Татьяна Емельянова
Конкуренция вынуждает банки расширять спектр ипотечных программ.
Фото Фреда Гринберга (НГ-фото)
Последние несколько лет рынок ипотеки переживает подъем. По данным Ассоциации региональных банков России, только за прошлый год объем выданных кредитов вырос вдвое. 414 банков работают сегодня с ипотечными программами. «Ипотека в рамках Москвы уже является доступным инструментом, который клиенты рассматривают как удобный и приемлемый для себя», – считает директор департамента риелторских услуг корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Лариса Патлух. По данным компании, доля ипотечных сделок по Москве составляет 5–7%. Причем эксперты компании отмечают, что количество обращений по ипотеке постоянно растет.
Обострение конкуренции вынуждает банки расширять спектр ипотечных программ. «Основные тенденции рынка ипотеки – снижение процентной ставки, уменьшение размера первоначального взноса, а иногда и его исключение, увеличение сроков кредитования, снятие моратория на досрочное погашение кредита», – уточняет начальник управления клиентского обслуживания ЗАО «Ипотечная компания «Мой Дом» Юлия Пузакова. По ее словам, сегодня ипотечные программы активно продвигаются в регионах. «На сегодняшний день число сделок, совершаемых с помощью ипотечного кредита, около 10% от общего объема и имеет существенный потенциал роста», – считает заместитель генерального директора Группы компаний «ДОН-Строй» Тимур Баткин. По его словам, ипотека, которая традиционно считалась инструментам приобретения массового жилья, стала активно проникать и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллиона долларов, совершаемые с использованием ипотеки, – сегодня уже не редкость. «ДОН-Строй» по ипотечным программам работает напрямую с банками – лидерами розничного кредитования (Сбербанком и Внешторгбанком), а также с Московским ипотечным центром. «В договорах с банками мы стараемся установить для наших клиентов лучшие условия. Например, проводим аккредитацию объекта, оговариваем возможность кредита без первоначального взноса, без дополнительных поручителей, без промежуточного залога до оформления права собственности, а процент по кредиту устанавливается ниже среднерыночного», – уточнили в пресс-службе компании.
Ипотека постепенно осваивает все новые сегменты рынка недвижимости. Все больше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков. Еще недавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегодня наметился рост покупок с помощью кредитов квартир в новостройках. «Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита», – считает Лариса Патлух. «За последние 2–3 месяца банки расширяют диапазон застройщиков, для покупки строящихся объектов которых клиент может взять кредит. Многие банки аккредитовывают до 45 объектов одновременно по Москве и Московской области», – уточнила Юлия Пузакова.
Конечно, проблемы на первичном рынке еще есть. «Главная сложность для банка – это то, что до оформления новостройки в собственность (а это в среднем около двух лет) у банка будет только залог права требования на квартиру. Сама же квартира будет передана в залог только по факту оформления ее в собственность заемщика банка. У банка могут быть требования по степени готовности дома на момент кредитования. Поэтому желание заемщика купить квартиру на начальной стадии строительства и соответственно по минимальной стоимости иногда становится невозможным», – уточняет генеральный директор компании «Пересвет-Ипотека» Валерия Бабурина. Но и тут, кажется, уже найден компромисс. Например, компания «Пересвет-Девелопмент» одна из первых среди столичных застройщиков прошла госрегистрацию договоров участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита. «Это значительно упрощает процедуру кредитования, так как у банков появляется предмет залога», – уточняет Валерия Бабурина.Многие крупные застройщики, такие как «ДОН-Строй», «Баркли», «MIRAX GROUP», готовы продавать квартиры по схеме, предложенной Сбербанком, – когда соинвесторы кладут деньги на банковский депозит, которые переходят к застройщику только после оформления жилья в собственность.
По данным компании «Пересвет–Ипотека», наибольшим спросом сегодня пользуются ипотечные кредиты сроком на 10–15 лет с первоначальным взносом 10–15% от стоимости выбранной квартиры. Впрочем, здесь сложно говорить о приоритетах, даже при одинаковом доходе и величине первоначального взноса востребованы разные схемы. По словам экспертов ипотечной компании «Мой Дом», растет спрос на программы для молодых семей, очень востребован в последнее время кредит под залог имеющегося жилья на любые цели. Пользуются успехом те ипотечные программы, платежеспособность в которых можно подтверждать декларацией, написанной непосредственно самим заемщиком, за его личной подписью. Кроме того, банки стремятся уменьшить дополнительные расходы заемщиков. Они идут на увеличения до 6–8 аккредитованных оценочных и страховых компаний, так что у заемщика появляется возможность выбрать наиболее экономичную программу страхования. По словам Юлии Пузаковой, стали появляться банки, не требующие от заемщиков страхования риска утраты жизни и трудоспособности, страхования утраты титула собственника. Это сокращает не только расходы, но и уменьшает сроки совершения ипотечной сделки. «Сегодня выигрывают в борьбе за клиента те банки, которые могут рассмотреть заявку в течение 1 дня и подготовить документы в течение недели», – считает она. Фактор времени при растущем рынке – решающий: продавцы не хотят ждать в случаях, когда ипотечная сделка затягивается.
По мнению экспертов корпорации «БЕСТ-Недвижимость», уже сегодня можно говорить о массовой ипотеке. «Для развития ипотеки ситуация благоприятная. В настоящий момент ипотека созрела. Результаты ее «зрелости» мы отразили в своей акции – «Зрелая ипотека», – считает Лариса Патлух. Однако большинство экспертов убеждено, что у ипотеки еще немало препятствий. Главное – рост цен на недвижимость. «Развитие ипотеки тормозит высокая стоимость жилья. Например, москвич со средним уровнем дохода не может рассчитывать на получение кредита даже для покупки однокомнатной квартиры. Количество тех, кто может купить жилье в кредит, значительно сократилось после весеннего скачка цен», – убеждена Валерия Бабурина. По ее словам, согласно банковской статистике, в начале 2006 года за счет роста цен размер суммы выдаваемых ипотечных кредитов вырос на 66,4%, но при этом их количество снизилось на 30–40%. «В мировой практике нормальной считается ситуация, когда стоимость приобретаемого жилья не превышает среднегодовой доход семьи за пять лет. Для многих, берущих ипотечный кредит в России, стоимость квартиры превосходит доход семьи за десять, а то и двадцать лет», – уточняет Валерия Бабурина.
Что же касается мнения о том, что ипотека подтолкнет рост цен, то тут эксперты единодушны – такой опасности пока нет. «Ипотека не обрушит рынок. Основной пласт потребления создан. Следующим шагом станет увеличение сроков займа, а также уменьшение ежемесячных выплат. Это, конечно, подстегнет спрос, но дополнительный объем потребления увеличится незначительно», – убеждена Лариса Патлух. «В настоящий момент доля ипотечных сделок еще слишком мала, чтобы оказывать существенное влияние на цены. Можно будет говорить о влиянии ипотеки на формирование ценовой политики, когда ипотечные сделки начтут составлять 30%», – считает Валерия Бабурина. По мнению экспертов, стабилизация цен на недвижимость, которая наблюдается с начала осени, подстегнет ипотеку. По словам Валерии Бабуриной, ожидаемая стагнация рынка и снижение процентных ставок позволят ипотеке развиваться дальше.
