкие права для инвестора-дольщика не приходилось. В такой ситуации мы решили, что особой разницы между застройщиками в договорах нет, следовательно, основное внимание следует обратить на репутацию каждого из застройщиков, а также качественные и ценовые характеристики строящегося ими жилья.
