Татьяна Емельянова
В ноябре объем предложений на рынке новостроек увеличился.
Фото Евгения Зуева (НГ-фото)
Уходящий год останется в истории столичного рынка недвижимости яркой страницей – небывалый рост цен отмечен практически во всех сегментах. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», за 10 месяцев цены на жилье разных категорий выросли от 79,6% до 122,5%. Пик спроса пришелся на весну, тогда и были отмечены максимальные темпы прироста - до 10–13% в месяц. Впрочем, к концу года ажиотаж начал стихать, и темпы роста цен замедлились. «Рынок переходит от стадии ажиотажного спроса и стремительного роста цен к стадии стагнации платежеспособного спроса и стабилизации цен», – считает руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков. По его словам, рынок исчерпал возможности дальнейшего роста цен, и темпы их ежемесячного прироста какое-то время будут снижаться. По итогам ноября, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы с учетом элитных объектов составила 5238 долл., без учета «элитки» – 4585 долл. Причем в ноябре объем предложений на рынке новостроек вырос на 2,5%. Примерно такие же данные приводят и эксперты компании «СИТИ-ХХI век». По статистике компании, в ноябре темпы роста цен на первичном рынке Москвы составили от 1,3% до 3,5% в зависимости от класса жилья и его месторасположения. «Ажиотаж сменился стабильным и поступательным развитием», – считает пресс-секретарь девелоперской компании «СИТИ-ХХI век» Сергей Лядов. Однако никакой стагнации на рынке, по его словам, нет. В ноябре произошло некоторое увеличение объема предложения на рынке новостроек. При этом изменилась и структура предложения – увеличилось количество квартир в панельных домах. «Это может быть обусловлено тем, что крупные застройщики массового жилья стали выставлять на продажу квартиры, которые планировали реализовать в более поздний период, рассчитывая на продолжение положительной динамики роста цен на рынке», – уточняет он.
Говорить о какой-либо стагнации на рынке преждевременно, считает и Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний «ДОН-Строй». Во-первых, у Москвы – совершенно особый статус, она центр перераспределения всех ресурсов. Во-вторых, цены формируются на основе единого закона – соотношения спроса и предложения. А платежеспособный спрос на недвижимость последние годы стабильно высок, и причины этого понятны – идет активное развитие экономики страны, соответственно, растут доходы населения. «Согласно статистике, подавляющая часть наличных денег нацелена в одном направлении – покупка недвижимости. Других столь же привлекательных, безрисковых, а главное – понятных большинству населения инструментов сохранения финансов сегодня в России нет», – уточняет Тимур Баткин. С этой точкой зрения совпадает мнение генерального директора «Первой Ипотечной Компании» Даромира Обуханича. Спрос на жилую недвижимость в Москве, по его словам, все еще превышает предложение. «Рыночные цены на жилье в столице продолжают расти. Тем не менее, существующие механизмы приобретения жилья, например ипотечное кредитование, позволяют части потребителей приобретать жилье. Эти механизмы будут способствовать дальнейшему росту спроса», – считает он. По словам Тимура Баткина, подавляющая доля предложений – около 5 млн. кв. м – это массовая застройка и жилье эконом-класса. Этот сегмент рынка близок к насыщению, поэтому здесь вряд ли стоит ожидать серьезного роста цен. Другое дело – сегмент качественного жилья. Его объем, по данным «ДОН-Строя», всего около 500 тыс. кв. м. «В 2006 году ежемесячно на этот рынок выходило 1–2 новых объекта, в то время как в 2005 году – 15–20. В результате ситуация на этом рынке ближе к дефициту, – уточняет Тимур Баткин. – Поскольку сегодня нет действенных инструментов изменить ситуацию дисбаланса спроса и предложения, в следующем году мы прогнозируем продолжение роста цен на 25–30%». Несколько мягче прогноз первого вице-президента Ассоциации строителей России Сергея Полонского. По его словам, рост цен в сегменте жилья премиум и бизнес-класса в следующем году составит около 10–15%.
Что касается возможного обвала рынка недвижимости, эксперты единодушны – такой сценарий маловероятен. «Обвал рынка возможен лишь в случае резкого изменения внешних условий функционирования рынка, таких как возникновение экономического или политического кризиса в стране, что, по нашей оценке, маловероятно в среднесрочной перспективе», – считает Владислав Луцков. «Никаких предпосылок для возможного падения цен на рынке новостроек Москвы, на наш взгляд, пока не предвидится. Но и резкого повышения цен на столичном рынке недвижимости тоже, по всей видимости, не будет. По нашим оценкам, рост цен на недвижимость в Москве в ближайшие месяцы сохранится, но в более-менее разумных пределах», – считает Даромир Обуханич. «В начале следующего года продолжится плавный рост цен на столичное жилье – в сегменте эконом-класса на 1–2% в месяц, в сегменте бизнес-класса – на 2–3% в месяц. Рынок ожидает стабильное и поступательное развитие, а это создаст благоприятную бизнес-среду для запуска новых проектов», – считает Сергей Лядов. По его словам, в условиях растущей экономики возможность отката цен на недвижимость минимальна.
Главная опасность, которую эксперты связывают с вероятным обвалом рынка, – нарастание доли инвестиционных квартир. Однако, по мнению Тимура Баткина, эти опасения сильно преувеличены. «В отношении инвестиционных квартир бытует два мифа. Первый: инвесторов на рынке очень много, и инвестиционных сделок, соответственно, тоже. И второй: эти люди сейчас возьмут и выбросят квартиры на рынок, и таким образом увеличат предложение», – говорит Тимур Баткин. По его данным, количество инвестиционных сделок в компании не превышает 15% – эта доля существенного влияния на рынок не оказывает. Кроме того, подавляющее большинство инвестиционных сделок, по словам Баткина, – это сделки с физическими лицами, а они ведут себя по-своему. По оценкам «ДОН-Строя», более половины физлиц приобретают недвижимость не только в спекулятивных целях. Некоторые собираются сдавать квартиры в аренду, обеспечивая себе так называемую частную пенсию, довольствуясь меньшей доходностью, но и меньшими рисками рынка аренды. Другая часть покупает недвижимость на всякий случай – если семья будет расти и т.д. «Но даже если это происходит в целях перепродажи, то, выставляя квартиру на «вторичке», инвестор сразу же выходит с этими деньгами на рынок, не формируя дополнительного предложения», – считает Тимур Баткин. По его словам, даже когда рынок начинает стагнировать, это является сигналом к покупке, а не к продаже. Люди понимают – дальше будет только дороже. «При такой ситуации инвесторы всегда «подхватят» рынок», – убежден он. Кроме того, сегодня появляются дополнительные инвесторы, которые играют «в долгую», а значит – надолго уводят жилье с рынка. Это – институциональные инвесторы, такие как фонды недвижимости. Причем эта игра «в долгую» более характерна, по его словам, для инвесторов в высших сегментах рынка Business, Premium, De Lux, а значит, эти сегменты наименее подвержены резким сбросам, в то время как в сегменте массового жилья инвесторы более чувствительны к изменениям на рынке. «Инвесторы являются важным источником спроса и в гораздо меньшей степени влияют на предложение», – уточняет Тимур Баткин.
